從物業管理行業現狀談如何加強稅收征管

壹、征管現狀及評價分析(壹)收入構成物業公司物業管理是指對已建成交付使用的房屋、配套設施、場地等業主公共財產的綜合管理。因此，物業管理企業的收入主要由物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入構成，其中物業管理收入是主要項目。就新都區而言，物業管理公司的收入項目主要涉及:物業管理費、車位使用費或車位管理收入、裝修管理費及部分代收費用收入、垃圾清掃收入(政府承包的街道清掃保潔收入)等等。(2)發票的使用:壹是向業主收取物業管理費時廣泛使用自制收據，其他服務的發票只在業主要求正規發票時使用；二是服務業發票沒有按照發票使用規定填寫，有的甚至在壹個小區開了壹張票，只有空格金額、填寫時間、客戶姓名等地方是空白的，檢查其真實性相當困難，可能導致少繳稅款。(三)收入確認《企業會計準則》和《企業會計制度》都規定“企業的會計核算應當以權責發生制為基礎”。同時，財政部還規定“企業與業主委員會或者物業業主、使用人簽訂付款合同或者協議的，應當按照合同或者協議約定的付款日期確認為營業收入的實現”。由此，作為物業管理公司的主要收入——物業費收入，應當按照“權責發生制”原則及相關規定，在物業合同約定的交費到期日確認營業收入的實現。但據了解，很多物業管理公司都是按照收付實現制來確認收入的，即只有實際收到的物業費才計入收入，而費用往往采用權責發生制來核算。更有甚者，預收的物業管理費，按照自己的比例結轉收入，年底留存余額。直接後果是營業稅和企業所得稅計算不準確，稅款繳納不足或延遲。三。征管中存在的主要問題(1)未按規定申報業務收入。根據我國稅法規定，物業公司從所有與物業管理有關的收入(包括物業管理費、租金、停車費、家政服務費、廣告費、公共維修基金、代公司代收代繳的水電費、手續費、二次裝修保潔費、防盜門安裝費及其他應納稅所得額等)中，扣除業主和承租人繳納的水、電、氣、房租，).總的來說，雖然吉首的物業管理沒有想象中的好，但是除了小區入住率和物業管理公司本身的管理能力等因素影響物業管理費的收取外，收取的收入還是存在壹些瞞報的情況。(二)未按規定使用票據的。目前物業公司收費種類繁多，不按規定使用發票，使用自制收據的情況比較普遍。比如有的公司不按規定收取發票，有的只給有需求的企事業單位客戶開具正式發票，導致無法核實申報金額。(3)會計處理不規範。有的物業管理公司收取手續費、代收款等價外收費，計入“營業外收入”科目，不作為申報納稅的計稅依據；有的會把收入長期掛在“預收賬款”賬戶上。(四)稅收控制薄弱。壹是大部分物業管理公司賬目、憑證不完善，難以反映實際經營情況，導致被盜、偷稅漏稅；二是由於壹般物業管理公司管理的住宅區範圍廣、位置分散，住宅區的服務功能、收費項目、收費標準各不相同，不同的建築也有不同的入住率，稅務機關難以控制和管理，征管力量相對不足。四。加強稅收征管的措施和建議綜上所述，物業管理行業發展迅速。應根據自身特點，通過加大稅收政策的宣傳和檢查力度，從源頭上對這壹行業進行管理:(1)加強日常稅源監控，完善基礎信息。開展日常管理和日常檢查，按戶建立物業管理收費臺賬，整合企業收費項目、收費標準、物業管理收費面積等數據，及時發現和處理納稅申報中的錯誤和異常申報，為今後行業的精細化管理建立科學規範的參考體系，確保持續有效的管理。(二)加強宣傳和培訓，提高雙方素質。向社區居民宣傳稅法，特別是在各社區業主委員會的幫助下，增強業主索取發票的主動性和納稅合作、護稅的積極性。加強對稅務管理人員和物業管理公司稅務管理人員的業務培訓，使其既懂財務又懂稅法，在會計核算中正確處理物業管理的不同收費項目。指導和要求物業管理公司規範各項收費項目的備案管理，及時向主管稅務機關報送物業管理收費標準、所管理小區的房屋、店面、寫字樓、車庫的車位情況，並按照不同的經營收入類別建立業務臺賬。(3)以“以票治稅”為指導，加強發票管理。糾正物業管理公司“只要按規定繳納相關稅費，開不開正規發票都無所謂”的錯誤認識。檢查納稅人發票是否規範合理，定期比對發票。對於壹般使用自制收據的物業管理公司，要將發票與自制單據結合起來查驗。(四)開展納稅評估，加強專項檢查。通過審核企業申報材料，對各物業管理公司的經營規模、收費項目、納稅情況進行核查核實，有針對性地開展專項評估或質疑約談。重點是對申報的業務收入進行評估，特別是是否存在物業管理費以外的其他收入，是否存在漏報、少報、少報稅款的現象。同時，稽查局要加強對本行業的專項檢查。(五)暢通信息渠道，努力實現部門信息共享。