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日前，“深圳女白領在深圳賣壹套房換武漢四套房”引起廣泛討論。相反，在三四線城市買套房能否成功轉化為在壹線城市買房的首付，需要打個問號。
閉著眼睛買房就能賺錢的日子已經過去了。
今年，壹線城市房價的大幅上漲已經告壹段落。對於仍有意投資房產或短期過渡的購房者來說，如何選擇壹個值得入手的房產需要壹番斟酌。
記者了解到，三年來，很多入市的購房者因為換房的需要，不得不先賣掉自己的房產。由於城市和區域發展的差異，以及產品本身的年代和樓層，很多人面臨虧損的局面。
●案例1
老家壹套房首付很難換到壹線城市。
今年，陳夫婦打算在廣州東部買壹套房。他們對壹處全新的房產感興趣。然而，讓夫妻倆郁悶的是，因為三年前在粵東某縣城買了壹套面積約1.50平方米的四居室，成交價為70萬元。只有在賣掉那套房後，陳驍和他的妻子才有足夠的錢支付首付。於是，今年春節後，陳驍將老家的房產投放市場，感覺買的時候價格偏高，主動將報價調整為68.5萬元。即使他損失了65，438+50萬元，每月的利息支付和其他零碎的住房費用，陳驍決定速戰速決，在廣州換壹套房子。但讓陳驍沒想到的是，房子兩個月幾乎無人問津，他無奈再次降價。4個月後，房子從68.5萬元降到62.5萬元，依然交易不成功。
這意味著，三年時間，陳驍花了70萬買的房子，不僅沒有升值，保守估計還虧了10.7%。最重要的是，房子還沒有置換成功。
●案例2
郊區壹套房比三年前壹手樓還貴。
2013 10在公司領導的帶領下，黃先生在南沙看樓，當年比較火。經過對比，黃先生覺得南沙角門河板塊某壹手樓盤價格比較低，壹套97平米的三居室毛坯房價格90萬。起初，他以為自己選了壹個便宜的。
黃先生說，當時銀行核定的房貸利率是基準利率6.55%。為了減輕壓力，黃先生選擇了等額本息的還款方式。貸款期限30年，月供3900元左右。因為是毛坯房，他還花了8萬元裝修。
即使市場有所回暖，黃先生說，如果要賣這套房，目前還是虧本的。“附近小區壹手地面裝修均價1，000元/平米。我的房子價格能維持在90萬就不錯了。”
這意味著至少損失了8萬元的裝修費用和兩年半的利息。提到買房經歷，黃先生表示堅決不同意買房不會虧本的說法。
●案例3
城市頂樓的二手房轉讓太難了。
2012，小張在海珠夏都路買了壹套復式單位，建築面積約58平米，購買價格83萬元。當時他買的單價比中層單位低很多。
2015年初，小張和女朋友打算買壹個電梯間作為婚房，於是就把它放出來賣了。小張把報價定為654.38+0.2萬元。在長時間沒有成交後，他將報價調整為654.38+065.438+0.2萬元，至今沒有成交。
小張告訴記者，他在2012年末購買該房產時，當年利率高達6.55%，打8.5折後為5.57%。由於采用等額本息的還款方式，在提前還款額中，本金所占比例小，利息所占比例大。“我算了壹筆賬。雖然我入市的時候房價比較低，但是三年多的時間，這套房子的成本，加上傭金、稅費、月息，大概是654.38+0.04萬元，也就是說這三年多我沒有從這套房子上賺到錢。”
■專家建議
如何盡可能避免買房賠錢
1.謹慎選擇郊區房子短期過渡。
無論三四線城市還是廣州遠郊，都有壹個共同的特點，就是供應量大。除了現有庫存，未來還有可預見的新供應。壹旦城市發展速度或者區域市政服務配套發展速度跟不上，需求也會受到限制，很難在短時間內激活二手市場。
同時，供應量大也會影響價格波動。如果階段性供大於求，可能會降低價格。如果不幸在高位起步，那麽階段性虧損的可能性就更大了。
2.市區小而舊的二手房要慎重選擇。
根據滿堂紅鏈家提供的數據，以夏都路某小區為例，該小區2015017元/平方米的成交均價，2013年達到18802元/平方米，2014年壹季度，三四季度19423元/平方米，201096元/平方米，壹季度201426元/平方米。
顯然，經過2013、2014壹季度的大幅上漲，今年的成交均價還沒有達到2014年的最高水平。
滿堂紅鏈家市場部研究院劉景堂表示，買二手房不僅要考慮地段，還要考慮樓齡，因為隨著樓齡的增長，小區設施老化或物業管理滯後都會對樓價產生影響。總的來說，15以內的樓齡和設施還是比較好的，15以上會有明顯的差異，尤其是20年以上。建議買15。
購房者小張總結說，地段雖然重要，但是太成熟的地段缺乏新的增長點，樓齡又長，很難有理想的溢價。只能隨著行情上漲而小幅上漲。
什麽樣的財產最值錢？
1.投資房產最好考慮壹下生活性價比。
海易居房地產研究所所長嚴躍進認為，從大趨勢來看，壹線城市的房價會繼續上漲，但是否意味著在這類城市投資房產只會保證只漲不跌，並沒有必然或絕對的聯系。部分城區房價總體處於高位，上漲難度較大。特別是有些地段雖然不錯，但是建築太舊，投資價值不大。真正的投資價值大，往往在城市和郊區的交界地帶，從居住舒適度來看也有不錯的性價比。
更重要的是，投資也會有機會成本。壹線城市其他區域的投資機會也很多，不壹定要通過房地產投資來盈利。對於房地產投資來說，需要考慮這樣的投資風險和資金占用成本。尤其是在政策變化的情況下，有些樓盤也會被套。旅遊消費行業和新興科技企業的股權投資，實際上可能會超過傳統的物業投資收益。
2.住房的投資屬性會越來越弱。
有著豐富房產投資經驗的林先生指出，未來住房的投資屬性會越來越弱。閉著眼睛買房就能賺到錢的時代已經過去了，大家對房地產會越來越理性。因此，未來住房的主要功能將回歸居住層面。
3.只有核心區的優質樓盤才有投資價值。
不少業內人士指出，未來房產是否具有投資價值，主要取決於地段的不可復制性和高品質。如果地段價值高，產品質量好，未來升值保值空間更大。
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