出乎市場意料的是，惠州的房地產市場最近再次成為熱點。新的調控政策的最新重點是優化土地競爭規則，限制土地住宅銷售價格，暫停向重點區域內擁有1套及以上住房的非本地居民出售新建商品住房。這次的“重點區域”主要是大亞灣和惠陽。由於東莞已經實施了嚴格的限購措施，大亞灣和惠陽的加入最終形成了“林深限購圈”。“林深限購圈”下，深圳人對林深區樓市的看法發生了哪些變化？
深圳客人反應理性
“我會送妳壹些在大亞灣出售的新盤子。如果妳有時間去看他們，我開車去接妳。”在羅湖東湖片區做房產中介的黃經理很熱情。“深圳的房子今年不好賣，所以我們也代理深圳周邊的新盤。”
記者調查發現，大亞灣、惠陽加入“林深限購圈”卻成為很多房產中介推銷的工具:“現在只能買壹套，不然就沒機會了。”不僅如此，高鐵的開通和生活設施的逐步完善，再加上對深惠地鐵互聯互通的期待，很多深圳遊客還是比較關註大亞灣和惠陽的。
不過，與房產中介的熱情相比，記者隨機采訪多位購房者後得到的答案卻顯得有些淡定。大部分受訪者表示，以目前的價格，不會在大亞灣和惠陽買兩套以上的房子。而且大亞灣和惠陽的新房還在大量供應。可見，盡管實施了限購，但深圳客戶的反應還是比較理性的。
記者發現，目前惠陽、大亞灣地區的新房價格大多在1.5萬元-2.2萬元/平方米之間，靠近惠州南站、深圳坪山區的新房價格較高。根據樂友家研究中心數據，上半年惠州壹手住宅成交均價約為1.2萬元/平方米，同比上漲9%。納入限購的惠陽區、大亞灣區壹手房成交量均超過1萬套。更重要的是，兩個區域成交均價漲幅超10%，這可能是大亞灣和惠陽實施“限購”的原因。
美聯物業深冠匯董事總經理蔣指出，大亞灣及惠陽區本地買家比例相對較少，而據其不完全統計，外地客戶在大亞灣及惠陽區購買第二套房的比例應不超過10%。“其實政策更多的是對市場和購房者的心理影響，未來市場還是穩定的。”
林深地區二手房交易成為“痛點”
選擇在惠州買房的深圳購房者中，有受投資趨勢影響的投資客，也有深圳高房價外溢的剛需客戶。根據樂友家的成交數據，2021上半年，深圳買家壹如既往的是惠州市場的主力軍，占比52.8%，而深圳買家前往大亞灣區和惠陽區的占比分別為33%和19%。在惠陽區政府附近壹個以江景為主的新房項目，壹位銷售經理告訴記者，該項目銷售均價約為16500元/平方米，深圳客戶比例約為40%，惠州本地客戶約占壹半。
在這些深圳客戶中，購買壹手新房的居多，進入二手房市場，會面臨賣不出去、價格不高的情況。黃華(化名)的經歷或許也是很多深圳客戶的真實寫照。
2018選擇在大亞灣買房的黃華，回想起剛搬到大亞灣時的情景，特別激動。“那時候每天早上6點起床，6點半出門趕深惠1線的公交車到雙龍地鐵站，然後在吉祥站換乘幾個地鐵站，8點半左右到公司。”黃華說。當時黃華買了壹套單價近14000的三居室，用於自住和投資。目前該小區在各中介平臺上的報價大多在每平米1.5萬元到1.7萬元左右。僅在鏈家平臺上，項目壹期在售的二手房就有近250套。
“算上利息，我居然虧了。”說到這，黃華似乎有些遺憾。“當時這1萬元如果作為首付在深圳買壹套房，現在已經翻倍了，只怪自己不夠勇敢。”
熟悉惠州樓市的黃經理也表示，惠州大部分二手房估值低，利率高，貸款難，導致流動性基本鎖定，最終無論買新房還是二手房都會面臨這個問題。而且惠州二手房交易流程復雜，部分房屋二手評估價只能達到成交價的七八成。因此，二手房並未納入此次調控範圍。
事實上，不僅在惠陽、大亞灣，已經實施限購的東莞林深區二手房市場也面臨類似問題。東莞鳳崗鎮與深圳平湖相連，自然吸引了大量深圳的外溢需求。如果拿房價做比較的話，東莞林深區的房價要比大亞灣和惠陽高很多。但由於東莞新房和二手房都有外地客人限購，所以這裏二手房也很難成交。
有市場人士表示，深圳客戶外溢到周邊買房的現象，經過近幾年的高峰後，已經進入平穩期。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，惠陽和大亞灣限購新房，但沒有社保或稅收要求，影響可以忽略。東莞的限購要嚴格很多，而且從去年7月份限購政策收緊以來，深圳客戶在東莞買房的數量有所下降。今年再次收緊後，估計會有更多的深圳客戶被拒之門外。東莞和惠州壹直肩負著壹些在深圳買不起房的剛需客戶的外溢需求，現在卻受阻了。這些客戶，除了繼續轉移房屋所在地，留在深圳買房或成為壹種選擇。此外，未來10年深圳的房源供應量會大大增加，所以留在深圳買房也是壹個可以考慮的選項。