IDI可替代物業保修金！助力物業“兩金”降本增效-工保網
《建築法》明確：建築工程實行質量保修制度。為確保建設單位承擔物業的保修責任，多地規定：建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建築安裝總造價2%（有的地區是3%）的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。
為確保物業保修期滿後的工程質量問題得到妥善解決，《物業管理條例》也規定由業主繳納物業專項維修資金（在《物業管理條例》頒布之前也被稱為“專項維修基金”）——物業保修金和物業專項維修資金***同構成物業“兩金”，作為“房屋的養老金”以備修繕之需。
但無論是建設單位繳納建安工程造價2%-3%的物業保修金，還是商品住宅業主繳納的每平米造價5%-8%的物業專項維修資金，對於雙方而言都是不小的數目。事前繳納資金的事後彌補性質，也無法從源頭強化工程質量管理，從實踐情況看與制度初衷相距頗遠。
近年來，針對保修金和專項維修金制度的不足，多地在優化建築質量管理的探索中，逐步走出“通過保險維護業主權益、保證房屋質量”的創新之路。其中，保險指的是築工程質量潛在缺陷保險（Inherent Defect Insurance，下簡稱“IDI”），即推行IDI以取代、優化保修金和專項維修金制度。
1、上海：IDI投保與物業保修金二選壹
早在2011年，上海市便於《上海市建設工程質量和安全管理條例》中規定“建設單位投保工程質量保證保險符合國家和本市規定的保修範圍和保修期限，並經房屋行政管理部門審核同意的，可以免予交納物業保修金”，開創了IDI投保與物業保修金二選壹的模式。
至2016年，上海市在《關於本市推進商品住宅和保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見》中沿襲這壹思路，再次強調建設單位已經投保工程質量潛在缺陷保險的，可按照規定免予交納物業保修金。
這壹模式以商業保險替代了保修金制度，對於建設單位而言既節約了成本，又增加了保障：壹方面基準保費為工程建安總造價1.5%的IDI大大節約了建設單位的建造成本，在原來保障範圍的基礎上保障金額也大大提高，另壹方面保險公司會引入第三方專業的風險管理機構，自開工建造起提供質量風險管理服務。
對於業主而言，壹方面建造成本的降低將帶動每平米造價的下降，從而節約業主的購房成本和物業專項維修資金；另壹方面業主可在出現質量問題後向保險公司提出維修訴求，其權益也將得到更高效的保護。
2、濟南：取消物業保修金，推行IDI
2017年工信部、財政部發布《關於公布國務院部門涉企保證金目錄清單的通知》取消了地方設立的各類涉企保證金，各地設立的物業維修金也在取消之列。由此，濟南著手停止辦理物業質量保修金交存業務、全面清理退還已交存的物業質量保修金。
在2018年退還了38.61億元物業質量保修金後，濟南市於2019年出臺《加強房屋建築工程質量管理“十不準”規定》明確：工程責任單位不準對業主維修訴求推諉扯皮，拖延維修。同年，濟南市住建局還就《關於加強住宅小區物業管理工作的規定》征求意見，擬要求開發建設單位單獨設立房屋售後服務中心，接受業主報修。
為制度化落實質量保修工作，今年濟南市住建局等部門印發《濟南市社會投資簡易低風險工程質量潛在缺陷保險管理辦法（試行）》，規定建設單位在保險期間內或期間屆滿後交房且建設單位在交房之日起6個月內發現工程存在保險範圍內的質量缺陷的，保險公司應當自與建設單位達成賠償協議之日起七日內履行維修或賠償義務。
由IDI填補質量保修制度在缺陷責任期後的空缺，將由保險理賠扮演質量保修角色。這將徹底杜絕物業保修金征收難、使用難、返還難以及建設單位推諉保修、倒閉或拒不履行保修義務等問題，保障業主基本生活及合法權益。
3、海南：IDI或與專項維修金融合發展
在2019年7月出臺《海南省房屋建築工程質量潛在缺陷保險試點工作方案》明確“房屋建築工程項目投保質量潛在缺陷保險後，可取消工程質量保證金和履約保證金”的基礎上，海南省住建廳又於今年7月發布的壹則公告中，擬在《海南IDI保險戰略與發展研究》項目中開展業主維修基金等資金在保險中的發展及運作模式研究。
如何提高物業專項維修資金使用效率，解決其啟用標準高、業主維權難等問題，壹直是各地建築質量管理工作的挑戰之壹。海南省擬將物業專項維修資金運作納入IDI戰略，便旨在構建商業保險和專項資金壹體化的質量保修體系，也進而放開保險和建設工程質量風險管理市場。
隨後9月，海口市發布《海口市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》，明確物業專項維修資金可用於投保物業***用部位、***用設施設備的專項財產保險。待政策落地，海口市的物業專項維修資金將可用於購買電梯養老保險、IDI等，IDI與物業專項維修資金的融合發展將邁上新征程。
此外，深圳市於近日印發的《物業專項維修資金管理規定》不僅明確“經業主大會決定，可以使用物業專項維修資金購買***有物業維修保險”，還鼓勵探索建立維修保險制度。這也為IDI與維修保險制度的融合發展留出了想象空間。
壹直以來，保修金和專項維修金制度在落實過程中普遍存在著費用高、啟用難、對建築質量無過程管理等弊病。IDI則以更低的費用、更快的維修響應、更專的質量風險管理服務，為各地提供了解決方案。期待IDI在各地加快落地，為房屋質量再添保險！