1，市場調研與分析
1.1宏觀市場分析1.2區域市場分析1.3客戶分析1.4消費者分析
1.5競爭對手分析1.6 swot分析1.7未來業務預測分析
2.定位分析
2.1戰略整體定位2.2商業定位
3.規劃和設計建議
3.1、市場基礎3.2、規劃設計理念3.3、整體市場形象3.4、規劃與概念設計
3.5.環境景觀的概念設計。建築產品的概念設計
4.格式組合規劃
4.1行業選擇4.2行業組合比例4.3行業功能設計4.4品牌行業布局4.5樓層主題
5.經濟分析
5.1指標預算5.2分析與評價
前期策劃的第壹步市場調研與分析
壹、市場調研和分析的主要內容
1，宏觀市場分析
1.1行業環境1.2城市規劃1.3政策法規1.4宏觀環境
2.區域市場分析
2.1當地商業環境2.2區域商業環境
2.3商圈分析(城市發展、商業環境、商業模式、商圈範圍)
3.客戶分析
1、經營範圍分析2、投資趨勢分析3、經營形勢分析4、客戶需求分析
4.消費者分析
1，消費結構研究2，消費水平研究
5.競爭對手分析
1，競爭者2，競爭項目
6、未來業務預測分析
7.四點分析
第二，如何進行市場調查和分析
1，任務:
通過對項目環境的全面調查和市場調研分析，以項目為核心，對當前經濟環境、本市商業地產市場供求狀況、項目區域同類商業物業現狀、企業經營者租賃行為進行調查分析；結合項目swot分析，基於以上調查數據，對項目進行準確的市場定位，進行項目價值發現分析，捕捉盈利機會。並將發展理念轉化為項目的可持續品牌戰略，指導項目的整體規劃設計，進行項目的定價模擬和投入產出分析，給出規避風險的戰略提示，提出項目發展節奏的鹽業意見，使項目投資邁出成功的第壹步。
2.主要工作:
(1)項目定向市場調研工作
(2)項目總體發展戰略的制定。
(3)項目產品開發總體戰略報告
3.工作目的:
(1)深度把握項目區域環境，洞察項目商機；
(2)未來明確目前的規劃模式，賦予項目獨特、個性化的主題理念，與同區域其他項目形成賣點差距，提煉項目的核心吸引力；
(3)細化項目的市場定位，塑造項目真正的差異化，塑造項目耀眼的特色。
(4)通過專業化運營，結合戰略聯盟商戶的實際需求，明確項目的戰略定位，引領同行業商業市場，成為同區域商圈新的商業革命引擎。
4、工作內容:
(1)市場研究報告
通過對本市商業物業市場整體供求情況和項目區域供求情況的調查，以及對具體目標人群的調查，了解目標商家的分布、消費心理和消費特征，綜合分析和判斷本市商業物業市場未來3-5年的走勢，從而為項目的市場定位、發展戰略和項目規劃提供依據和指導意見。
(2)項目總體發展戰略的規劃和制定
項目整體開發報告是在認真進行市場調查和分析的前提下，對戰略進行基本思考和深入思考，對戰略思路和產品整體開發步驟進行綜合研究，對上述主要內容進行初步判斷，並建立未來項目開發的特點和流程的行動計劃，在未來的土地開發、招商引資和管理中有計劃地實施。從而為項目的發展制定壹套整體決策和規劃方案；
1，項目總體發展目標
2.項目總體發展戰略
3.項目開發節奏的控制:分階段開發策略。
4.項目目標業務的總體分析
5.項目總體戰略定位分析
6.考慮項目的整體競爭策略
7.項目核心競爭優勢的構建
8.項目年度發展戰略
三、市場調查與分析策略
1，市場調研步驟
第壹步:定義問題第二步:找到解決問題的方法。
第三步:制定調研計劃第四步:進入現場或收集資料。
第五步:整理分析數據第六步:準備並提交研究報告。
2.市場研究和分類研究
市場調研按照兩個標準分類:發現問題的目的和解決問題的目的；
(1)旨在識別問題的調查有助於識別潛在問題；
①市場潛力——有升有降；②市場份額——擴張和收縮；③企業形象
④市場特征⑤招商與銷售⑤市場趨勢――短期和長期預測
(2)旨在解決問題的研究步驟
①市場細分的依據②確定細分的依據
③確定各細分市場的市場潛力④選擇目標市場。
3、各種市場調研。
調查類型所需信息的研究範圍
商圈研究對項目所在商圈進行基礎研究，摸清商圈的輻射範圍、商業業態、商業品種、商業租金水平、人流、交通情況及其購買力。
消費者研究調查消費者群體結構、消費能力分析、消費習慣、收入、偏好等。
投資客戶調研:對投資客戶投資的商鋪進行基礎調研，如營業時間、業績、鋪面情況等。
4、確定市場調查的方法。
市場調查的準確性很大程度上取決於所采用的市場調查方法。壹般來說，商業地產的市場調研可以采用以下四種方式:
(1)直接調查
直接與政府官員、房產中介、開發商、金融部門、行業協會、社會機構、市場活躍人士溝通，詢問咨詢，以更快的速度獲取所需的市場信息。用這種方法獲得的信息往往更可靠。
(2)間接調查
通過報紙、期刊等媒體收集房地產信息、發展趨勢、市場分析等資料。當然，這些材料要進行對比分析，去偽存真。
(3)直接協商
這種方法難度相對較大，但獲得的信息具有很強的參考性，對項目的定位和營銷具有重要意義。要使用這種方法，首先要編制壹份調查問卷，填寫我們從咨詢中了解到的問題。咨詢和調查要註意對象的選擇，合理選擇不同年齡、文化、收入水平的各行各業的受訪者，使調查具有代表性。這種方法也可以用於隨機的街頭采訪或展銷會上的問卷調查。
(4)實地考察
調查員以購房者身份直接進入銷售現場，通過詢問樓盤信息、聽取銷售人員介紹、實地調查觀察等方式獲取信息。但要註意樓盤信息和銷售人員的介紹是否存在誇大和不完整的地方，不要被其表象所迷惑。盡可能通過走訪樓盤、工地等方式，由業內人士和部分已購房人進行深入調查，增加調查結果的可靠性。
第四，實施調查分析
1，商業項目宏觀經濟環境分析
(1)人口因素分析(2)經濟水平與gdp分析(3)政策法規
(4)市政規劃與建設(5)社會環境與文化分析(6)交通狀況
2.商業項目區域市場總體分析
在對項目環境進行全面調查和市場調研分析的基礎上，以項目為核心，對經濟環境、商業環境、區域內同類商業項目現狀、經營者租賃行為進行調查分析。
包括這個城市的商業環境分析，這個區域的商業環境分析，這個街區的商業環境分析，也就是商圈分析。
(1)項目所在城市商業環境分析
包括分析城市的國民生產總值、gdp、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口和人口增長率對區域商業地產市場發展的影響，以及分析城市的商業發展、發展模式、商業結構分布和商業消費特點。
(2)項目區商業環境分析
①區域經營狀況調查與分析
調查分析本區域主要商業項目的整體商業規劃、商業布局、商業功能和業態分布、商業網點格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、規模和業態。
②區域商業市場整體形勢分析。
供求趨勢、價格趨勢、租金趨勢、泊位劃分趨勢、業態功能趨勢、交付標準等分析。
(3)本地區行業形勢分析
④對區域內商戶的調查分析
各類商家的特點，選址要求，不同類型商家的租賃能力，對租賃面積的要求，不同商家對配套商場的要求。
⑤區域最終客戶分析
消費水平、消費習慣和消費結構研究
⑥區域競賽項目調研
研究競爭性房地產開發地塊的情況、主題理念、功能分區、商業組合、項目進展、配套設施、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物業管理等。
⑦項目未來3-5年的城市發展方向和區域地位預測。
(3)項目所在商圈、競爭商圈分析。
商圈又稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在地為中心，沿壹定方向和距離吸引顧客的輻射範圍。簡單來說，也就是顧客來店居住的地理範圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態決定的。
信仰凱的銷售活動範圍通常有壹定的地域界限，即有相對穩定的商圈。不同的門店，區域不同，經營規模不同，經營方式不同，經營品種不同，經營狀況不同。