無獨有偶，最近在廣州，也出現了預售商品房交付時公攤面積縮水，影響購房者利益的壹系列糾紛。由於目前的房產交易都是以套內面積計價，公攤面積不計算單價，購房者發現開發商承諾的公攤面積縮水時，往往很難提供有力的補償依據。
註水抱怨？退縮抱怨？誰更苦？！
今天的報紙調查
小區:泳池註水，業主投訴。
不應低估池的概念
肖旭在沈陽買了壹套知名的精裝修酒店式公寓，面積73.86平方米。但當他第壹次走進“家”門的時候，他發現自己的家絕對不到73.86平米，目測估計在50平米左右。
肖旭被蒙蔽了，於是他去找開發商“理論”，但結果卻出乎意料。
開發商告訴肖旭，他買的這套公寓建築面積是73.86平方米，而實際使用面積是49.49平方米，差額就是公攤面積。
肖旭立刻感到受騙了。但仔細反思，確實如開發商所說，在簽訂購房合同時，開發商明確告訴他，這套公寓的公攤面積占總建築面積的33%。當時因為急於買房，對公攤概念不太了解，所以敷衍了事。
因此，最後的結果肖旭似乎是“不公正的”，但他卻無可奈何。
公攤面積的市場決策
日前，記者再次致電肖旭所購公寓的開發商。壹位姓李的銷售小姐告訴記者，肖旭是對的，在銷售過程中有很多像肖旭這樣的客戶。
她說，公攤面積與開發商為業主提供的服務和配套設施成正比，比如公寓內是否有場景酒吧、咖啡廳、影視廳、寬敞的電梯和走廊等。，有的樓盤池子甚至在50%左右。
格林豪森房地產開發有限公司副總裁龔超也指出，目前並沒有明確規定公攤面積必須控制在哪個範圍內。但根據沈陽目前的房地產情況，住宅商品房公攤面積約為10%-25%。酒店式公寓因為樓內公共面積大，壹般分攤27-33%，有的超過40%。
不難判斷，目前房屋公攤面積的選擇權在開發商手裏，但開發商的“手高腳低”要看購房者的“臉色”。所以，坦白說，開發商為了讓樓盤好賣，不會盲目增加公攤面積，公攤面積的大小最終取決於購房者的承受能力。
關於撞球的話題層出不窮。
搞清楚了pool的比例，我們就不得不考慮pool衍生出來的兩個話題:壹是pool歸誰所有；第二，業主的取暖費是按照哪個面積交的。
關於第壹個話題，百利保房地產開發有限公司營銷總監李國坦言，公攤面積屬於業主。壹般來說，開發商可以利用公攤面積為業主建設壹些公益性或有償服務區域，比如健身房、情景酒吧等，但開發商沒有權利，不能出租或出售。
至於業主的采暖費應該按照實際使用面積繳納還是按照建築面積繳納，沈陽良策房地產咨詢有限公司總經理王浩丞指出，按照國家現行規定，業主的采暖費繳納標準是按照建築面積繳納的。
然而，龔超對此提出質疑。他指出，目前，我國現行的國家繳費標準是較早的規定，隨著時間的推移逐漸暴露出弊端。因為建築面積包括公攤面積，走廊、電梯、配電室、設備間等公共區域沒有供暖設施，所以業主按照房屋使用面積付費應該更合理。
顯然，關於pool的爭議壹旦被提出來，就很難有壹個明確的說法，因為有壹些妥協，也有壹些改進。
出城現象
店家:泳池縮水了，配套不全。
2004年，買受人黃與開發商簽訂預售合同，購買了廣州某商業中心壹樓鋪面，總面積7.34平方米，套內面積3.67平方米，公攤面積3.67平方米。鋪裝按套內建築面積計價，單價每平方米111628元，總金額按409675元計算。合同還約定，路面公共部分與公房分攤建築面積的建築費用包含在套內建築面積銷售單價中，不另行計價。
黃交款後，廣州市國土資源和房屋管理局出具了該商鋪的《房屋所有權證》，該證載明該商鋪建築面積僅為5.9719平方米，套內建築面積為3.6425平方米。黃認為，開發商應退還購房款，並按照預售合同中的總房價款/總建築面積，以及合同中約定的公攤面積、套內面積不足部分，支付每平方米* * * 14元的罰款。
開發商認為《商品房預售合同》第五條已明確約定以套內建築面積為基礎進行面積確認和面積差異處理。商品房交付後，實測估價面積與合同估價面積誤差為0.0275平方米，開發商可按合同單價補償，但不負責公攤面積差額。
經審理，壹審法院和終審法院均判決開發商依據原被告與被告之間的預售合同，按照計價面積差額賠償黃3070元。
記者從廣州市中級人民法院了解到，近期，這類因房屋公攤面積“縮水”而引發的預售商品房糾紛日益增多，且多集中在商鋪買賣中。
阿裏阿德涅線
商品房買賣合同示範文本亟待完善
記者在目前廣東省建設廳和廣東省工商局聯合發布的《廣東省商品房買賣合同示範文本》中看到，對於預售房屋，文本明確規定按套內面積計價。至於“預售面積”和“實際面積”的區別，文中只對“計價面積”做了相關規定，並沒有對公攤面積做限制。
北京信傑律師事務所王世平律師認為，室內空間的實施是政府對購房者的壹種保護。前幾年按建築面積簽合同時，開發商往往在公攤面積上做手腳，偷偷增加公攤面積，嚴重損害了消費者的利益。因此，他們開始大力宣傳室內面積，以便開發商可以利用它。然而，任何定價方法都不可能是完美的。只要有利益，就有漏洞。要更細致、更全面地保護消費者權益，只能通過不斷增加條款、增加合同細節來實現。
綜合新華社、京華時報
法律解決方案
為什麽購房者很難獲得賠償？
由於購房合同中有“按套內面積計算價格”的明確約定，且只對開發商交付“價格面積”的誤差範圍進行限制和賠償，因此買受人很難證明開發商的侵權或過失，也很難獲得有利的判決。
廣州中院房產庭審判長龔德佳指出，開發商承諾的公攤面積縮水，購房者遭受的損失是客觀存在的。人買房不能沒有兩個目的:投資和使用。公攤面積少。雖然估價面積不變，但房產證上的總建築面積會相應減少。目前二手房產交易多以總建築面積計價。所以公攤面積的縮水會直接導致房產交換價值的降低。
另壹方面，在受理的糾紛中，商鋪公攤面積縮水是最常見的。對於商鋪來說，寬敞的公共通道和完善的公共設施是場地檔次和價值的重要指標。公攤面積的縮水，其實就是檔次和價值的縮水，既影響使用價值，也影響交換價值。
(以上回答發布於2017-09-12。目前的購房政策請參考實際情況。)
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