與此同時，全球限購對海南固定資產投資和經濟增長的影響正在顯現。海南迎來了改變“壹房獨大”、實現產業轉型的窗口期，但不少市縣仍面臨產業支撐乏力的困境，其他產業未能及時填補房地產調控造成的“空缺”。海南實現結構調整和產業轉型仍需時日。
市場過熱勢頭得到遏制，分化明顯。
經過壹年多的全域限購政策，海南樓市過熱過快發展勢頭得到抑制，但市場分化更加明顯。
作為“常穎環球100”的重要配套項目，海口西海岸的壹家樓盤銷售中心門前，購房者寥寥無幾。這個在全球限購政策前開盤的項目，壹度人頭攢動。但由於限購政策，十幾棟樓只賣出了四棟，單價壹降再降，但銷售進度依然緩慢。直到最近項目推出優惠活動，均價降到12000元左右，才重拾銷售熱情。
10公裏外的壹個房地產項目，現場火爆。前幾棟均價17300元/平米。如果選擇2000多元、20多萬車位的“裝修套餐”，單價不低，但在開盤前，認購人數已經遠遠超過實際購買人數。
“海口的房地產銷售市場呈現分化趨勢。商品住宅銷售受市場追捧，個別樓盤開盤即售罄；純商業尤其是寫字樓銷售遇冷，銷售不理想；住宅庫存供應大幅下降。下壹步要確保商品房市場供應穩定，確保價格穩定。”海口住建局相關負責人告訴記者。
海口住建局的數據顯示，全域限購政策的調控效果取得了壹定的效果。2018，1-18年2月，房地產市場總體呈現量價齊跌的平穩態勢。2019 65438+10月1至3月底，海口銷售商品房718700平方米，同比下降75.55%，商品房均價14837元/平方米，同比下降2.35%。
海南的房地產市場也出現了進壹步分化。記者實地調查發現，海口是全省房地產市場最火的地方，三亞次之，其他市縣基本難尋壹年多前的火爆景象。
據統計，2018年4月23日至2019年4月底，三亞實際銷售商品房3256套，銷售面積僅為32.46萬平方米。限購政策出臺前，三亞商品房年均銷售約200萬平方米。
冷清的情況在島西線更加明顯。從北部的澄邁、臨高、儋州等市縣到南部的昌江、東方、樂東等市縣，已經找不到壹年前的搶購景象。“現在壹個月能賣出2位數的套數，感覺很不錯。”西線某市縣房管部門負責人說。
據相關統計，去年海南省商品房銷售面積1432.25萬平方米，同比下降37.5%，連續11個月下降，下降幅度保持在30%左右。全省商品房銷售金額2083.29億元，同比下降23.2%。今年上半年，全省房屋銷售面積394.43萬平方米，同比下降571%；房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%。
全球限購綜合效應顯現
“全域限購政策的出臺，不僅有‘房住不炒’的背景，更多的是為了避免海南再次陷入‘利好只對房地產有利’的窘境。”海南省政府某部門負責人表示，從各方反映和數據來看，全域限購對抑制房地產過熱過快發展起到了重要作用，但隨之而來的還有其他綜合效應。
房地產開發投資轉為負增長。據統計，去年全省房地產開發投資171504億元，同比下降16.5%。自6月份以來，投資轉為負增長，連續7個月下降。今年上半年，全省固定資產投資(不含農戶)同比下降23%，降幅比壹季度收窄9.5個百分點。其中，房地產開發投資減少31.4%。
稅收大幅下降。去年房地產增值稅連續幾個月下降，2月份累計下降10-16.8%。5438年6月至今年4月，房地產業稅收收入1484億元，同比下降23.2%，減少44.9億元。房地產稅收收入占稅收總收入的比重從2018年的42.7%下降到32.4%。其中保亭縣、樂東縣下降近40%，五指山市下降近30%。隨著調控政策和減稅降費效果的逐步顯現，海南省房地產稅收可能會進壹步下降。
受全球限購政策影響，海南省陵水縣部分在建房地產項目建設進度放緩或停止，庫存積壓較大，銷售基本停滯，矛盾糾紛突出，存在資金鏈斷裂風險。
市場預期繼續下降。調控政策出臺後，房企開發商品房受阻，對海南房地產市場的預期下降，部分房企甚至萌發了將投資重心撤出海南的想法；對房地產從業人員就業的影響初步顯現，部分中介和銷售人員轉移到北部灣限購區域和雲店區域；受嚴格限購新政影響，退房、退款情況較多，房企與中介服務機構、個人之間存在傭金結算糾紛。
受供求關系影響，物價調控壓力持續加大。以海口為例，壹方面受政策利好影響，部分商品房項目房價已備案半年，擬在借款到期時提高備案價格，控制商品房價格的壓力逐漸加大；另壹方面，海口商品房實際庫存面積不足300萬平方米，去化周期在6個月左右，短期內供應增量有限，價格調控任務十分繁重。同時，海口市正處於“兩個停頓”轉型升級的轉型期。未來仍將面臨產業調整、住宅庫存偏低、常住人口持續增長、“新市民”實現住房願望等帶來的供需矛盾，存在階段性的價格調控壓力。
購房糾紛頻發。去年以來，某房地產項目100多名業主多次聚集在項目售樓處、辦公室等地，要求房地產企業解除合同、退房。很多在售的商品房項目也紛紛反映這種情況，認為房價調控下調導致其購房虧損，從而引發購房糾紛。
房地產“空缺”未能及時填補
海南壹直在努力擺脫經濟對房地產的絕對依賴。過去拉動海南經濟增長的投資、出口、消費“三駕馬車”中，房地產貢獻最大。
但是其他行業還沒有填補全球限購後房地產行業的空缺。比如海南省陵水縣，近年來，房地產業及其衍生產業的稅收收入占全縣稅收總額的90%左右，房地產“壹業獨大”的局面難以在短時間內扭轉。全球限購前後，陵水主要推動文化旅遊服務業、熱帶高效農業、互聯網信息產業、醫療健康產業、海洋產業等五大產業，以補房地產投資下滑的短板。即便如此，目前很多重大項目還沒有落實，有的還停留在文件層面。
“很多產業轉型的政策還在文件上。”海南東部某市縣部門負責人似乎有些無奈。
三亞的房地產企業和相關產業的轉型還沒有達到預期。三亞住建局副局長劉清偉表示，全球限購政策實施以來，房地產開發企業被迫轉型升級。壹些企業正在研究現有居住用地自持用於發展租賃住房，壹些房地產開發企業正在與旅遊業結合開發民宿和享受農場，但這些項目仍處於可行性研究和開發的早期階段。
瓊海市發改委副主任李友峰告訴記者，房地產與其他產業的融合程度仍然較低。“房地產業引領和帶動高新技術、金融、會展等其他十壹個行業融合發展的作用沒有充分發揮，導致房地產業缺乏長期穩定的支撐。”李有峰說。
“房地產調控留下的空白必須由新的產業來填補，包括旅遊業、高科技產業和現代服務業。”海南省住建廳總工程師林說。
“海南現在對房地產的態度很明確，就是‘房住不炒’。這些調整不僅包括房地產行業和其他行業的優化調整，從而降低房地產的比重，還包括房地產行業本身內部的優化調整。”海南省某職能部門負責人說。
“未來房地產調控政策怎麽走，大方向不會變，唯壹留下的空間就是盡量向‘引進人才’傾斜，這也符合海南目前的整體發展。”該負責人表示。
林表示，今年年初，住建部門對全省房地產形勢進行了研究分析，決定在保持房地產調控政策連續性和穩定性的基礎上，進壹步實施精準調控。嚴格控制商品住房增量，積極消化商品住房存量，將公租房等保障性住房、棚改安置房等改善型住房、人才住房建設與消化存量商品住房有機結合起來，實現供需平衡。
海南省住建廳廳長霍表示，海南省壹直堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，絕不做“房地產加工廠”。以壯士斷腕的決心，調整產業結構，減少經濟對房地產的依賴，從服務海南自貿區、自由貿易港建設的大局出發，規劃發展產業。接下來，從海南作為自貿區(港)整體來看，爭取國家同意海南在省級層面出臺房地產市場調控長效機制的指導意見，各市縣制定具體實施方案，在保持房地產市場穩定的基礎上，待條件成熟時以適當方式實施。
海南現代管理研究院院長王毅武指出，海南房地產業的健康、穩定、協調、可持續發展，必然是從“壹業獨大”向經濟重要組成部分的轉變，體現和實現經濟社會發展的客觀結構和適當比例。