在每年“3.15”國際消費者權益日到來之際，關於買房的各種痛點照例成為住房消費者熱議的話題。在歷年央視315晚會中，針對樓市的投訴總是排在各類問題的前三位。其中，消費者投訴比較突出的，無非是房地產行業熟悉的老問題，比如交樓證遲遲不交、質量安全堪憂、配套設施缺失、擅自變更規劃、退款難、物業管理混亂等。下面，南方日報記者結合近期市場調查和南方+客戶端報道的信息，為讀者和網友梳理分析當前樓市普遍存在的購房者六大痛點，並提出相關維權建議，供大家參考。
南方日報記者馮善書
？痛點1
延期交房辦證
買房是人生的頭等大事，也是家庭消費中最大的支出之壹，無論是首次置業還是改善居住的人。二手房中介小李告訴記者，大部分客戶在買房前都會考慮全流程，計劃的每壹步都不可或缺。所以他說，“樓市最大的痛點就是交樓辦證的延遲，這不僅會打亂購房者的計劃，甚至會直接影響到他們後續的工作變動、婚育、子女教育。”
2月28日，有買家通過網絡平臺查詢某龍頭房企開發的5 XX時代住宅的預售證問題。佛山市禪城區住房和城鄉建設水利局隨即於3月3日提醒購房者，當時尚未提出預售許可申請手續，建議謹慎購買。
事實上，違規交易、工期不理想、手續不全、資金緊張等原因客觀上會造成開發商延遲交樓或延期申請。貪婪和粗心是買家這類麻煩的癥結所在。春節期間，壹位消費者自豪地告訴記者，他通過關系從廣州某大型開發商手中買了壹套地段和戶型都非常好的商品房。雖然預售證還沒出，但他還是壹次性給開發商交了幾十萬。
在此提醒消費者，即使銷售顧問描述的優勢再多，給出的條件再優惠，也不能忽視雙方交易的房屋標的物是否合法，項目投資建設手續是否完備。否則很有可能會為自己的粗心付出巨大的時間或金錢代價。
？難點2
質量安全堪憂。
今年2月，廣州市住房和城鄉建設局在網上披露，針對業主前期投訴，去年對黃埔區知識城某龍頭企業開發的房地產項目進行抽查，發現該房地產項目既無地基相關驗收資料和檢測記錄，也無氯離子檢測，混凝土表面仍存在麻面等質量缺陷。為此，黃浦區住建局要求開發商等相關單位對所有在建單體建築進行整改檢測，並安排專人做好業主的咨詢、答疑、查詢相關信息等工作。截至目前，該工程質量問題已全部整改完畢。
在房地產行業，與房屋質量相關的糾紛壹直是業主投訴的焦點。雖然房地產的竣工驗收需要經過多個部門的監督，但在實際交易中，房屋質量不合格的問題仍然無法消除。從地基到主體結構，從外墻到室內，從水電安裝到走廊設計，南方日報和南方Plus曝光過的房屋質量問題可以說是五花八門。尤其是近年來，國內房企掀起了新壹輪的規模競爭，壹些龍頭企業也采取高周轉加速擴張。過分追求投資和開發的效率，必然會放松對質量的控制。所以，消費者在看房的時候，壹定扮演著極其重要的角色。最好邀請施工專業人員陪同。在簽訂交易合同時，壹定要明確雙方的責任和義務，防止開發商遇到問題時推卸責任。
？難點3
缺乏配套設施
在日益激烈的房地產市場競爭中，開發商為了加快新盤的成交進度，往往會提前做好教育、交通、醫療等各種“華麗”的配套。有很多“空頭支票”是後來無法實現的。承諾的匹配最終沒有落實，屬於廣告法上的虛假宣傳，合同法上的欺詐。然而，如此顯而易見的道理，在現實中，業主往往很難維權。對開發商來說，賣的是房子，但對消費者來說，買的是家。如果沒有完善的配套設施，再漂亮的小區，妳也不會覺得方便舒適。
近年來，廣州、東莞、佛山等地關於配套樓盤的投訴和糾紛很多。比如廣州天河、荔灣、黃埔等小區業主反映較多的是開發商承諾的名校資源未兌現。有壹部分通過政府的監管和幹預得到了妥善解決，但也有壹部分最終壹無所獲。在高周轉模式下，企業普遍表現出急功近利，所以在賣房廣告中通過誇大其詞、虛假承諾來吸引購房者也就不足為奇了。最關鍵的是，消費者要盯緊自己，尤其是涉及教育、交通等主要配套設施的銷售承諾，壹定要多方求證。實在無法核實的，開發商最好白紙黑字做出承諾，明確違約賠償責任。
？難點4
隨意改變計劃
老王前年在廣州中新知識城某大型樓盤買了壹套高層住宅，去年終於交房。但令他大為不悅的是，原本規劃在幾棟高樓中間的中央花園，在樓房售罄後，被開發商強行建成了壹個三層的商業綜合體。這是典型的開發商在交易完成後，通過篡改規劃實現利益最大化的行為。雖然買下這些高樓的業主表示憤怒，有的甚至通過投訴起訴要求開發商恢復原狀，但最終，事情還是不了了之。
無論是將綠地改為商鋪、車位還是其他任何公共設施，只要改變了開發商和售樓部在交易前正式公示的規劃設計圖紙，其結果都涉嫌非法侵害業主利益。這種違反銷售承諾的行為在現在的樓市可以說是層出不窮。買家要想維護自己的合法權益，只能在交易前與賣家簽訂有明確約束條款的買賣合同。不要因為對方是國有房企或者龍頭房企就被合同束縛。對於我有預感可能實現不了的承諾，壹定要讓開發商白紙黑字寫進合同裏，這樣糾紛發生後我才有維權的法律依據。
？難點5
退款難。
2019 19二月底，中山市東區某龍頭房企開發的大型樓盤早已清盤。然而，壹名購房者通過政府服務熱線12345向監管部門投訴，並於2019年6月8日申請無理由退房。從投訴那天到現在已經7個多月了。雖然該公司轉售了位於19棟樓的2703室的房子，但拒絕退還其申請的認購款。這是否涉嫌壹房兩廳的銷售？後來當地住房和城鄉建設局告訴他，還沒有收到購買這套房子的申請材料。工作人員還要求他們提供《認購書》原件等證據，表示如果情況屬實，該局將把這套房子列入限制交易名單，保護雙方權益。
從法律上講，這位先生要求退房和退款，屬於他和開發商之間的房屋買賣合同糾紛。因此，工作人員建議他按照民事合同處理的原則與開發商協商。如果協商不成，將通過法律途徑解決。但通過打官司來獲得退款，顯然是壹條時間和經濟成本非常高的維權之路。壹些開發商正是抓住了大部分消費者花不起時間和金錢的心理，千方百計通過代扣定金和認購款來提高自己的經營杠桿。這當然是壹種不負責任的行為。對於買家來說，到底買不買這套房，壹定要提前想好。即使很多房企為了沖業績，做出了“無理由退房”的承諾，但是錢進了別人的口袋，也不容易拿回來。
？難點6
糟糕的財產管理
因不滿物業管理公司的管理服務水平，羅湖區金洲花園小區業主壹直通過各種途徑依法維權。直到今年年初，業主們還在抱怨物業專項維修資金未交，原公司至今未退出物業管理區域，這引起了當地住建部門的重視。事實上，早在2065438+2009 65438+10月24日，羅湖住建局就已責令劉金物業限期離開金洲花園物業管理區域。因該公司逾期未退出，我局於2065438+2009年5月5日責令金州區物業退還逾期物業服務費，並啟動每月罰款5萬元的行政處罰程序。但由於業主尚未選聘新的物業服務企業，今年年初金州區物業的交接工作尚未完成。
很多業主告訴記者，買房最怕遇到不好的物業管理公司。因為業主數量多，人員復雜，要更換壹個沒有資質的物業管理公司，走正規的法律程序並不容易。南方產業智庫之前做過壹個網絡調查，60%的受訪者反映對所在小區的物業不滿意。可見，買房不能只看房子建得好不好，將來誰來提供管理服務也很重要。實踐證明，選擇品牌知名度和美譽度高的大型物業管理公司，相對來說遇到不良維權糾紛的可能性較小。
記者筆記
房地產企業網上銷售“打架”
但是別忘了遵守遊戲規則。
新冠肺炎疫情導致房企抓住網上賣房的“救命稻草”，推出網上銷售平臺。其實網上賣房已經很多年不成功了，但是疫情之下，家庭只能苦不堪言。為了吸引客戶，很多賣房平臺都會提供折扣，並輔以“無理由退房”、“成交提成”、“註冊獎勵”等看似誘人的措施。
這些看似實惠的措施會不會再次成為套路和手段？從筆者梳理的春節以來的情況來看，有些問題還是值得關註的。尊重市場規則和遊戲規則是最起碼的要求。不尊重規則，就用壹些看似“雞賊”的套路和伎倆忽悠消費者，最終吃虧的還是自己。
如果看幾個房企的網上銷售措施，會發現房企都有“認購金”制度，從1，000元到5000元不等。如果想買房，錢需要通過網絡平臺支付，心儀的房子會被鎖定。簽訂合同支付首付款時，認購資金將用於抵扣房款。
熟悉嗎？其實這就是大家熟悉的定金，但相比線下買房時的幾萬元，線上買房的認購費並不算多。
其實不管是定金還是認購費，采取的策略都是壹樣的——壹方面，金額不要太多，只是給有意向購買的買家“灑水”；另壹方面，如果沒有“專款專用”的明確規定，這筆錢實際上進入了開發商的口袋，積少成多，這筆錢可以先用於工程周轉。
在如今“快速周轉”的模式下，房企對資金的需求是巨大的。為什麽有些開發商會要求「押金不退」？恐怕正是因為錢被征用了。即便是現在，房企都表示可以全額退還認購款，但如果不買房，最後這筆認購款相當於給了房企壹筆“無息貸款”，認購款能否按時退還，流程是否復雜，在疫情解除前都是未知數。
“折扣”和“傭金”是本次網上售房的關鍵詞，給予巨大優惠，同時采用成交獎金和推薦成交傭金的制度，希望給購房者壹種“買房省錢”、“買房賺錢”的感覺。
表面上看，這些都是房企吸引客戶的手段。相比價格優惠帶來的損失，開發商更害怕新建的房子沒有如期賣出去，疫情的影響也讓樓市交易幾乎陷入“冰凍”狀態。只有加快發貨和銷售回款，才能最大限度的挽回損失。
畢竟建房賣房成本大，開發商通常會因為開發項目而背負高額債務。壹旦現金流緊張，大型房企憑借雄厚的資金實力還能生存，充其量財務數據變得難看，而中小型房企則容易出現資金鏈斷裂、樓盤爛尾、開發商倒閉的“多米諾骨牌效應”。
其實不管是打折還是提成，都和之前銷售人員言論中的“不買就漲價”是壹樣的，都是為了增強意向買家的危機感。畢竟所有的開發商都不會宣傳永久折扣，而是會偷偷摸摸的給高折扣高傭金設定壹個期限。“不買優惠就沒了”“不買就沒那麽多提成”。這和“不買就漲價”壹樣嗎？
有網友發帖稱，部分開發商打出了“先漲價再打折”的套路。雖然這些信息的真實性不得而知，但類似的打折套路以前也出現過，交易傭金因為各種原因沒有兌現的問題也屢見報端。所以，對於購房者來說，面對折扣和傭金的誘惑，還是要打起精神，提高警惕。
以往，除了壹些大型企業，很少有房企會推出“無理由退房”，因為這與房地產行業大宗交易的性質、交易流程的復雜性，以及開發商的快速周轉模式和加快銷售回款的策略相違背。但在疫情影響下，宣布“無理由退房”的房企增多，類似“無理由退房”的“降價補差價”措施也增多。
其實推廣“無理由退房”的最終目的是打消購房者購買後對降價造成損失的顧慮，從而增強購房者對最終決策的信心——妳看，不管房價是漲是跌，哪怕只是心情不好，有點後悔，這房子能退嗎？
但在疫情期間，房企的“無理由退房”不是長期選項，而是有時間限制。如果需要很長時間，可以在合同簽訂到收房的這幾個月內返還。但是我們短時間內不敢做出這樣的承諾，所以我們看到壹些房企不合理的退房期限是50天，30天，10天，甚至7天。
“後悔期”這麽短，恐怕根本沒到簽訂商品房買賣合同的階段，所以不能叫退房，充其量是定金退還。同時，即使真的要退，也讓開發商和銷售顧問把已經拿到的房款、算好的業績、交易傭金都吐回去。退房的人面臨的復雜流程和退房阻力可想而知，糾紛就這樣來了。
因此，壹旦推出“無理由退房”，房企必須拿出真正的誠意和充足的資金儲備來應對可能出現的情況，並輔以完善的機制和高效的執行力。更重要的是，要拿出應有的誠意，說退就退，否則這樣的政策不會出。
南方日報記者葛正漢