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第六章建築及房地產開發企業財務制度

企業可以根據國家法律法規的規定,以貨幣資金、實物、無形資產等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。

企業不得以國家專門儲備的物資和國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單位投資。企業對外投資應當按照下列原則確定:

以現金、存款等貨幣資金形式對外投資的,應當按照實際支付的金額計價。

以實物或者無形資產形式向其他單位投資的,應當按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。資產評估確認的價值或合同、協議約定的價值與其賬面凈值的差額,計入資本公積金。

企業認購的債券應當按照實際支付的價格定價。實際支付的款項含有應計利息的,按照扣除應計利息後的差額計價。

溢價或折價購入的長期債券,實際支付(不含應計利息)與債券面值的差額,應當在債券到期前分期計入投資收益。

企業認購的股份應當按照實際支付的價款定價。實際支付的股利中含有已宣告但尚未支付的股利的,應當按照實際支付的股利與應收股利的差額計價。施工企業的工程成本分為直接成本和間接成本。

直接費用是指構成項目實體或有助於項目形成的支出,包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費用。

人工費包括工資、獎金、職工福利費、工資補貼、勞動保護費等。從事建築安裝工程的施工人員。

材料成本包括施工過程中消耗的原材料、輔助材料、構配件、零部件和半成品的成本,以及周轉材料的攤銷和租賃費用。

機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械發生的機械使用費、從其他單位租用施工機械發生的租賃費、施工機械的安裝、拆卸和進出費。

其他直接費包括材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點費、場地清理費等。

間接費用,是指企業的建設單位為組織和管理項目建設而發生的各項費用,包括建設單位管理人員的工資、獎金、職工福利費、行政管理固定資產折舊費和修理費、材料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗檢測費、工程保修費、勞動保護費、排汙費和其他費用。房地產開發企業開發產品的成本包括征地拆遷補償費、前期工程費用、建築安裝工程費用、基礎設施建設費用、公共設施費用和間接開發費用。

征地拆遷補償包括土地征用費、耕地占用稅、勞動安置費、地上地下附著物拆遷補償凈支出、安置用房支出等。

項目前期費用包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、三通壹平。

建築安裝工程費用包括企業以外包形式支付給承包商的建築安裝工程費用和以自營形式發生的建築安裝工程費用。

基建費用包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、衛生、綠化等工程發生的支出。

公共設施費包括開發區內公共設施發生的不能有償轉讓的費用。

開發間接費用是指企業為直接組織和管理開發項目而發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。銷售費用是指企業在銷售產品或提供勞務過程中發生的費用,以及專門銷售機構的費用。包括運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、傭金、銷售服務費,以及特約銷售機構人員的工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、材料消耗等費用。

房地產開發企業的銷售費用還包括開發產品銷售前的改造修理費、護理費、取暖費等。管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用,包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、失業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排汙費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失等。

公司經費包括工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、材料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經費。

差旅費標準由企業根據當地政府規定的標準和企業具體情況自行確定,並報主管財政機關備案。

工會經費是指按照職工工資總額的2%撥給工會的經費。

職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用,按照職工工資總額的1.5%計提。

勞保費是指企業為退休職工支付的養老金(含提取的退休統籌基金)、物價補貼、醫療費(含企業為退休人員參加醫療保險支付的費用)、安置補助費、職工遣散費、患病6個月以上的患病職工工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費以及按規定支付給退休幹部的各種資金。

失業保險費是指企業按照國家規定繳納的失業保險基金。

董事會費是指企業最高權力機構(如董事會)及其成員履行職能所發生的費用,包括差旅費和會議費。

咨詢費是指企業向有關咨詢機構咨詢科學、技術、管理等方面的費用,包括聘請經濟技術顧問和法律顧問所支付的費用。

審計費是指企業聘請中國註冊會計師進行審計和驗資,以及資產評估所發生的費用。

訴訟費是指企業因起訴或應訴而發生的各種費用。

排汙費是指企業按規定繳納的排汙費。

綠化費是指企業為綠化自己的工廠而發生的零星綠化費用。

稅金是指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅和印花稅。

土地使用費是指企業使用土地所支付的費用。

土地損失補償費是指在國家不征用土地的情況下,企業在生產經營過程中支付的土地損失補償費。

技術轉讓費是指企業使用非專利技術支付的費用。

技術開發費是指新產品設計費、工藝計劃費、設備調試費、原材料和半成品試驗費、技術圖書資料費、未列入國家計劃的中間試驗費、研究人員工資、研究設備折舊費、與新產品試制和技術研究有關的其他費用、委托其他單位進行科學試制的費用和試制失敗的損失。

無形資產攤銷是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

業務招待費是指企業為業務經營的合理需要支付的招待費,在以下限額內如實計入管理費用:年營業收入在654.38+05萬元以下的,不超過年營業收入的5‰;年營業收入超過15萬元(含15萬元)但不足5000萬元的,不超過該部分營業收入的3‰;年營業收入超過5000元(含5000萬元)不滿1億元的,不超過該部分營業收入的2‰;年營業收入超過1億元(含1億元)的,不超過該部分營業收入的1‰。職工福利費按企業職工工資總額的14%提取。國家另有規定的,從其規定。

職工福利費主要用於職工的醫療費用(包括企業參加職工醫療保險繳納的醫療保險費)、醫務人員的工資和醫療費用、職工因公負傷到外地就醫的差旅費、職工生活困難補助、浴室、理發室、幼兒園、托兒所職工工資以及國家規定的其他職工福利支出。營業收入,是指企業在生產經營活動中,因工程建設、提供勞務、經營、房地產開發、銷售產品等取得的收入。

施工企業的營業收入包括工程價款收入(包括工程索賠收入、臨時設施基金、勞保基金和向承包單位收取的施工機構搬遷費)、勞務、營業收入、產品銷售收入、設備租賃收入、材料銷售收入、多種經營收入和其他業務收入。

房地產開發企業的營業收入包括土地出讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代理建設項目結算收入、出租房屋租金收入和其他業務收入。房地產開發企業開發的土地和商品房交付後,在向買方提交結算賬單並確認時,確認為營業收入的實現;代建的房屋等工程在工程竣工驗收後移交,價款結算票據經委托單位簽字後確認為營業收入的實現;合同和協議約定的租金支付日承租人應支付的租金確認為營業收入的實現。

賒銷或分期銷售的開發產品,應按合同約定,以當期收到的價款或當期應收款項確認營業收入的實現。營業利潤是營業收入減去銷售稅金及附加,再減去營業成本、管理費用、銷售費用和財務費用後的余額。

營業稅及附加包括營業稅、產品稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加。企業享受減免稅待遇後退還的稅款,作為減征營業稅處理。

施工企業的營業利潤包括工程結算利潤、產品銷售利潤、勞務利潤、經營利潤、材料銷售利潤、多種經營利潤和其他業務利潤(包括技術轉讓利潤、聯合承包節約投資和分享收益、提前竣工投產利潤等。).

房地產開發企業營業利潤包括土地出讓利潤、商品房銷售利潤、配套設施銷售利潤、代建結算利潤、出租房屋營業利潤和其他業務利潤。凈投資收益是指對外投資收益減去投資損失後的余額。

投資收益包括對外投資的利潤、股息和債券利息,到期收回或中途轉讓的金額與賬面價值的差額,以及被投資單位按照權益法增加的凈資產中的權益投資金額。

投資損失包括對外投資應分擔的損失、到期收回或中途轉出的金額與賬面價值的差額、權益法核算的權益性投資在被投資單位減少的凈資產中所占的份額。企業營業外收入和營業外支出,是指與企業生產經營不直接相關的各種收入和支出。營業外收支凈額是營業外收入和營業外支出的差額。

營業外收入包括固定資產盤盈和出售凈收入、因債權人原因不能支付的應付賬款、罰款收入、教育費附加返還、其他營業外收入。

營業外支出包括因盤虧、報廢、毀損、變賣等造成的固定資產凈損失、非季節性停工損失、非常損失、自辦技工學校經費、職工子女學校經費、公益性救災捐贈、賠償金、違約金等。企業繳納所得稅後的利潤,除國家另有規定外,應按下列順序分配;

(壹)沒收財產損失,繳納各種稅款的滯納金和罰款。

(二)彌補企業以前年度虧損。

(三)提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按扣除前兩項後的稅後利潤的10%提取,盈余公積金達到註冊資本的50%時可不再提取。

(四)提取公益金。

(五)向投資者分配利潤。企業以前年度未分配利潤可並入本年分配給投資者。股份有限公司按照下列順序提取公益金:

(1)支付優先股股息。

(二)提取盈余公積金。盈余公積金的提取和使用應當符合公司章程或者股東大會的決議。

(3)支付普通股股利。

企業當年無利潤時,不得分配股利。但是,在用盈余公積金彌補虧損後,經股東大會特別決議,可以用盈余公積金按不超過股份面值6%的比例分配股利。分配股利後,企業的法定盈余公積金不得少於註冊資本的25%。企業壹般以人民幣作為記賬本位幣。收支以外幣為主的企業,也可以以外幣為記賬本位幣。

記賬本位幣壹經確定,不得隨意變更。如需變更,應報主管財政機關批準,並在財務報表中說明。企業從投資者收到的投資金額需要折算為記賬本位幣的,相關資產賬戶應當折算為當日或當日外匯牌價,實收資本賬戶應當折算為合同、協議約定的外匯牌價;合同或協議沒有約定的,按企業收到出資時的國家外匯牌價折算。

相關資產賬戶與實收資本賬戶采用的匯率折算成記賬本位幣的差額,作為資本公積。企業發生外匯調劑業務時,應按以下原則處理:

企業按照購買時的外匯調劑價單獨記賬的,應當按照購買時的賬面調劑價折合成記賬本位幣的金額記賬。賬面調整價可采用交易標識法、先進先出法、加權平均法、移動平均法確定。企業未對調劑外匯單獨記賬的,所購調劑外匯應當按照國家外匯牌價折合成記賬本位幣金額,調劑外匯牌價與國家外匯牌價的差額,作為調劑外匯價差。使用外匯調整時,如果是購買資產或者支付費用,外匯調整的差價應當計入相關資產價值或者相關費用;償還債務的,外匯價差調整計入財務費用。賣出調整後的外匯時,實際取得的金額與按照國家外匯牌價折算的記賬本位幣金額的差額,應當沖減調整後的外匯價差,有差額的,作為匯兌損益處理;賣出其他外匯時,作為匯兌損益處理。