在了解了他的基本需求和預算後，我推薦了幾個核心板塊的老小區。他翻了個白眼，說不想買這種房子，因為破舊。後來我向他推薦了壹套遠郊的新房。看了之後覺得太遠了，最後決定回城買二手房。
舊的和小的&大的單人房
後來找到壹套總價654.38+0.6萬的房子，問我:“這三成首付48萬左右可以考慮嗎？”
我當場就驚呆了。
不考慮這套房子的條件，就價格而言，我對比了她50萬的預算，告訴他加個契稅差不多就到了預算的頂端，但是妳還有大概1.5%的中介費，1%的增值稅和止贖費。...
他越聽越崩潰...然後他弱弱的問我，買二手房要多少錢？
買房是很多人壹生難得的經歷。我相信和我朋友壹樣，對買房沒有概念的人很多。為了讓大家對買房有壹個清晰的思路，我今天整理壹個二手房涉及的費用明細。
購買二手房的費用。
相比新房，二手房市場良莠不齊。對於小白買家來說，交易過程中的各種意外支出，都可能導致買家定期進行自我心肺復蘇。那麽當妳下定決心要買房子的時候應該怎麽做呢？
我的建議是先對所有費用有個大概的了解，做到心中有數。畢竟在預算有限的情況下，和錢包有關的壹切都是大事！
下面分五個部分來說明買二手房涉及的壹些費用。
？1.首付涉及1費用。
如果妳是全款買房的土豪，建議妳看到這裏，把文章推薦給有需要的朋友。
如果選擇貸款買房，如果是首套房，首付比例是30%，二套房的首付比例根據各地情況不同，從40%到70%不等，但這裏的支付基準是基於銀行對房產的評估價格，而不是交易價格。
？2.代理費涉及1交易。
萬事開頭難，有中介不難。找個靠譜的中介(妳覺得，我不覺得)也是買房的事半功倍。好的中介可以是妳和賣家討價還價的得力助手，也可以在妳交易過程中幫妳權衡條款的利弊。
目前中介費在0.5%~3%的範圍內浮動，即房屋成交價的0.5%~3%。代理費可以議價，具體費率由買方和代理公司協商確定。
這裏需要註意的是，找中介不要盲目追求低費率，物有所值的原則在大多數情況下都是適用的。壹個買二手房的朋友說，最開始他選擇的是0.8%低費率的中介，但後來的房貸費用是其他中介的兩倍。
？3.建築贖回費涉及兩項費用。
回贖費壹般出現在所購房屋與貸款買房相同，且賣方在購房時仍處於還貸狀態的情況下。如果想買房，需要先把房子貸款還清。
止贖有兩種:擔保止贖和現金止贖。擔保回贖是壹種常見的方式，壹般由擔保公司提供擔保或墊款來贖回房屋。原則上，如果想順利賣房，止贖費應該由賣方支付。因為深圳是賣方市場，止贖費由買方支付。但在深圳以外的城市，止贖費很可能是壹筆儲蓄費用，將由賣方支付。
中介提前向銀行提交還貸請求後，買方需要支付兩筆款項，1.2%的抵押擔保費和大約1%的短期貸款利息。
？4.貸款費用包括兩項費用。
辦理住房貸款時，涉及的費用是房屋評估費和抵押手續費。上面說的首付是基於房屋評估價格，也就是房屋評估。
房屋評估是銀行審批貸款的必要動作，因為銀行是不參照交易價格發放貸款的。通常銀行會委托評估公司進行房屋評估，然後根據評估給出貸款額度。也就是說，當妳的成交價是300萬，房子的評估價是280萬，妳想貸款70%，也就是280萬×70% = 1.96萬，那麽妳要準備300萬——最後的評估費是按照評估價的萬分之壹到萬分之五收取的。
房貸服務費沒有固定標準，因為銀行貸款不需要收服務費！而且辦理貸款的每壹步都需要買家的參與，中介會全程陪同，但是中介會告訴妳這筆莫名其妙的費用是他們房貸人員服務整個交易過程的收入。妳怎麽能不付錢呢？以深圳為例，房貸服務費收費區間為1000-5000元。
？5.稅費涉及5項費用。
作為壹名光榮的納稅人，我們絕不會錯過每壹次納稅的機會。所以妳不能忘記任何契稅，個人所得稅，增值稅，豪宅稅，印花稅！
首先是契稅，契稅是在房屋所有權發生變化時，對新業主壹次性征收的稅。
具體規則如下:
個人首套房面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積在90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅，適用於北京、上海、廣州、深圳。
面積小於90平方米的個人套數征收1%，面積大於90平方米的個人套數征收2%。北京、上海、廣州、深圳暫不執行，其他地區適用。
個人擁有三套房及以上的為3%。
接下來的兩稅就直接和房子滿五滿二的情況掛鉤了。以下是對這兩種情況的簡要說明:
五年獨壹無二:五年是指以契稅發票或房產證核發時間為準的五年，獨壹無二是指家庭中唯壹的住所。
滿二獨:滿二指以契稅發票或房產證核發時間為準滿兩年，獨指家庭中唯壹的住所。
那我們先說說個人所得稅。這個費用需要根據賣家的情況來定。賣方出售的房屋符合五獨住房條件時，可以免征個人所得稅。如果不符合要求，需要繳納1%的交易價格的個人所得稅。
增值稅，顧名思義，是商品在流通過程中，在稅收的基礎上征收的壹種稅。通俗點說就是市場上銷售的商品價格高於出廠價，中間的差價要交增值稅。
增值稅原則上由賣方繳納，房屋滿且唯壹時免征，但在實際房產交易中，買方是增值稅的實際承擔者。為什麽這麽說？因為當房子不符合免稅條件時，房子的實際市場價可能是654.38+0萬，但需要交5萬，總價是654.38+0.05萬，這就是妳要交的。654.38+0.05萬是賣家收入，5萬元由他支付。
如果妳還不明白個稅的計算方法，我們來看看標準的收費規定:
目前，增值稅稅率和免稅規定:
(壹)個人將購買不滿2年的住房對外銷售的，全額按照5%的稅率繳納增值稅；
(二)個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入與該住房購買價款的差額，按照5%的稅率征收增值稅；
③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
至於奢侈稅，目前大部分城市都不征收，而曾經是奢侈稅納稅大戶的深圳，也在201911調整了奢侈稅的納稅標準，使得深圳市場上的絕大部分房子都免征了奢侈稅。
現在還需要交奢侈稅的城市很少，只有上海、成都、廈門。其中，由於上海房價較高，購買二手房需要繳納奢侈稅的，需要按照成交價的5.7%繳納奢侈稅。7800萬的房子，分分鐘需要支付小城市房子的首付。
最後壹個稅是印花稅，目前免征，成本為零。
？6.其他費用:
以上五部分，都是購買二手房所涉及的沈重開支。除此之外，二手房買賣還有壹些小費用，如房費、貼花、產權登記費等。費用從幾元到幾十元不等，相比幾百萬的房價和輕易過萬的稅費，聊勝於無。
以上，如果妳的預算非常有限，想以最劃算的價格買房，最好買五套獨壹無二的房子，其次是兩套全款的。
結
寫到這裏，也算是對二手房交易成本的壹筆小賬了。
買房的難點不僅僅是賺錢存個首付，還有選個合適的房子。買二手房確實很難，但在二手房價格低於新房的市場，仔細淘壹遍還是能找到漏洞的。
我想起要寫這篇文章的時候，就和旁邊的錢聊起了二手房交易的事情。她滔滔不絕，只想對每壹個還在買房路上的人說:買房不僅是眼前的成本，還有很多套路。革命尚未成功，同誌仍需努力！