近日，《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)發布，北京市將在全市範圍內實現新建住宅工程承保全覆蓋。
《管理辦法》規定，北京市商品住房、回遷房、公***租賃住房、定向安置住房、***有產權住房等新建住宅項目的建設單位，其在辦理施工許可手續前，應當按照規定投保工程質量潛在缺陷保險。保險投保人為建設單位，受益人和索賠權益人為住宅工程項目業主。
商品房質量壹直是困擾購房者的問題之壹，《管理辦法》的出臺具有十分積極的意義。《法制日報》記者對此進行了采訪。
房屋滲水墻皮發黴?建築質量問題頻發
長期以來，建築物潛在缺陷給消費者造成了比較嚴重的影響，更令人困擾的是問題發生後的責任追溯以及維修、索賠等事宜。
方麗去年在北京市大興區購買了新房。在她看來，如果住房出現問題，壹般找物業進行維修，物業解決不了，就找開發商。
“但壹些物業公司並不會主動對用戶住房質量問題承擔責任。另外，如果建築行業的前景不好，可能發生企業倒閉等情況，這也導致購房者的損失無處補償。”方麗說。
另壹位新購住房出現質量問題的業主告訴記者，其所在小區的開發商破產倒閉後，物業公司隨後撤走，房屋滲水、墻皮發黴脫落等問題在很長時間內無人過問。
“由於建築缺陷通常涉及多個不同主體，如建築承包商、建材商等，責任分攤也是壹大難題，取證和調查往往十分困難。”這名業主說。
還有壹名住房出現質量問題的業主告訴記者，“小區多戶衛生間出現漏水現象後，大家準備申請動用住宅專項維修基金。但被小區物業告知，需對問題進行審核，而且申請住宅維修基金需達到相應戶數。作為專項基金，住宅維修基金的申請門檻較高，申請進度較慢，業主最終只能自掏腰包對房屋進行修復”。
據北京市昌平區某項目的業主反映，他們在數年前購買項目房產，不僅遇到延期交房現象，而且住房質量問題比較多，如地面空鼓、滲水，墻面脫皮掉沙，暖氣片損壞，線路外露，墻體開裂等。目前，在有關部門的監督下，開發商正在進行修葺工作，但還是有業主擔心房屋質量問題以及項目長期維護問題。
記者在采訪中還發現，對於住房質量問題，購房者往往在事前並沒有足夠重視，缺少心理準備，壹旦出現問題後維權困難。
記者隨機走訪了幾名近期有購房計劃的市民，他們稱自己當前最關心的是能否攢夠首付，從未擔心房屋質量問題。
“現在只考慮是否買得起房子。大開發商建的樓盤壹般都不會有質量問題。”壹名正在等待某樓盤開盤的購房者說。
重視房屋驗收過程?確認硬件完好無損
對於建築物質量問題，建築工程師王輝鵬說：“目前，國內的建築項目，承包商往往只在壹定年限內就建築質量對業主承擔責任。從工程竣工驗收之日起算，建築主體結構的保修壹般為5年，水電安裝是2年，裝修是2年，防水滲漏壹般是5年。在這些期限內，房子出現問題都可以找相關負責人維修或者賠償。”
為盡量減少新購住房出現質量問題的可能性，王輝鵬建議，購買者壹定要重視房子的驗收過程，驗收時需要確認水電煤是否已經可以使用，排水是否通暢，廚衛間、陽臺、衛生間、外墻窗邊等是否有滲漏現象。
“最好對衛生間做24小時閉水測試。還要檢查墻面、頂棚和地坪是否有空鼓開裂等現象，檢查門窗是否靈活，五金配件是否齊全、嚴密、不漏風，對暖氣和自來水管道進行打壓測漏等，壹旦發現問題應該及時聯系物業和開發商，在協商無效的情況下，應該考慮訴諸法律進行維權。”王輝鵬說。
保險公司分擔責任?確保有人修有人管
據了解，《管理辦法》以工程質量保修糾紛較多的住宅工程為切入點，要求承保範圍包括地基基礎、主體結構、防水、保溫工程等涉及主體結構質量安全和主要使用功能的質量缺陷。
《管理辦法》要求，保險公司制定工程質量風險評估實施方案，委托獨立第三方風險管理機構，對工程勘察、設計、施工、維護等全過程實施風險管理。
同時規定投保工程質量潛在缺陷保險後，保險公司承擔合同約定的保險責任，對住宅工程質量問題進行維修，減少因找不到保修主體引發的各類糾紛和社會矛盾，確保住宅質量問題有人修、有人管。
壹位保險行業從業人員向記者分析稱，壹方面，保險公司介入可以針對房屋質量問題為消費者提供壹定保障，在此基礎上減少相關糾紛，避免占用行政監管部門、司法機關過多資源，降低管理成本；另壹方面，保險公司為了保障自身利益、減少業務風險，必然會對開發商起到壹定的監督作用。
高級承保師孫希告訴記者，目前國內建築工程保險之所以還不普遍，主要原因在於相關配套制度還不完善，在試點運行過程中，投保工程質量潛在缺陷保險的項目存在保險費率厘定過高、費率無差別等問題，這些問題導致工程質量潛在缺陷保險推行較慢。
“由於相關險種前期開發投入高、風險大、財務穩定性差，所以很多保險公司缺乏開發經營工程質量保險的積極性。另外，開發商作為工程質量保險產品的需求方，投保工程質量險會增加工程建設成本，且由於工程質量的復雜性和滯後性，在外部沒有強制要求的情況下，不會主動投保工程質量險，甚至可能會對工程質量保險進行抵制。”孫希說，缺乏良好的外部環境也是工程質量潛在缺陷保險難以快速推行的原因。
“有些人缺乏保險意識，對工程質量保險也不了解，這些因素導致工程質量保險失去外部助力。”孫希說。
面對這些問題，孫希認為，在推行工程質量潛在缺陷保險的過程中，應該進壹步完善建築法和《建設工程質量管理條例》等相關法律法規，加入住宅工程質量強制保險制度內容，同時在建築項目貸款、銷售等相關環節中增加與其有關的條件，保證工程質量潛在缺陷保險順利推行。
“可以引入風險管理機構作為獨立第三方機構，代表保險公司對建築工程質量包括項目初期風險、勘察設計質量、施工質量等進行全過程監控。”孫希說。
(應采訪對象要求，文中均為化名)?