寧波市物業專項維修資金管理辦法(草案)
第壹章壹般原則
第壹條為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》、《建設部住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內依法建設的房屋的物業共用部位和設施設備專項維修資金的交存、使用、管理和監督。
第三條擁有* * *部位和* * *設施設備的住宅和非住宅房屋的業主和購買人，應當按照本辦法交存專項維修資金。
市和縣(市)區人民政府設立專項物業維修補貼資金，鼓勵業主按照本辦法的規定逐步建立專項維修資金賬戶。物業專項維修資金補貼辦法由市、縣(市)區人民政府另行制定。
第四條專項維修資金的管理應當遵循統壹繳存、建帳核算、專款專用、業主決策、政府監管的原則。
專項維修資金由業主自行管理，政府代為管理，鼓勵業主通過民主協商的原則自主管理。
業主自行管理的，應當召開業主大會。經專有部分占建築總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，業主大會應當授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
未成立業主大會的，業主大會決定委托政府設立的維修資金管理機構代為管理，或者業主大會未指定業主自主管理的，專項維修資金由政府設立的維修資金管理機構代為管理。
第五條市房產行政主管部門會同市財政部門負責對全市專項維修資金的指導和監督。縣(市)區房產管理部門是本轄區專項維修資金的主管部門，會同同級財政部門負責對本轄區專項維修資金的指導和監督。
市專項維修資金管理機構作為市政府設置的維修資金管理機構，具體負責海曙、江東、江北、高新技術產業園區物業專項維修資金的日常管理。其他縣(市)的專項維修資金管理機構由當地人民政府依法設立或者指定。
第二章專項維修資金的交存
第六條房屋首期專項維修資金由業主和購房人按照各自擁有的房屋建築面積交存。無電梯的房屋，業主和購房人按建築面積每平方米建築安裝工程造價的5%計算交存；有電梯的房屋，業主和購房人按建築面積每平方米建築安裝工程造價的8%計算交存。未售出(含出租、自住)房屋的專項維修資金由開發建設單位交存。
出售公有住房，由出售單位和購買者按房改政策規定的比例繳存。
上壹年度各類房屋的建築安裝工程造價，由市、縣(市)造價部門會同同級房地產行政主管部門於每年3月底前公布。
第七條新建住房交存的專項維修資金由開發建設單位代收。開發建設單位出售房屋時，應當告知購房人交存專項維修資金的情況，並在房屋買賣合同中約定。購房人應當在房屋交付時向開發建設單位結清應當交存的專項維修資金。
購房人未按本辦法規定交存房屋首期專項維修資金的，開發建設單位有權按照房屋買賣合同的約定進行處理。
第八條公有住房售房單位、公有住房購買人、新建住房開發建設單位，應當按照下列規定向維修資金管理機構交存專項維修資金:
(壹)公房單位應當在征收房屋時交存；
(二)公有住房購買者應在付款時交存定金；
(三)新建房屋開發建設單位在建設工程竣工驗收前，以有資質的測繪單位出具的房屋實用總建築面積為依據交存。
第九條專項維修資金管理機構應當向交存人出具由財政部門統壹監制的專用票據。
新建住宅，開發建設單位代收代繳物業專項維修資金的，專項維修資金管理機構應當按戶單獨開具專項票據，由開發建設單位在業主交存專項維修資金時提供。
第十條繳存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請，住房公積金管理單位批準，可以將業主及其配偶的住房公積金(以該房屋首期專項維修資金的標準繳存額為限)直接劃轉至業主專項維修資金賬戶。
第十壹條業主分戶賬專項維修資金余額低於初始交存金額30%時，業主應當及時續繳規定的交存金額或者按照業主大會的決定處理。
已成立業主委員會的物業，維修資金更新方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定，由業主委員會實施。尚未成立業主委員會，維修資金余額不足時，專項維修資金管理機構應當通知業主按照首期物業專項維修資金的標準補足。
第十二條本辦法實施前尚未成立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，業主應當自本辦法實施之日起五年內每年交存不少於房屋五分之壹的首期專項維修資金，直至達到物業首期專項維修資金。物業首期專項維修資金按照上壹年度交存的同類型房屋建築安裝費用計算交存。
業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會的決定執行。
第三章專項維修資金管理
第十三條專項維修資金應當按小區、幢、單元(層)、戶設立賬戶。維修資金管理機構應當在其委托的商業銀行開設專項賬戶，建立專項維修資金網上辦理系統，並接受市和縣(市)區房地產管理部門的監督。
維修資金管理機構應當通過招標方式公開選擇商業銀行開立維修資金賬戶。
第十四條業主大會成立前，物業專項維修資金應當存入專項維修資金賬戶，由維修資金管理機構負責代管。
第十五條專項維修資金賬戶設立後，有下列情形之壹的，物業服務企業或者業主委員會應當在10日內到維修資金管理機構辦理變更手續:
(壹)物業管理區域調整；
(二)業主委員會主任、副主任的變更；
(三)物業服務企業變更。
第十六條業主大會成立後，業主大會決定不委托維修資金管理機構托管物業專項維修資金的，應當就下列事項進行表決:
(壹)不委托管理機構代管專項維修資金的決議；
(二)專項維修資金使用管理辦法和應急支取預案；
(三)委托物業服務企業或者會計師事務所作為業主大會物業專項維修資金賬戶管理單位的協議草案；
(四)專項維修資金賬戶管理辦法；
(五)確定業主委員會主任為專項維修資金賬戶負責人的決議；
(六)其他有關專項維修資金的決議。
上述事項經專有部分占總建築面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意後，業主委員會可以憑業主大會的有效決議向維修資金管理機構辦理專項維修資金劃轉手續。
第十七條維修資金管理機構應當在辦理物業專項維修資金劃轉備案手續後五個工作日內，書面告知專戶管理銀行開設業主大會專項維修資金賬戶，將專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會專項維修資金賬戶，維修資金管理機構將相關收支賬目移交給業主委員會。
第十八條房屋所有權轉移時，所有權人應當向受讓人說明專項維修資金的交存和結余情況並出具有效證明，房屋明細賬中剩余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉移。原業主未交存首期專項維修資金或者業主戶口本專項維修資金余額不足首期交存金額30%的，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。
第十九條因自然災害、拆遷等原因失去房屋的業主。可以憑原始單據或者相關證明向維修資金管理機構提取個人交存的專項維修資金賬戶余額，維修資金管理機構應當辦理銷戶手續。
第二十條在確保專項維修資金安全和正常使用的前提下，專項維修資金可以按照國家有關規定用於購買國債。
用專項維修資金購買國債，需要在銀行間債券市場或商業銀行櫃臺市場壹級市場購買新發行的國債，並在到期時持有。
禁止使用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務、股票和期貨投資，或者將購買的國債用於質押、抵押。
專項維修資金增值部分除扣除必要的管理費用外，應當每年計入專項維修資金明細賬。管理費的具體數額每年由財政部門會同房地產行政主管部門核定。維修資金管理機構應當在每年3月底前，將上壹年度的管理費用明細向社會公布，接受查詢。
第二十壹條下列資金應當轉入專項維修資金:
(壹)專項維修資金存儲凈利息的規定；
(二)使用專項維修資金購買國債增值凈收益；
(三)物業* * *部分和* * *設施設備的經營收益，但業主大會另有決定的除外；
(四)在車主所有的道路或者其他場所停放汽車收取的停車費；
(五)物業管理業務用房的租金或者收益，但業主大會另有決定的除外；
(六)* * *報廢設施設備的殘值；
(七)用於物業日常維護的原專用賬戶本息；
(八)業主委員會或業主自願籌集的保證金；
(九)本辦法實施前，已繳納公有住房售後維修資金、被拆遷房屋維修資金、電梯維修資金等資金；
(十)依法應當轉移的其他資金。
第二十二條維修資金管理機構或者業主委員會應當每半年與專戶管理銀行核對壹次專項維修資金賬戶，並向業主公布下列信息:
(壹)專項維修資金的交存額、使用情況、增值收益和余額；
(二)列支項目、費用及分戶分攤；
(三)業主和公有住房售房單位臺賬中物業專項維修資金的交存金額、使用情況、增值收益和余額；
(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的信息。
業主對公布的信息有異議的，可以向當地房地產行政主管部門請求復核。房地產行政主管部門應當在收到復核申請後5個工作日內，告知相關業主或者出售公有住房的單位。
第二十三條維修資金管理機構或者業主委員會應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分賬戶內物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第四章專項維修資金的使用
第二十四條專項維修資金應當專項用於保修期滿後房屋* * *部位和* * *設施設備的維修、更新和改造，其使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人與承受能力相壹致的原則。
房屋* * *部位和* * *設施設備的保修期限和保修責任，按照國家和省的有關規定執行。
第二十五條下列原則適用於該房屋部位和設施的維修、更新和改造:/Q2 b9 Y- H* m% n0 '
(壹)多套房屋* * *部位、* *設施設備的維修、更新、改造費用，由多套房屋的全體業主按照建築面積比例分攤。
# A3 k & amp壹美元o & amps！s' N*？B+ c8 g (2)專有單幢房屋的業主使用的部位和設施的維修、更新和改造費用，由該房屋的全體業主按照建築面積比例分攤。
)r！|) q$ `1 J" c(三)單套單元房業主使用的部位和設施的維修、更新、改造費用，由該單元房全體業主按建築面積比例分攤。
(四)專有樓層房屋所有人使用的部位和設施的維修、更新和改造費用，由該樓層房屋所有人按照建築面積比例分攤。
已售公有住房的維修資金支出，由售房單位和個人根據現有維修資金賬戶余額分攤；未設立專項維修資金賬戶或者賬戶余額不足的業主，應當按照房屋建築面積比例分攤相關費用。/ t$ V) d$ |6 i
第二十六條下列費用不得從房屋專項維修資金中列支:
(壹)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的* * *用房部位、* *用房設施設備的維修、更新和改造費用；
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管道設施的維護和保養費用；
(三)人為損壞房屋部位和設施，當事人要求的修復費用；
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修、養護費用。
第二十七條。實施物業管理的房屋對全體業主* * * * *使用的部位和設施進行維修、更新和改造的，物業服務企業應當提出專項維修資金使用方案和費用預算並公示，經業主大會通過後實施，並報當地房地產管理部門備案；部分業主* * *使用部位和* * *使用設施設備中修及以上的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案並公示，經三分之二以上業主與* * *使用部位和設施設備發生* * *關系並報當地房地產管理部門備案後實施。
未實行物業管理的房屋，當地業主委員會或者社區居民委員會應當提出中修及以上專項維修資金的使用計劃和費用預算，並予以公示。經* * *用部位和* * *用設施設備三分之二以上業主發生* * *關系並報當地房地產管理部門備案後實施。
第二十八條物業服務合同未約定房屋物業管理的，下列設施設備的維修費用計入物業服務費的，經業主大會同意，維修資金可以從業主維修資金賬戶中按年計入房屋整體維修資金。房屋維修資金應當單獨設立、積累和使用，費用標準由業主大會決定或者按照物價部門會同物業部門制定的標準執行。未設立專項維修資金賬戶或者賬戶余額不足的業主，物業服務企業可以按照規定的標準直接向業主收取。物業服務企業應當做好日常維修登記，並於每年3月底前公示整體維修資金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。
第二十九條在專項維修資金受維修資金管理機構委托期間，發生電梯故障、屋頂漏水等嚴重影響業主正常使用的緊急情況時，物業服務企業應當立即向維修資金管理機構報告，並經核實後及時通知開戶的商業銀行，費用從相關業主中列支。
業主委員會管理專項維修資金期間發生本條第壹款規定的緊急情況時，物業服務企業應當立即向業主委員會報告，業主委員會應當按照專項維修資金緊急支取方案的規定，從相關業主專項維修資金賬戶中先行列支費用。
出現本條第壹款規定的緊急情況時，社區居民委員會應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構核實後應當及時通知開戶的商業銀行提前撥付資金，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
第三十條專項維修資金未移交業主委員會管理的，專項維修資金的使用應當按照下列程序進行:
(壹)物業服務企業或者社區居民委員會持當地房產管理部門備案的專項維修資金使用計劃，向維修資金管理機構申請撥付專項維修資金；
(二)維修資金管理機構根據物業服務企業或者社區居委會的申請以及業主賬戶余額，符合預撥申請專項維修資金70%的要求；
(三)維修工程竣工後，物業服務企業或者社區居民委員會應當在小區內公示工程決算7日，經業主委員會同意後，向維修資金管理機構申請撥付工程余款(未設業主委員會的小區或者工程決算65438萬元以上的項目和工程決算65438萬元以上的項目)。
第三十壹條專項維修資金移交給業主委員會管理，專項維修資金的使用應當按照下列程序辦理:
(壹)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用方案，使用方案應當經三分之二以上相關業主同意；
(2)物業服務企業持相關材料向業主委員會申請墊付維修資金，業主委員會同意墊付維修資金的，應當將相關材料報當地房地產管理部門備案；
(3)業主委員會憑當地房產管理部門的備案證明，通知專戶管理銀行撥付不超過批準預算70%的費用；
(4)維修工程竣工後，物業服務企業應當在小區內公示工程決算7天，經業主委員會審核(業主委員會有異議的工程決算和決算654.38+0萬元以上的工程應當經有資質的社會中介機構審計)並報當地房產管理部門備案後，由業主委員會通知專戶管理銀行撥付維修費用余額。
第三十二條市和縣(市)區房地產管理部門應當建立專項維修資金管理和使用的投訴舉報制度，加強對專項維修資金管理和使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理和使用過程中的違法行為。
第三十三條專項維修資金的管理和使用應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十四條專項維修資金的財務管理和會計核算應當符合財政部的有關規定。
財政部門應當加強對專項維修資金財務管理和會計制度執行情況的監督。
第五章法律責任
第三十五條未按照本辦法規定交存、繳納或者承擔相應專項維修資金的單位和個人，由當地房地產管理部門責令限期繳納；逾期未足額繳存的，業主委員會或者相關業主可以依法對其提起訴訟。
第三十六條違反本辦法規定，挪用或者違法使用專項維修資金的，由房地產管理部門追回被挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，並可處以被挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法追究刑事責任。
物業服務企業挪用或者違規使用專項維修資金，情節嚴重的，依照前款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法追究刑事責任。
第三十七條專項維修資金主管部門及其工作人員不履行職責或者濫用職權的，由主管部門責令改正，並對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第三十八條本辦法所稱公有住房包括房地產管理部門直接管理的公有住房和單位管理的公有住房。
本辦法所稱已售公房，是指居民按照國家房改政策購買的原有公房。
第三十九條本辦法所稱* * *用部位，是指房屋的主體結構(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻體、公共門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、設備用房、物業管理用房，以及法律法規規定和房屋買賣合同約定由業主使用的部位。
本辦法所稱* * *設施設備是指住宅小區或者單幢房屋的全體業主或者單幢房屋的業主(使用人)使用的下水管道、沙井、化糞池、垃圾箱(室)、信報箱、電梯、消防、安全防範、智能系統、防雷裝置、單元防盜門、文化體育設施等。
第四十條本辦法所稱中修及以上是指:
(壹)主體承重墻結構部分損壞，需要拆除加固的；
(二)整棟建築的屋面、室外墻面需要進行防水或保溫施工的；
(三)全樓檐口脫落達到全樓檐口面積的30%以上，需要維修的；
(四)整棟建築或者單元* * *部分地面、門窗和樓梯扶手因損壞需要整體修復的；
(五)物業管理區域內路面損壞百分之三十以上，需要整體修復的；
(六)整棟樓或單元下水管道老化、損壞，需要更新和改造的；
(七)智能化系統、消防系統等。需要整體更換，或者更換、維修、改造壹次性費用超過原費用20%的；
(八)更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件，壹次性費用超過電梯原價20%的；
(九)物業管理區域的墻體、大門損壞，需要整體維修更新的；
(十)經業主大會或者三分之二以上相關業主同意使用房屋專項維修資金的其他維修、更新、改造項目。
第四十壹條本辦法實施前，已繳納維修資金的公有住房出售後，維修資金將作為首次保證金計入業主分戶賬。
本辦法實施後，未繳納物業維修資金的住宅區物業維修費用的承擔方式，按照《物權法》及相關法律法規的規定執行。已繳納物業維修資金的業主，不再繳納日常維修費用。
第四十二條本辦法自2010起施行。