3月15消費者權益保護日，新浪二手房邀請中國品牌大律師、中國房地產營銷協會副會長、著名房地產律師金雙全先生，為廣大網友解答二手房交易中的法律問題。
以下為采訪實錄:
主持人:新浪網友大家好，歡迎來到新浪直播間，收看新浪二手房特別節目3.15。
又到了3月15，又到了樓市旺季。所以今年新浪樂居二手房3.15特別節目就是《跑馬雷人》關於二手房買賣要小心的。今天在演播室，我們邀請了中國品牌大律師、中國房地產營銷協會副會長、著名房地產律師金雙全先生，為廣大網友解答二手房交易中的法律問題。
金律師妳好！
金雙全:您好！
常見的二手房糾紛有哪些？
主持人:1。我們知道，北京的二手房市場在過去的壹年裏，包括最近，非常火爆。相信妳也接觸過很多關於二手房交易的案例。能談談這壹年來二手房交易產生了哪些糾紛嗎？
金雙全:主要有以下幾種:
(1)房地產政策變化導致價格波動引發的糾紛。
利好政策出臺，房價可能上漲。這時候賣方違約的情況就很多了。出賣人通常主張未經配偶或其他* * *業主同意，合同無效。限購政策出臺，房價可能會跌。此時買方違約的情況很多，買方通常會以合同有漏洞為由要求解除合同並退房。
(2)連環交易引發的糾紛。
對於想改善需求的家庭來說，需要賣掉房子，用這筆錢買新房。當他們的房子在銷售過程中出現問題，比如買方沒有按時支付房款，他們就會在買方過程中拖延賣方。但是因為賣房和買房之間沒有必然的因果關系，所以很難因為上家違約而要求上家賠償。
(3)***因房地產轉讓引起的糾紛。
離婚壹方為了轉移財產而出售財產，或者繼承人壹方為了占有更多財產而出售財產。其他權利人以惡意串通為由主張合同無效。
(4)因特殊房屋限制交易引發的糾紛。
如軍產房、中央交付房、經濟適用房、小產權房等特殊類型住房，不能上市或上市限制引發的糾紛。
簽合同要註意哪些合同條款？
主持人:我們發現妳提到的很多案例都是因為合同不清引起的糾紛。妳能告訴我們買方在簽訂合同時應該註意哪些條款嗎？
金雙全:選好自己喜歡的房子，雙方就交易內容達成初步協議後，雙方會簽訂房屋買賣合同，作為房屋買賣最重要的壹步。在此，應提醒買家註意以下幾點:
(1)核實產權人和財產狀況，選擇與誰打交道。
包括:簽約人應是房屋產權人或產權人合法授權的代理人，委托書的真實性需要核實。產權人的配偶需要出具同意出售的書面證明。還要核實房屋是否有抵押、查封、異議登記等情況。，以及第三人是否有居住權，承租人是否放棄優先購買權。其他繼承人是否同意出售繼承所得的房屋。還有，如果妳在交談過程中發現對方是個很難纏的人，妳寧願不買也不願意和他交易。
(2)了解自己的信用狀況。
在限購城市買房，有沒有買房資格？以及他們在銀行的信用狀況，是否符合貸款條件，是否能拿到需要的金額。
(3)買賣合同約定的內容應當全面，具有可操作性。
首先要選擇專業的房產中介，合同比較完善，有承擔責任的能力。其次，要仔細研究房產中介提供的合同，因為中介人員流動頻繁，並不是每個中介都熟悉流程。合同中應明確雙方的權利義務，以及付款方式、金額、期限，以及未批貸款或批後金額達不到預期的如何處理。對買方最有利的是資金托管。還要明確交房期，放房期，過戶期，戶口搬遷期，家具是否在價格範圍內。還需要約定明確的違約責任等等。即出現問題時，可以在合同中找到合同依據，從而明確責任。
遇到房產糾紛怎麽辦？
主持人:您剛才講了很多糾紛，那麽我想問問您，當購房者遇到這些糾紛時，該怎麽辦？
金雙全:二手房交易手續復雜，持續時間長，壹般需要三個月甚至更長時間。需要雙方和中介多次的相互配合。爭執是不可避免的。發生糾紛時，買家需要做兩件事。壹是要通過中介機構主動與對方協商，找出糾紛產生的原因，對於因誤解產生的糾紛，消除誤解；不要激化矛盾，盡量保證交易能順利進行。如因政策原因引起爭議，我們可以在互諒互讓的基礎上與賣方協商變更或解除合同。二是保全證據。當然，賣家毀約，買家也不用擔心。保留雙方的告知函或協商記錄，積極運用法律維護自身權益。及時咨詢專業的房地產律師，做好應對方案，收集證據，做好充分的訴訟準備，防止損失進壹步擴大。向房產部門或者公安部門投訴都不是最好的辦法。上述部門很難介入民事糾紛，反而會耽誤時間。
哪些房子不能交易？
主持人:還有壹個購房者非常關心的問題，就是北京的房子類型多種多樣。需要滿足什麽條件才能允許二手房交易，什麽樣的房子沒有資格進行二手房交易？
金雙全:北京的房子有很多種。常見的有:
(1)商品房:只要開發商已經取得商品房預售許可證。即使沒有房產證，這樣的房子也可以進行二手房交易。
(2)房改:壹般允許上市交易。但如果原產權單位是中央級單位，這樣的房子就是中央交房:中央交房的交易需要滿足以下條件:①原產權單位已建立住房檔案；(2)已取得房屋產權證；(3)存在超標情況，但在原產權單位已超標；(4)不涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，涉及黨政機關、科研部門和大專院校等單位的辦公、教學、科研區的住房，經原產權單位同意，有的單位只同意在產權單位職工範圍內交易。
(3)軍品生產房:軍品生產房壹般不允許上市交易，除非部隊批準上市交易。
(4)有使用權的公房:只有使用權的公房分為自管公房和直管公房。此類房屋個人只有使用權，不能上市交易。
(5)經濟適用房。這樣的房子5年後就可以上市交易了。
(6)安置房:可能有兩種產權:①沒有正式的國家審批手續，沒有產權證，俗稱“小產權”；②有正規用地審批手續的，如危舊房改造、綠化帶改造、舊村改造等，產權“按經濟適用房管理”，也稱二類經濟適用房，這類住房可以交易。
(7)廉租房:這類住房只有使用權，不能上市交易。
(八)小產權房:指在農民集體土地上建設的，不繳納土地出讓金的房屋。這類房屋的所有權不受法律保護，不能上市交易。
(9)自住型商品房:北京市住建委2013推出。購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市。
哪些房子不能申請按揭貸款？
主持人:在北京買房的，大部分都是貸款買房。剛才我們談到了什麽樣的房子不能交易。能告訴我們什麽樣的房子不能辦理按揭貸款嗎？
金雙全:壹定很清楚，有些房子是不能貸款的。所以買房前壹定要了解清楚。不能貸款的房子有:(1)沒有房產證的；(二)集體土地上的房屋；(3)非常舊的房子，30年以上不能貸款，有的甚至屬於危房；(4)舊城改造中的房屋；當地房管部門已結案，不能辦理抵押登記；(五)土地使用權抵押的房屋；(六)依法被查封、凍結的房屋。
二手房買賣可以繞過經紀人嗎？
主持人:從法律的角度，妳怎麽看待二手房經紀人在二手房交易中的作用？妳建議買家在房屋交易中繞過經紀人嗎？作為壹名專業律師，在選擇經紀公司時，對買家有什麽建議嗎？
金雙全:房產中介和房產經紀人對國家的二手房市場貢獻巨大。因為信息不匹配，房產中介最大的作用就是把想買房的人和想賣房的人談好，壹起簽買賣合同。沒有他們，房子無法完成交易。所以我覺得房產中介提供房源信息是最重要的。他的基本職責包括:提供房源信息，協助簽訂合同，提供交易過程中各種手續的咨詢和辦理，協調溝通。
我不建議買賣雙方繞開經紀人。接受房產中介提供的房源信息，繞過他，違背了誠信原則。沒有經紀人的協調，雙方很難完成簽約。(1)經紀人為購房者提供房產信息是價值的最大體現，既然服務就應該付費；(2)買賣雙方非專業人士不熟悉貸款銀行、過戶部門、稅務部門的工作流程和整個購房流程，會導致辦理時間較長；雙方缺乏基本的信任，會因為壹些小的分歧而導致大的矛盾，而如果有中間人調解，矛盾是可以解決的。
(3)選擇券商和選擇律師是壹樣的。要選擇比較大的公司，大公司的業務知識培訓比較全，合同版本也比較完善。還要註意經紀人的選擇，選擇工作經驗相對豐富的經紀人提供服務。
如何杜絕虛假房源？
主持人:妳怎麽看待房產中介的責任？目前，網絡虛假房源盛行。作為房產中介，如何才能誠信發布？
金雙全:人不能沒有信任。誠信經營是房地產中介行業的基本要求，也是最寶貴的無形資產。虛假房源信息，購房者投訴，中介企業信譽受損。建議房產中介堅持推進真房源認證，堅決抵制假房源！作為中介公司，要以專業優質的服務贏得客戶，杜絕虛假，避免虛假房源給有需求的客戶帶來的麻煩和精力損失，也避免虛假房源對房產經紀行業形象的負面影響！
主持人:在315這期節目之前，網友通過新浪二手房官方微信向金律師提出了自己在二手交易方面的問題。下面請金律師幫網友解答壹下:
買了二手房，發現有人出租，怎麽辦？
主持人:網友A:剛買了壹套二手房，發現房子是出租的，租賃合同還沒到期。我該怎麽辦？
金雙全:妳應該要求賣方出具承租人放棄優先購買權的聲明，並向承租人核實真實性。如果承租人要求購買，妳應該要求承租人出具書面證明，然後解除合同，要求出賣人承擔違約責任。如果承租人放棄，妳要考慮是否可以接受。買了房子之後，是否可以允許承租人繼續租住，直到租賃合同到期？如果接受，可以繼續履行銷售合同。如果不能接受，賣方應先與承租人協調解除租賃合同，再繼續履行。如果賣方無法協調，妳可以賣方違約為由解除合同。如果合同中沒有約定，也可以合同目的不能實現為由解除合同。
遇到壹房二賣怎麽維權？
主持人:網友B:發現買的房子是“壹房二賣”。我該如何維權？二手房交易如何才能避免壹房二賣？
金雙全:(1)要保存好證據，及時提起訴訟；(2)調查房屋是否已過戶給他人，申請查封房屋；(3)確定訴訟計劃和目標，是繼續要房還是解除合同，要求賣方承擔違約責任。(1)如果已經過戶，看能否得出新的買賣雙方存在惡意串通。如果有證據，可以要求確認他們之間的買賣無效。如果沒有惡意串通，且兩者之間的買賣合同有效，將很難取得房屋，只能要求賣方承擔違約責任。(2)如果沒有轉讓，應爭取對房屋的實際合法占有，最先占有房屋的人，通常得到優先保護。(3)如果沒有過戶，房屋不能合法占有，法院通常會綜合考慮各買受人的實際付款金額及順序、是否已辦理網簽、合同成立順序等因素，做出公平合理的認定。所以要看情況。如果不能拿到房子，就要變更要求，要求賣方承擔違約責任。
(2)為了避免壹房二賣的情況，可以在簽約後到房屋所在地的房屋管理登記部門辦理，同時盡快辦理房屋買賣合同的網上備案手續，俗稱“網簽”。可以有效防止原房主在交易過程中把房子賣給別人。
簽完買賣合同可以退房嗎？
主持人:網友C:剛簽了買賣合同，現在後悔沒買。我能結賬嗎？違約怎麽辦？
金雙全:最好和賣家協商。如果協商不成，需要法律原因。法定事由，如《合同法》第五十二條，有下列情形之壹的，合同無效: (壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式掩蓋非法目的的；(四)損害公眾利益的；(五)違反法律、行政法規強制性規定的。如果合同無效，當然可以退房。如果沒有無效，那就要看賣方有沒有違約。如果存在嚴重違約，合同約定買受人有權解除的，可以行使解除權。
無法定事由想解除合同退房的，可能構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。
陰陽合同有哪些風險？
主持人:網友D:二手房買賣陰陽合同對買賣雙方有什麽風險？
金雙全:(1)買方風險
(1)可能會使價格條款無效。我國《合同法》第五十二條規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同無效。《合同法》第五十六條規定，無效合同自始沒有法律約束力。合同部分無效且不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。陰陽合同屬於當事人惡意串通損害國家利益，虛假價格條款將被認定無效。
(2)會給以後自己房子的經營帶來麻煩，轉賣的時候還要承擔高額費用的風險。因為政府備案的價格低於實際交易價格，如果未來買家再次出售房屋，買家可能面臨承擔高額個人所得稅等稅收的風險。
(3)賣方不得履行。當雙方網簽、貸款以較低價格辦理時，賣方隨時無法配合，導致合同無法繼續履行。如果再次按實價辦理，需要重新網簽和貸款，可能導致買家延遲付款，構成違約。
(4)行政處罰和刑事調查的風險。偷稅漏稅行為壹旦被稅務機關查出，將受到補稅、罰款等行政處罰。數額達到標準的，可以與銷售者共同追究刑事責任。
(2)賣方存在的風險
(1)為自己的買賣合同埋下隱患。因為陰陽合同中的房價低於實際價格，屬於虛假納稅申報，損害國家利益，如果買方反悔，在房價下跌時會給賣方造成損失，同時也存在房價無法全部收回的風險。
(2)如果買方未能按期支付超出備案價的房款，或惡意要求以備案價成交，賣方將陷入困境，其通過協商、催款、起訴等方式增加時間和金錢成本。
(3)還有行政處罰和刑事追究的風險。
總之，二手房陰陽合同對買賣雙方來說都是有風險的，所以對於打算簽訂二手房陰陽合同的朋友，請多加考慮，不要因為貪婪而違背誠信原則，承擔高風險。
主持人:我覺得這裏網友的熱情很高，但是由於時間有限，今天的問題就先說到這裏了。我們也希望這個節目能幫助廣大網友買房。315，與金律師壹起，讓妳買房無憂！謝謝妳，金先生。今天的節目到此結束。謝謝大家！