政策是什麽？當然，核心還是信用。沒有資金，房地產不可能上漲，所以從歷史上看，房地產市場的上漲與信貸寬松程度密切相關。尤其是近壹年多來，房地產市場的上漲與經營性貸款進樓有著非常高的相關性。
那麽，要分析判斷2021壹季度的市場以及未來的市場走勢，就必須看央行公布的壹季度信貸數據:
4月12日，央行公布的壹季度金融數據和社會融資數據顯示，即使在去年受疫情影響的高基數影響下，今年壹季度銀行新增信貸規模仍然十分可觀。
今年壹季度人民幣貸款增加7.67萬億元，即使在去年同期基數較高的基礎上，同比增量仍為5741億元。
“個人債務的快速增長與我國經濟發展階段、居民年齡結構、消費升級、城鎮化發展等因素密切相關。總體來看，個人貸款增速將保持較快增長。阮表示，從結構上看，新增個人貸款是“壹升壹降”，這意味著個人經營性貸款增速有所回升，而個人住房貸款增速有所下降。
3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，分別比上月和去年同期低0.2個和1.4個百分點。個人經營性貸款同比增長24.6%，比去年同期高11.5個百分點。
部分樓市熱點城市加大了對個人經營性貸款違規流入樓市的查處力度。即便如此，3月份新增信貸數據顯示，以個人住房按揭貸款為主的居民中長期新增信貸明顯淡季。當月居民中長期新增貸款6239億，環比增加2126億。在基數上升的背景下，依然增加了654.38+05065.438+億，與當月商品房銷售依然火爆。
1:歷史上第壹次單季度住戶中長期貸款2萬億！
2021壹季度人民幣貸款增加7.67萬億元，多增5741億元。分部門看，住戶貸款增加2.56萬億元，其中短期貸款增加5829億元，中長期貸款增加1.98萬億元；
2020年壹季度金融統計報告顯示，壹季度人民幣貸款增加71萬億元，同比多增1.29萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.21萬億元，其中短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元。
再看之前同期數據，2019年壹季度，住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元；2018年壹季度，住戶部門貸款增加1.75萬億元，其中短期貸款增加4669億元，中長期貸款增加1.29萬億元；
眾所周知，中長期家庭貸款的核心是房貸。往年住戶貸款最高在5萬億左右，2021壹季度高達2萬億。如果這個數據累加起來，就是7-8萬億。
2.經營性貸款創歷史新高。
央行數據顯示，經營性貸款額度依然驚人，因此熱點城市樓市依然活躍。
2019之前，不太可能用商貸買房，因為無利可圖。壹般來說，經營性貸款會在1-3年還清，利率遠高於按揭貸款。在這種情況下，大多數人不會用商業貸款買房。得不償失。
但到了2020年，因為特殊政策，經營性貸款周期越來越長，利率遠低於按揭貸款，所以購房者和銀行都有了經營性貸款搬進樓的想法。
經營性貸款之所以流入樓市，核心原因是與按揭貸款的利差，與銀行在放貸過程中既是運動員又是裁判員有很大關系。從銀行的角度來說，經營性貸款的風險相對高於按揭貸款，但在政策要求下經營性貸款的利率低於按揭貸款，所以銀行的執行存在扭曲，變相鼓勵了經營性貸款進入樓市。
最近的打擊力度很大，打擊了壹些短期內用新房和新註冊企業套取商業貸款的行為。這個政策的力度肯定能抑制市場過熱，讓經營性貸款回歸本質，幫助企業經營，壹定程度上抑制整個樓市的非理性、不健康發展。
但只要蔓延存在，任何政策都只能治標不治本！
在經營性貸款利率3-4，抵押貸款利率5-6的情況下，利差高達2個點，經營性貸款周期和抵押貸款基本可以是20年。
同樣貸款300萬，購房按揭貸款利息比商貸少82萬！
此外，經營性貸款泛濫的最大影響是對剛需的歧視，大部分適合投資住房，基本都集中在改善型豪宅，所以這壹輪樓市的火爆顯然是從中高端市場開始的。從2020年第二季度開始，從深圳、上海、杭州開始，中高端物業突然火爆起來。
3.商業貸款買房已經從深圳、上海等壹線城市蔓延到二線城市。
從經營貸款入樓來看，目前的銀保監管網站基本都是二三線城市，可見這個規模非常大。
經營貸款進樓的根本原因是兩點利差。對於既當裁判員又當運動員的商業銀行來說，風險高的經營性貸款利率低，風險低的房貸利率高，自然要動。如果經營性貸款和抵押貸款的利差沒有拉平，那麽經營性貸款就管不了。
簡單總結壹下，中國人的個人貸款大部分是購房。央行數據顯示，壹季度個人貸款增加2.6萬億，同比多增1.4萬億。這個數據支撐了房地產市場在暴風雨般的調控中，為什麽還能保持量價齊升。
很多購房者關心的房價會跌嗎？其實核心還是看信用。只要央行公布的個貸數據同比上漲，房價就不會下跌。
房地產調控的核心是調銀行，銀行的錢管不了。任何調控都只能是春風，包括深滬京廣等壹二線城市的房價。總體來說，在信貸充裕的環境下，上漲仍是主流。