中國現代房地產估價活動起步較晚，所采用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的。鑒於我國現行的國有土地使用權出讓制度不同於英美國家的土地私有制，決定了房地產估價理論體系，尤其是在實際應用中，也應隨之改變。目前對房地產的收益率和房地產估價的理論和方法還不是很清楚。本文就此闡述個人觀點。
房地產收益率是將房地產的凈收益轉化為價值的比率。不同的回報率會導致價值的巨大變化。如果收益率選擇不當，計算結果會大相徑庭。涉及收益率的房地產估價方法不僅有收益法，還有假設開發法、基準地價修正系數法甚至成本法、市場法。本文只討論房地產收益率和房地產估價的理論與方法。
壹、收益率的計算
獲取收益率的方法有市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法、抵押與自有資金結合法、土地與建築物結合法等。獲取收益率的關鍵問題是收益額的計算口徑要與收益率的計算口徑壹致。這裏對評估實踐中廣泛使用的市場抽取法和累積法進行闡述。
1.市場抽取法。市場提取法有兩種思路，即凈收益采用會計利潤和凈現金流量。
(1)凈收入采用會計利潤。
在這種情況下，每年的折舊費用可以在建築物壽命結束時重置，這實際上是壹種不確定形式的收入，即v = a/r，r = a/v。
以出租運營為例，壹般觀點認為凈收入是年總收入減去年折舊費用、維護費、管理費、相關稅費、利息費用、保險費後的余額。這裏的折舊費僅指建築物的折舊，是在土地無限使用的前提下適用的。但目前我國實行土地限期出讓政策，土地價值隨著使用年限的增加而遞減，所以這裏的折舊費用是廣義的，還應該包括土地使用權價值的攤銷費用。對於利息收入和費用，在計算收益率時，壹般假設收入和費用發生在年末，但事實並非如此。如果實際租金收入發生在期末，費用平均發生在期間，應考慮期間發生費用的貸款利息；如果實際租金收入發生在期初，或者有存款收入，那麽租金收入或存款收入的存款利息也應視為收入。
(2)凈現金流量用於收入。也就是之前思維中中年總收入不扣除折舊費用。在這種情況下，實際上是壹種有限收益的形式，即v = a/r[1-1/(1+r)n]，代入已知量求r。
理論上，只要收益的計算口徑與收益率的計算口徑壹致，年度凈收益用凈利潤和凈現金流量是可行的。但目前我國實行土地限期出讓政策，存在土地使用權攤銷問題，即實踐中很難確定建築物和土地使用權的重置價值。此外，出租人關心的是凈現金流量，而不是會計凈利潤。筆者認為用收益法評估房地產，凈現金流量作為凈收益更為合適。
(2)積累法。累積法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實務中廣泛使用的壹種方法，其基本公式為:
房地產收益率=無風險利率+風險收益率
上式對應的凈收入應該是會計凈利潤。根據凈收益使用凈現金流量的慣例，要考察建築物折舊費用和土地攤銷費用。有人認為房子的收益率=無風險利率+風險收益率+折舊率。筆者認為，簡單地將建築物折舊率或土地攤銷率相加是不合適的。假設國債利率為無風險利率，因為在國債發行結束時回收本金，這種情況可以假設在經濟壽命內等額回收本金。假設房地產的經濟壽命為50年，2003年2月發行的五年期國債利率為2.62%，其年回收率為(a/f，2.62%，50)=0.99%，與折舊率65438相關。即凈現金流量對應的累計收益率公式為:
房地產收益率=無風險利率+風險收益率+等額本金回收率(基金年存系數)
二、收益法
收益法應用的關鍵是收益額的計算口徑要與收益率的計算口徑壹致，相關觀點在前面的收益率計算中已有闡述。本文結合土地估價師資格考試及相關教材中的實例和觀點，闡述了收益法的應用。
(壹)用收益法評估房地產
壹個教科書案例如下:
1.估價對象概述
估價對象為兩層混合結構商場，建築面積為2180 m2，面積為1250 m2，用途為商業。
2.評估技術、方法和評估過程
根據估價對象為購物中心的特點，根據估價目的和市場因素，采用收益法測算估價對象在估價基準日的價值。
(1)計算總收入
根據商場的地理位置和周邊同類商鋪的租金水平，采用市場比較法確定商場和商鋪租金為4.4元/平方米/天。商場店鋪平均出租率為75%，年租金總收入為1964×4.4×365×75%=2365638元。
(2)計算總成本
①年折舊費。商場和商店為混合結構，使用年限為50年。因此，建築物折舊年限為50年，殘值率為2%，利潤年限為50年。根據工程造價市場，此類房屋的造價為900元/m2，則:
年折舊費=房屋建築成本×(1-殘值率)/使用年限
=900×2180×(1-2%)/50
= 38455元
②年度管理費。年租金的3%計提，年管理費70969元。
③年度維護費。按照65438+建築造價的0.5%計算，每年維護費為29430元。
④年度保險費。按房屋建築成本的2‰計，年保險費為3924元。
⑤每年繳納稅費。營業稅及附加按年租金的5.565%計提，年營業稅及附加為131648元；
房產稅按照年租金的12%計提，年房產稅283877元；
土地使用稅按5元/平方米計算。年，年土地使用稅為:
5×1250=6250元；
全年納稅總額為421775元。
⑥年利率。按建築成本的6.93%計算，6.93%為壹年期存款利率，假設資金在壹年建設期內平均投入，年存款利息為67983元。
以上六項費用合計632536元。
(3)計算年凈收入
全年凈收入是全年總收入減去去年費用，總支出為1733102元。
(4)確定還原利率
下調利率四舍五入為10%，壹年期貸款利率為6.93%，風險利率為3%。
(5)計算房地產價格
房產價格=1733102×(p/a，10%，50)=17183360元。
筆者認為，上述評價思路存在以下問題:
首先是折舊費用的處理。本例中收入的計算采用會計利潤，只對建築物進行折舊，不說明土地使用權的歸屬。按照我國現行的土地出讓政策，土地使用權的價值應該攤銷，否則會得到壹個不完全的會計利潤，這實際上與加法得到的還原利率是不壹致的。
二是確定還原利率。在本例中，使用累計法來確定降低利率。貸款利率是有風險的利率，在這裏作為無風險利率顯然是不合適的。
第三是利息支出。本例中按建築成本計算利息費用是不合適的，因為建築成本實際上是房地產價值的壹部分，評估的是房地產價值，其利息是房地產經營所要獲得的凈收入中最根本的部分。這裏把它作為費用扣除顯然是不合理的。筆者認為，如果收入和費用與其折現期同時發生，就不應該考慮利息費用，就像開發法中折現法公式中假設沒有投資利息和開發利潤壹樣，因為是以合適的收益率和合適的折現期折現到評估基準日的。收益法通常假設收益費用發生在某壹時刻，實際發生時間偏離這壹假設，從而可以調整利息費用。如果客觀租金收入發生在期末，費用平均發生在期間，則在假設收入和費用發生在期末時，應考慮期間發生的費用的貸款利息。如果客觀租金收入發生在期初，費用平均發生在期間，評估時假設收入費用發生在期初，那麽期間發生的費用應考慮折現。實際上，收益法是動態法，而利息費用法是靜態法。把兩種方法混在壹起是不嚴謹的。因此，作者建議收入和費用的假設時間應盡可能與其加權折現期壹致，利息費用可以不考慮。
第四是收入和費用發生的時間。用收益法評估房地產，壹般假設收入和費用發生在期末，但實際情況是租金收入壹般發生在期初，費用壹般在期間內平均發生。作者認為收入和費用的假設時間必須與評估中使用的租金和費用的客觀時間壹致，凈收益發生在評估開始和結束時，相差壹個收益率。
(二)運用收益法評估土地使用權
2002年全國土地估價師資格考試輔導教材《土地估價理論與方法》中，采用收益法評估地價的思路是:先用收益法以外的方法得出建築物的價格，再從待評估房地產的凈收益中減去屬於建築物的凈收益，得到土地的凈收益；然後按土地還原利率還原就可以得到地價。其計算公式為:
l =[a-b(R2+d)]/r 1 = a 1/r 1
其中:
l:地價；
A:建築物及其對應範圍內的土地所產生的凈收益(若A為折舊收益，則去掉D)；
b:樓的價格；
R1:土地還原率；
R2:建築減幅；
d:建築物折舊率；
A1:土地凈收入。
按照這本教材的觀點，公式中建築物的價格B是重置價格扣除折舊後的凈值，這樣隨著使用年限的增加，建築物產生的凈收益逐年遞減，但如果不考慮價格變動因素，上壹年度的實際凈收益A基本不變， 這樣土地的純收益a1會逐年增加，而r1基本不變，土地的評估值L會隨著評估時間出現。 筆者認為，房地產年凈收益是房地產投資的壹種預期收益，是由處於全新狀態的房地產價值決定的。壹旦確定，如果不考慮價格變動因素，基本保持不變，建築物和土地的凈收入也是如此。因此，上述公式中的B應該是建築物的重置價值，而不是扣除折舊後的凈值。
第三，假設發展法
2003年中國房地產估價師資格考試指定教材《房地產估價理論與方法》指出，假設開發法的最基本公式分為以下兩種:
65438+
待開發房地產價值=開發後房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅-銷售稅-開發利潤-投資者購買待開發房地產應繳納的稅費。
2.折扣方法
待開發房地產價值=開發後房地產價值-開發成本-管理費用-銷售稅-銷售稅-投資者購買待開發房地產應繳納的稅費。
根據《房地產估價規範》第5.5.6條規定:“采用假設開發法時，必須考慮資金的時間價值。在實踐中，很容易采用貼現的方法；當難以使用貼現法時，可以使用計算利息的方法。”
作者認為使用這種方法時應註意兩個問題:
首先是房地產開發收益率和房地產經營收益率的差異。在2003年全國房地產估價師資格考試指定教材《房地產估價理論與方法》中，資本化率和折現率是兩個不同的概念(如本教材p248案例7 ~ 4)，資本化率是房地產凈收益轉化為價值的比率。至於假設開發法中的現金流折現法中的折現率，教材上說資本化率的原理和收益法中的壹樣，應該相當於同壹市場同類房地產開發項目所要求的平均收益率，其中包括資金利息和開發利潤。筆者認為教材中提到的折現率其實就是房地產收益率，但房地產開發的收益率不同於房地產經營的收益率，更能體現其本質，更能理解。即房地產開發收益率用於貼現開發完成後的價值和開發成本，房地產經營收益率用於通過租賃經營獲得房地產價值。
其次，當實際工程款和其他應付費用與形象進度壹致時，適用上述公式，但實際工程款和其他應付費用往往與形象進度壹致。根據現行相關法律規定，應付工程款有優先受償權。因此，在評估在建工程價值時，應將實際支付的工程款和其他應付款與形象進度的差額納入專項事項說明，或在評估抵押貸款時直接扣除。四、成本法
目前各種教材對成本法評估房地產與房地產壹體化的評估方法都不是很清楚。例如，2003年中國房地產估價師資格考試指定教材《房地產估價理論與方法》(p149頁)，適用於舊房地產的基本公式:
舊房地價=土地收回價或重建成本+建築物的購建價-建築物折舊
上述公式的問題在於，現在土地出讓有期限，沒有剩余使用年限的修正；而且土地的再收購價格或再開發成本是指土地開發完成後的價值，而房地產整合項目中土地的重置成本應該是整個房地產開發項目完成後的價值，包括建設期的貸款利息和開發利潤。
在實踐中，有這樣壹個計算公式:
舊房價=(土地重置成本+建築物重置成本)×重置率
上述公式的問題在於，將土地剩余使用年限的修正等同於建築物更新率也是不恰當的。
在我看來，改成下面的公式更清楚:
舊房地價=土地重置成本×剩余使用年限修正系數+建築物重置成本×成新率。
=(征地價格+配套費用+相關稅費+建設期貸款利息+開發利潤)××剩余使用年限修正系數+(前期工程造價+工程造價+附加支出+配套費用+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤)×創新率。
系數×剩余壽命修正系數