面對越來越多的逾期信托項目，對信托公司風險控制的質疑不斷湧現。這是否意味著作為信托主業之壹的房地產信托將壹去不復返？嚴格監管背後的深意是什麽？
在不少業內人士看來，近期房地產信托頻頻出現兌付危機，更多的是與市場環境和政策基本面有關。房地產行業經歷了幾輪政策調控，大部分信托公司基本都能把握好風控條件。經過嚴格監管的房地產信托作為融資的補充手段，更符合穩定房價和預期，適當控制增長節奏。此外，隨著信托進入轉型關鍵期，存量房地產業務也有望成為重要立足點之壹。
房地產信托困境
房地產信托是信托公司的主要業務，明確的擔保和抵押成為其青睞的關鍵優勢。
在房屋銷售市場持續降溫的情況下，抵押物是否持續充足，處置時間是否過長，也成為大多數經歷過房地產信托項目逾期的投資者的“心病”。有投資者向記者明確表達了這樣的擔憂。
業內人士分析，目前，房企普遍面臨融資收緊的局面。部分房企現金流緊張，無力償還之前的信托貸款，有的甚至瀕臨破產。此外，今年信托到期絕對規模仍處於歷史最高水平，到期分布呈現前低後高的規律，房地產領域風險暴露有加速的可能。
壹家第三方機構的工作人員王華(化名)告訴記者，房地產開發商壹般以自己的項目作為抵押物進行融資，但在違約的情況下，往往需要壹段時間來處置和變現抵押物，還可能面臨折價。
“信托處於處置期、延期的項目越來越多。”王華感慨地告訴記者，在很多情況下，壹家公司與十幾家機構違約，其中包括很多信托公司。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房地產信托項目的大部分風險都與房屋銷售市場有關。如果銷售市場好，問題壹般容易解決；相反，如果市場持續降溫，往往會引發更多問題。
“尤其是與商業、辦公掛鉤的項目，如未完工、租金回報率低，融資方拿不到部分補充資金，會對項目兌付產生影響，需要警惕相關風險。”嚴躍進補充道。
那麽，如何化解房地產信托相關的風險項目呢？
某信托公司員工李華(化名)在接受記者采訪時表示，從信托公司的角度來看，大多數情況下，不存在是否會有人接手逾期房地產信托項目的抵押貸款的問題，關鍵在於價格。在整個監管還比較嚴格的階段，市場普遍缺乏流動性，資產難賣，折價概率大。
“對於信托公司來說，壹旦下折力度大了，就會面臨無法收拾的問題。”李華補充道。
不過，李華也告訴記者，從普通的固定收益類產品來看，信托基本可以理解為可以贖回或者有潛在贖回預期的產品。“即使有些項目拖了很久，也不是說最後不處置，投資人就吃虧了。也許未來幾年問題會慢慢解決。”
"總體而言，行業風險敞口不是很大."李華進壹步表示，無論項目情況如何，信托壹直履行管理人職責。
各種風險控制手段
從與投資者交流的過程中，記者註意到，面對越來越多的逾期信托項目，對信托公司風險控制的質疑也不斷湧現。
事實上，多位信托業內人士對記者表示，近期頻繁出現的兌付危機更多與市場環境和政策基本面有關。
樂進功能信托分析師廖在接受記者采訪時表示，信托項目風險的暴露與整個經濟環境有很大關系。從本質上來說，信托或者說整個金融行業都屬於風險管理行業。
“金融要和各行各業打交道，所以風險也會集中在金融行業。”廖進壹步告訴記者，在這種情況下，管理、控制和化解風險顯得尤為重要。
“即使是同壹項業務，不同的金融機構也會有自己的風控標準。”廖進壹步對記者表示，從整個資產管理行業來看，信托基本上可以算是相關程序完善和成熟程度最高的領域。
“交易對手的復雜性要求信托擁有多種風險控制手段。總體來說，在交易結構上，有些制度設計是比較創新的。”廖對補充道。
李華告訴記者，從房地產信托業務來看，目前的風控措施主要有名單制、質押、資金監管、投後管理等。“旁系是傾向的主要因素，但不是決定性因素。不是所有的抵押物資質都很好，但還是要結合各種風控邏輯的水平，壹般的風險把握決定抵押物的權重。”
“總體來看，房地產行業快速發展後，房企從跑馬圈地進入加速分化階段。對行業的了解和合作夥伴的選擇，成為信托公司房地產業務風險控制的核心環節之壹。”李華告訴記者。
此外，與前幾輪調控相比，此輪政策調控有壹些不同之處。
廖告訴記者，從前幾輪調控來看，房地產行業整體仍在大幅上行，因此相關質押物的實現時間可能不會很長，而且價格也相對可觀。但在嚴格調控和房地產稅征收預期的背景下，整個行業的上行趨勢並不是特別明顯。此外，結合棚改政策逐步退出等多重政策影響，三四線城市也將受到明顯影響。“如何處理信托前期已經投入的項目，其實更關鍵。”
“房地產行業經歷了多輪政策調控。大部分信托公司基本都能把握好風控條件，做業務的邏輯往往經過了多輪論證。”廖強調說。
規模顯著縮小
下半年，房地產信托規模出現“縮水”。受益信托網數據顯示，6月份集合信托規模為106751億元，較去年同期的180833億元下降約41%。其中，2654.38+0.383億元投向房地產，較去年同期的660.49億元大幅下降近68%。
事實上，自2019下半年以來，房地產領域的信托發行規模已經呈現出明顯的下降趨勢。
具體來看，用益信托數據顯示，2065438+2009年10-6月發行的投資於房地產領域的信托中，5個月單月規模均在800億元以上，6月規模甚至超過100億元；7月-165438+10月，月規模在800億元以下。
同時，中國信托業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投資於房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少148067億元，環比減少5.05%。這是2015四季度以來，首次出現新增規模負增長。
李華告訴記者，今年上半年房地產信托火熱，但今年下半年面臨嚴格監管，形成鮮明對比。
5月，銀監會發布《關於鞏固治亂成果推進合規建設的通知》(以下簡稱《通知》)。
根據《通知》要求，不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不合格、資本金不足的房地產開發項目直接提供融資，或通過“股權投資+股東貸款”、“股權投資+不良債權認購”、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；為房地產企業直接或變相支付土地出讓價款提供融資，為房地產企業直接或變相提供流動資金貸款。
隨後，在“住不炒”的大背景下，房地產信托經歷了“接力式”調控。
7月，銀監會相關部門負責人表示，為加強房地產信托領域的風險防控，銀監會對近期房地產信托業務增長過快、增幅過大的部分信托公司展開約談警示，要求這些信托公司控制業務增長，提高風險管控水平。緊接著，信托公司房地產信托業務余額控制的消息傳出。
同時，據媒體報道，監管部門統壹了房地產信托業務的發放標準，房地產信托業務二級資質將無法穿透兩層，這意味著二級資質的孫公司將無法開展信托業務貸款。
監管繼續升級。8月，銀監會向各銀監局信托監管辦公室下發了《中國銀監會信托部關於進壹步做好下半年信托監管工作的通知》(信托函[2065 438+09]64號)(以下簡稱“64號文”)，傳達了下半年信托行業的監管重點。
按照64號文要求，按月監測房地產信托業務變化情況，適時采取監管約談、現場檢查、暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等措施，堅決遏制房地產信托過快增長和風險過度積累的勢頭。
監管嚴格，意義深遠
多位信托從業人員告訴記者，其實房地產信托的監管是在壹個比較大的邏輯和思維框架下。那麽，嚴格監管的深意是什麽？
資深信托研究員袁繼偉告訴記者，房地產信托受到了嚴格的監管，但並不是完全禁止。更重要的是，在前期增長過快的情況下，穩定房價，穩定預期，適當控制增長節奏。“畢竟房地產行業對國民經濟增長和居民財富影響很大”。
“避免在壹個領域過度投資也是原因之壹，存在相對較高的集中風險。”袁繼偉進壹步表示。
廖告訴記者，2019年，對房地產信托的調控力度比前幾年更大。事實上，這樣的政策並不僅僅針對信托領域。在整個房地產行業，信托只能說是壹種補充性的融資手段。“單獨強調信任是有壹定原因的。從以往的情況來看，如果銀行收緊房地產行業的融資，如果再次放開信托，政策的有效性會有壹定程度的削弱。”
壹家中型信托從業者王成(化名)告訴記者，監管之嚴可以說是“前所未有”的情況，這也與當前的宏觀經濟和金融市場環境密切相關。在風險易發階段，有必要進行嚴格的監管，這也有利於行業的長期穩健發展。
“雖然從短期來看，監管會給信托公司的經營業績帶來壹定的壓力，但從長期來看，對信托業、房地產行業乃至國家宏觀經濟來說，嚴格的監管是必要的。”李奇補充道。
廖還告訴記者，更嚴格的監管對房地產行業本身的發展和金融體系的穩定都具有重要意義。
具體來說，如果過多的資源投入到房地產領域，肯定會擠壓其他部門的投入，阻礙房地產行業的長遠發展。根據行業特點，房地產大概率是在其他行業發展良好的基礎上長期發展，否則就不穩定，對金融體系產生影響。
有分析認為，從長期來看，房地產行業仍是壹個有發展空間的領域，但已經過了高速發展期，進入了相對成熟的階段。後續的股市會產生新的商機，最終整體房地產行業的回報率會趨於平緩，但根據行業特點，仍會略高於傳統行業的回報率。
事實上，多位信托行業人士向記者表示，從存量業務規模來看，房地產信托可能成為信托轉型的落腳點。
以轉型方向之壹的REITs(房地產信托投資基金)為例。雖然信托還處於“主導”房地產壹級市場，REITs的業務量還很小，但壹旦進入房地產行業，進入存量博弈階段，信托就會積極介入。
針對目前REITs業務面臨的租金回報率低的問題，廖何開認為，未來這種情況可能會改變，去杠桿的本質在於回歸資產本身的價值。
另壹方面，從信托本身來看，最大的優勢在於跨市場運作，回歸本源意味著不局限於資金信托管理。房地產作為中國家庭資產的重要組成部分，從股市的角度來看還是有很多機會的。