第壹部分項目概述
壹、地理位置和建築面積:
寶賽花園項目位於牛頭山鎮寶賽村，664余戶，總建築面積約654.38+0.2萬平方米。是安置房。
二、總體思路和目標
總體思路:壹體化管理、高素質團隊、標準化運營。
綜合管理
物業管理公司對項目的樓宇物業及其配套的公共設施設備、社區公共秩序維護、園林綠化、環境衛生、公共秩序、車輛行駛和停放、社區文化活動等事項實施全面綜合的管理和服務。
高素質團隊
高素質的人才是企業發展的保證。因此，從物業管理處的組建開始，就要註重管理人員的選拔和服務人員的優化，輔以有效的培訓和雙向選擇的用人機制，嚴格的獎懲激勵機制，建立和培養壹支綜合素質高的員工隊伍，為管理好小區，打造管理品牌奠定基礎。
標準化操作
結合物業的現狀和特點以及物業管理的目標定位，制定壹套科學、規範、完善、可操作、有效的管理服務操作體系，做到人人有章可循，事事有據，人和事都有章可循。第二，從物業管理的準備開始，壹切工作都是按照既定的管理規範進行的。三是建立必要的檢查監督機制，包括日常檢查、每周夜查、每月綜合檢查、裝修消防安全專項檢查等。，重在預防，及時發現和糾正偏差，從而落實各項制度。
第二部分是物業管理服務的內容和物業公司的工作職責。
壹、物業管理服務的內容
(壹)、房屋* * *用部位的維護和管理
* * *使用部位指主體承重結構(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板等。)、主體結構、公共* * *門廳、公共* * *樓梯間、室外墻面、門廳、屋面、屋頂、低壓配電室、豎井、坑井及* * *用。
(2)維護和管理* * *所使用的設施和設備
* * *設施設備是指給排水管道、水箱、水泵、照明設施、消防設施、防雷設施、監控系統、道路、路燈、溝渠等。
(3)本區域內供水、供電、通信、有線電視等設施的安裝、維護、保養和管理，均由相關單位直接向最終用戶提供服務並收費。如受相關單位和部門委托，甲方可實施統壹代收服務。
(4)環境衛生
1.本物業區域內公共場地、設施、設備的清洗；
2、* * * *用汙水管、雨水管(井)、化糞池根據檢查情況及時清理幹凈；
3、垃圾每天清運，日產日清。
(5)、公共秩序。
1，實施安全管理；
2.協助公安部門加強治安管理，查處各類違法案件，維護本物業區域的治安；
3、區域監控，發現各類事故立即制止，不服從管理的，及時向有關部門匯報；
4.維持區域秩序，禁止其他人進入。
(六)、消防管理
1，消防器材管理和易燃物品管理，制止非法存放易燃易爆物品，強制消防；
2、保持消防通道暢通，義務消防宣傳；
3、發生火災及時報警，並積極組織搶救工作。
(7)、交通秩序和車輛停放:
1，內容
(1)，進入物業區域的車輛應按規定路線行駛，服從現場管理人員的指揮；
(2)、各種車輛，按物業管理公司的要求全部停放在指定地點。
2.責任要求:
(1)，不妨礙車輛；
(2)保持物業區域安靜；
(3)維護交通秩序；
(八)、房屋裝修管理
甲方應根據建設部頒布的《住宅建築內部裝修管理辦法》和本小區的《房屋裝修管理服務協議》對業主的房屋裝修範圍和行為進行管理。
(9)、公共* * *綠化管理
1，及時養護，保持花木正常生長；
2、保持公共綠地整潔美觀；
3.減少綠地害蟲，必要時及時補種種植。
第二，人員配備
人員配備計劃
隨著管理方法和手段的現代化，物業管理隊伍的結構也發生了革命性的變化。寶賽花園的物業管理人員由勞動密集型向技術密集型轉變，管理人員應該是高學歷、高層次的復合型人才。為此，我們在物業人員配備上堅持“精幹、高效、敬業”的原則，確定“重學歷、重能力、重水平、重品德”的用人標準，嚴把人才選拔關。管理層要求達到三年以上管理經驗的水平；為工程技術崗位引進專業人才。在人才來源方面，主要是內部選送人才，確保外部專業人才保證管理團隊的高質量。在管理團隊的建設中，我們將采取規範化管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的積極性，並進行嚴格的考核，確保管理目標的實現。
現根據實際需要，人員編制需要13人，其中管理人員1人，電腦管理員和收銀員1人，管理員2人，維修工1人，保潔工6人(也保綠)，公共* * *秩序管理員2人。
崗位所需人數為必填項。
物業經理從事物業管理多年，有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業管理有獨到的見解，對管理處的薪酬有整體的記錄和構想。1
大專以上學歷擔任微機管理員和出納，精通計算機應用，具有豐富的理論知識和實踐經驗。1
具有高中以上學歷，有物業管理經驗和物業管理知識的管理員。外貌氣質佳，溝通協調能力強，均有市級主管部門頒發的資格證書。1
維修工具有高中以上文化程度，身體健康，持有相關操作資格證。1
保潔(綠化)人員身體健康，具備相關技能，並經過市主管部門培訓。兩個人
治安管理員具有高中以上文化程度，身體健康，認真負責，有壹定的行業技能。七
壹、主要工作職責
(1)物業經理的職責
1，堅持執行公司的方針、決策、計劃和指示。
2.負責制定並組織實施我們的工作計劃，並定期檢查、監督和調查違規行為，提出並實施糾正措施，以滿足規定標準的要求。
3、負責財務預算報告，報公司審批後執行，嚴格控制日常開支。
4.負責零星有償服務合同的審核。負責本部門合同評審的內容。
(2)管理員的職責
1，負責業主提供產品的控制。
2.負責處理業主的投訴。屬於本辦公室管理範圍的，壹個工作日內回復，其他部門的投訴要及時送達。
3、車主報修後，負責停送，並配合和督促維修中心做好維修服務工作。
4.負責檢查、監督和評估各崗位員工的服務質量。
5.負責采購貨物的質量控制，對供應商的評價和動態控制，對供應商提供的貨物質量負責。
6.負責物業管理中各種標識的正常使用、有效性和可追溯性。
7.負責控制物業管理服務過程中的每壹道工序。
8、負責物業管理服務的監控和檢查，確保過程處於受控狀態。
9.負責監督本公司監視和測量設備的管理，確保其準確性和有效性。
10.負責監控全過程，控制物業管理範圍內的測量狀態，確保其準確性和有效性。
11.負責控制服務過程中材料和物品的搬運、貯存和保護，確保其質量不受損壞或變質。
12，負責物業管理和服務過程記錄的歸口管理，負責不合格產品或不合格服務的控制和處理，做好跟蹤驗證工作。
13.定期進行業主調查或走訪，了解情況，聽取意見，自覺接受業主和租戶的監督，與業主保持良好關系。
(3)微機和出納的職責
1，負責收集管理辦公室文件，整理資料。
2、負責管理處的復印處理。
3、負責資金管理，協助管理員收取物業服務費。
(4)維護人員的職責
1，樹立全心全意為業主和住戶服務的思想，熱情服務，文明維修，文明運營，持證上崗。
2.熟悉分管小區的水、電等配套設施，掌握維修技術，不擅離職守，遵守公司的規章制度。
3、結果應填寫在回訪單上，取得業主認可後，三天內進行回訪，並做好回訪記錄。
4.做好日常維修記錄，詳細寫明工作內容和完成情況，每月月底前將維修記錄交檔案室，作為維修工人的考核依據。
5.做好相關質量記錄，並對記錄的真實性和準確性負責。
6、正確使用維護、測量和試驗設備，做好必要的維護工作，確保其處於良好狀態，對有檢驗要求的按規定做好周期檢驗工作。
7.服從工程維修部的安排，接到維修聯系單後及時提供現場服務。如需急修，以最快速度到達，並確保小修8小時內完成，中修48小時內完成，大修壹天內有回復。
8、做好維修配件的領用、登記手續和必要的維修工作。
9、積極完成上級領導和工程維修部主管交辦的其他任務。
(5)治安管理員的職責
1，工作期間有很好的親和力。
2、工作時間，嚴格按照指令在現場值班。
3、負責項目公共秩序維護、交通秩序維護、消防、安全監控。
第三部分是物業管理公司的基本原則和工作流程。
壹、物業管理公司工作的基本原則
(壹)、管理機構設置
根據我們物業公司的相關管理規定和本物業的具體情況，服務辦全面負責日常管理和運營，管理整個園區的內外事務。服務辦公室應根據管理內容設立組織，保證管理區域的安全、設備的正常運行和業主/租戶的正常居住。
(二)、人員配備
科學合理地設置機構和人員，本著“精幹、高效、節約”的原則確定人員編制。
(三)服務辦公室的職責
貫徹執行物業管理公司的工作方針、決定、計劃和指令。
執行公司統壹的財務管理規定。
執行公司統壹的人事管理規定。
負責服務辦公室的全面管理，根據公司總體規劃，制定服務辦公室的工作目標和工作計劃並組織實施。
制定管理方案，報公司批準並組織實施。
根據公司批準的年度財務計劃，合理有效地控制成本，收取物業管理費等相關費用，提高費用收取率，積極開展項目多元化經營，為公司經濟發展尋找新的經濟增長點。
負責項目服務辦公室各類文件的收發、傳遞、歸檔、信息管理和反饋。負責項目服務辦公室所需辦公用品、維修材料、固定資產的采購。
負責項目工程設備和設施的日常檢查、維修和保養。負責別墅公園項目的裝修管理。負責本項目的安全、保潔、綠化和車輛管理。
負責根據權限和內容處理和配合業主和開發商對服務辦公室工作或人員的投訴。
自覺接受業主和管委會的監督，協調好與業主和管委會的關系。
負責與當地政府和項目相關部門建立良好的合作關系。
配合協調與項目部、銷售公司等公司內相關部門的關系，配合供水、通訊等專業部門的工作，配合相關外包公司的工作，為專業公司和外包公司提供必要的條件。
(四)、內部管理
嚴格按照物業公司的內部管理制度管理本項目的物業人員。
二、物業管理公司服務流程
(壹)、入住
入住流程詳情:
1，房屋檢查
2.填寫維修單
3.修理
4.接受
5.獲取信息並簽署協議。
寄送業主簽字填寫的文件，簽訂物業管理合同，業主和服務辦各留存壹份。業主領取房屋使用、管理和維修公約並簽署承諾書，雙方各執壹份。
6.領取入戶手冊、裝修手冊、工程質量保證書、住宅使用說明書、施工保修卡。業主應填寫業主基本信息登記表和緊急聯系登記表。
7.收取費用
簽訂協議後，向業主收取物業管理費，如垃圾清理費、押金等。
8.密鑰發行
驗房合格並簽署法律文書後，辦理鑰匙交接手續。填寫鑰匙交接表。
(2)裝飾
1，房屋裝修程序
業主辦理入住手續後，可以按照以下程序進行裝修工作。
裝修過程的詳細說明:
(1)，業主/租戶需要裝修時，應提前向公司物業部提出申請，領取《住宅園區裝修管理規定》和《裝修手冊》，如實填寫《業主/租戶裝修施工申請表》，辦理裝修申報手續。
(2)裝修工程不符合規定的，應變更裝修內容，並提交工程部重審，直至通過。
(3)裝修方案審批通過後，服務辦、業主/租戶、裝修施工單位簽訂房屋裝修協議。
(4)協議簽訂後，業主/租戶和裝修施工單位應支付裝修垃圾清理費。
(5)現場裝修
為了確保裝修期間壹切正常，服務辦根據建設部、市、區的相關文件指定了裝修手冊，規定了施工時間、施工人員、施工期間的安全、消防、施工用電、清潔衛生等。，所有施工人員必須遵守。
(6)在裝修過程中，服務辦公室應監督裝修過程，不定期進行檢查，並保留檢查記錄。
服務辦各職能部門根據各自職責，對裝修單位是否違反裝修協議和裝修規定進行監督。施工中如有違反約定的，應通知施工單位及時整改後方可繼續施工。如拒不服從，物業管理處將開具違章處理單，立即停工並做其他處理。
(7)服務辦保安保潔部負責檢查監督裝修期間裝修垃圾和生活垃圾的清運。
2、裝修期間的治安管理
(1).裝修期間，為了加強對施工人員的管理，主要開展以下工作:維護所有施工區域的公共衛生和公共秩序。監督施工人員查看裝修材料等物品進出時有無遺灑。如果發現，及時制止。防止施工人員損壞公共區域的設備和設施。施工人員不得在公共* * *區堆放施工材料。檢查消防設備的完好性，對違反消防規定的任何人或行為，立即制止和舉報。防止施工人員在施工區域打架。
(2)在施工過程中，所有裝修人員必須遵守裝修手冊和保安保潔部制定的特別通知。在日常巡邏中，保安將對施工人員進行管理，並有權制止違反裝修手冊和特別通知的人員。情節嚴重的，將通知物業部門進行處罰，直至停止施工。
3、裝飾裝修期間垃圾清運。
裝修期間，施工單位應當將門內裝修垃圾袋裝化，裝修垃圾不得散落；生活垃圾不得混入裝修垃圾；如違反規定，物業人員有權制止並責令其清理。如果他們拒絕服從，服務辦公室有權命令他們停止工作並清理場地。
裝修垃圾由施工單位每日清運。如遇特殊情況，及時與物業管理部門聯系，安排人員另行清理。保潔人員應確保垃圾密封，不遺灑、不遺撒，並運送至指定地點。
在家撿垃圾的原因:
確保本項目室外環境衛生處於良好的清潔狀態。
確保本項目的設施和設備不受損壞。
(三)、修理和保修
維修是指對業主/租戶自己的仍在保修期內的房屋進行維護。建設單位負責維護。
維修過程的詳細描述:
保修期內，業主/租戶應向物業部門申請維修。
物業部門通知工程技術人員到現場核實情況，確認是否是質量問題。
情況屬實的，由物業部門填寫報修單(預約時間、聯系電話、維修項目等。)並移交給施工單位。
根據維修單的內容，施工單位將在約定的時間內派人進行維修。如不能在約定時間內安排，建設單位將與業主/租戶協商另壹時間。
維修完成後，工程部將進行初步檢查。初驗合格後，通知業主/住戶確認。
物業管理處對業主/租戶舉報的維修項目進行回訪。
保修期滿前壹個月，物業管理處會公告業主/租戶。
保修期滿後，開發商、服務辦、施工單位* * *共同進行驗收，對有要求維修的項目根據實際情況進行檢查。
(4)、維修
維修是指對業主/租戶自己的已過保修期的房屋進行維修。費用應由業主/租戶承擔。
維護過程的詳細描述:
物業部門接到業主/租戶的電話或書面報修申請後，核實住戶是否欠費(如逾期交費)後填寫維修工作單，維修工作單應寫明預定維修時間、聯系電話、維修項目及費用(包括材料費、人工費)。
物業部將工單轉給工程部值班人員，工程部將指定專人及時進行維修。
工程部值班人員根據維修工單，在約定時間內派維修人員進行維修。維護工作完成後，在維護單上填寫完成時間。因住戶原因無法在約定時間內進行維修的，應及時通知物業部門，另行安排維修時間。
業主/租戶通過驗收並簽字確認工程質量和成本。維修人員將維修工單移交給物業部存檔。
物業部門定期對業主/租戶進行回訪。
維修費由物業管理部門計入當月應收賬款，定期收取。
第四部分物業服務目標
壹、設備設施管理園區公共設備設施管理
(壹)、公共設備、設施圖紙、資料檔案齊全，完好率100%。
(2)、設備設施維護良好，運行正常，安全無事故隱患達100%。
(3)、設備設施維護、檢修制度完成率達99%；
(四)、消防系統設備完好無損壞，能隨時啟動；
(五)、道路平整、暢通、無積水、無塌陷；完好，利用率99%以上，無亂占道路、無改變使用功能；
(六)、排水管道和溝渠完好率達99%；排水通暢，無堵塞和滲漏，定期疏通，無積水、塌陷和畸形，每月檢查壹次；
(7)、路燈、庭院燈具完好率100%，無損壞，定期維護、清洗，每月壹次。
(八)、* * *文化娛樂休閑設施完好率100%，確保設施使用，定期維護，每月檢查壹次；
(九)、供水、供電運行正常，無亂接、無漏電；
二是裝修管理人員監督業主和住戶按照有關規定進行裝修。
(壹)、審查裝修單位相關資質和證書，合格率達到100%；
(2)、檢查業主辦理的裝修相關文件、表格、裝修變更部位等手續是否合理並符合要求；
(3)、監督裝飾單位在不危及建築結構和他人安全的情況下，不改變用途和不可改變的物品進行裝飾施工，監督率100%；
(四)、建築垃圾不亂扔，不亂占；
(五)、每天三次巡視裝修現場，監督檢查裝修人員是否持證上崗，與見證人是否相符；
(6)、檢查裝修場所是否存在火災隱患，是否存在違章用電用火。
三。清潔服務道路環境的日常清潔和維護
(1)項目內環衛設施齊全，有垃圾箱、垃圾中轉站等設備，合格率100%；
(2)項目清潔衛生，空氣清新，環境無汙染，清潔率達90%。
(3)、垃圾日產日清，公共垃圾每天清掃壹次；
(4)、垃圾箱每天清理壹次，每周清理壹次；
(5)地面部分無垃圾、雜物、泥土、積水，車棚幹凈整潔，無雜物、蜘蛛網。
(六)、所有公共場所無雜物、無垃圾，清掃率達到90%以上；
四、綠化管理公園內花卉、樹木和綠地的日常養護管理
(壹)、綠化完好率100%；植物配置基本合理，喬灌木齊全，園內綠化布局美觀，花、樹、樓和諧，基本無裸露土地；綠地覆蓋率超過40%；
(二)、花木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝、病蟲；
(三)、缺樹在4%以下，缺花少草在5%以下；；
(四)、綠地整潔，無雜物，無堆放、搭棚、占用現象。
動詞 （verb的縮寫）公共秩序維護和家庭安全
(壹)、本項目在配套設施齊全的情況下實行封閉式管理，24小時巡邏值班制度，配合派出所，維護小區安全，並有權對園區內可疑人員進行詢問；
(二)、巡邏中發現火災事故或隱患以及治安、交通事故，及時處理並向有關部門報告；
(3)全年盜竊、刑事、消防、治安案件發案率在1‰以下，全年無重大刑事案件、重大火災、交通事故；
(四)、遇有突發案件，工作人員在3分鐘內趕到現場，第壹時間采取防範措施；危險場所有明顯的標誌和防範措施；
(五)、工作人員著裝有明顯標誌，工作規範，按巡查路線認真進行；
(6)違規發生率在1‰以下，治療率和復診率為1.000%。
六、消防管理
住宅小區的日常消防管理
(1)住宅消防設施完好率100%，消防供水率100%；系統設施完好，並指定專人定期檢查維護；
(2)火災發生率在1‰以下，采取防範措施，定期進行安全宣傳，確保員工掌握基本滅火技能，合格率達到100%；
(3)、制定並嚴格執行防火責任制，消防設施有明顯標誌，不得挪作他用，放置合理，並定期檢查，使其合格有效。
七。檔案管理建立本工程的公共檔案。
(壹)、建立計算機數據庫，檔案齊全，檔案建立和完好率100%，有物業管理費收取和使用的記錄，工作日記整潔、真實；
(2)、房屋有總平面圖、地下管網規劃批準文件、竣工驗收文件，(驗收單、竣工驗收單、土建、水暖、電氣人防、設備竣工圖)、公共設施設計安裝圖紙，賬物相符；
(3)、比例尺為1/1001的園區現狀圖、總體規劃圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明、環境預評價書；
(四)、有住戶管理記錄，房屋數量、類型、用途分類統計，住宅小區；
(五)、有歷年房屋及設備的大、中、小修及檢查記錄，有設備設施運行記錄；
(六)、公開* * *維修基金交存和使用記錄。
八、代收代付服務
(壹)、熟悉公共設施費的征收情況；
(2)熟悉抄表水電表，讀數正確，計量準確(準確率100%)並提供憑證；
九、管理原則
服務宗旨:業主與租戶至上，服務第壹，依法管理。
企業服務精神，熱情、敬業、求實、創新
職業道德
熱愛工作，忠於職守
誠信和紀律
努力工作，勤儉節約
企業科學管理研究
文明禮貌優質服務
X.管理目標
以人為本，服務業主/租戶，通過中心的管理和對業主/租戶的服務，維護和提高物業的完整性，從而實現物業的保值增值，以業主/租戶的整體利益為出發點，為業主/租戶帶來最大利益。
以業主/租戶為中心，為業主/租戶提供完善的服務，創造安全、舒適、溫馨、快捷、方便、整潔的居住環境。
服務辦對中心實行專業化、規範化管理，讓我們的管理融入業主/租戶的居住生活，以優質的管理服務為業主/租戶打造高品質的生活空間。
通過我們的管理服務，樹立優質的物業品牌形象；通過營造高品質的生活空間，樹立良好的社會形象；通過我們的努力，服務辦將成為業主/租戶的朋友，成為中心的長期管理者，服務辦在競爭中發展；在貴池區建委和錢江工業園區管委會的領導下，力爭兩年內接管。