開蛋糕店4:蛋糕店選址

有關人口及家庭人口組成，請參閱選定地區的街道辦事處及警署的住戶人口及普查資料。要考察的項目有:1。永久居民人數。家庭與作文3。人口密度4。教育水平5。職業6。自然增長率7。社會增長率8。人均收入。白天流動人口數10。年齡構成65，438+065，438+0。家庭的年度支出和支出結構分為壹些大項。家庭特征包括:人口、家庭成員年齡、收入狀況等。比如每戶的平均收入，家庭收入的分配，很明顯會影響到以後門店的銷售。如果該地區家庭平均收入增加，就會提高家庭對所購商品的數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對以後的店鋪銷售產生較大的影響。比如壹個兩人家庭的年輕人組成的家庭，追求時尚、個性化、購物量小；而壹個三口之家(有壹個獨生子女)，其消費需求幾乎是以孩子為中心的。家庭成員的年齡也會對商品有不同的需求。例如，老齡化家庭的購物傾向是購買保健品、健身產品、營養食品等。有孩子的家庭重點投資兒童食品和玩具。2.人口密度壹個地區的人口密度可以用每平方公裏的人口或家庭數量來確定。壹個地區的人口密度越高，所選商店的規模就可以越大。需要計算壹個地區的日間人口，即不包括該戶兒童的人口加上該地區上班或上學的人口，減去在其他地方上班或上學的人口。壹些隨機流入的旅客不在調查範圍內。白天人口密度高的區域多為辦公區、學校文化區等場所。對於白天人口多的地區，要分析其消費需求的特點，進行運營。比如延長下班時間，增加便民物品來滿足需要。在人口密集區，離商業設施的距離近，可以增加購物頻率。人口密度低的地區不太吸引人，顧客也不經常光顧。3.客流壹般在評估地理條件的時候，要仔細衡量經過該地的行人流量，這是未來門店的流量。人流量和上下車的人數有很大關系。上下車人數調查的重點是:歷年來各站上下車人數的變化情況。上下車的乘客越多越好。如果上下車的乘客減少，又沒有新的交通工具替代，商圈人口也會減少。根據進出站客戶的年齡結構，了解不同年齡段客戶的需求。壹般來說，考察人口聚集區是企業選址的重點。比如:。居住人口集中地區。如新建小區、住宅區等...人們日常上班的地方，學校，醫院等。，都是白天人們聚集的地方，也就是人口聚集區。火車站、汽車站、地鐵站等。是人們使用交通工具的聚集點，也是人們聚集的地方。體育場、旅遊景點和沿途路線也是人們聚集活動的地方。4.購買力商圈的家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，所以商圈人口的收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可以通過家庭抽樣調查獲得。例如，在北京西郊某商廈選址之初，以隨機抽樣的方式，從周邊壹至兩公裏商圈的居民中抽取了2000個家庭樣本。通過總結分析，這2000戶中，人均收入在1000元左右的占50%，月收入500-1000元的占20%，月收入1500元的占20%，人均月收入在500元以下的占10%。約10%人均月收入超過2000元。這說明這個地區的居民大多是工薪家庭，屬於中等收入水平。企業選址時，應優先考慮社會經濟地位高、可支配收入多的中青年客戶居住區。

入選理由:文章中的壹個思路“聚集地”，如何找到聚集地，對想在城市繁華地段開蛋糕店的人有幫助。

案例:肯德基後續選址策略肯德基非常重視快餐店的選址。選址決策壹般采用兩級審批制，由兩個委員會審批，壹個是當地公司，壹個是總部。它的選址成功率幾乎是100%，這也是肯德基的核心競爭力之壹。通常，肯德基的選址是按照以下步驟進行的:(1)商圈的劃分與選擇1。商圈的劃分肯德基在計劃進入壹個城市的時候，會先通過相關部門或者專業的調查公司收集這個區域的信息。有些材料是免費的，有些材料需要購買。買完所有資料，我們開始規劃商圈。商務區規劃采用評分法。例如，這個地區有壹個大型購物中心。商場營業額654.38+00萬元計1分，5000萬元計5分。壹條公交線路和壹條地鐵線路會加多少分？這些評分標準都是多年平均下來的比較準確的經驗值。商業區通過打分被分成幾類。以北京為例，有市政商業類型(西單、王府井等。)、區商業類型、定點(目標)消費類型、社區、社交、商務、旅遊類型。2.選擇商圈就是確定目前重點是哪個商圈，主要目標是什麽。在商圈的選擇標準上，壹方面要考慮餐廳自身的市場定位，另壹方面要考慮商圈的穩定性和成熟度。餐廳的市場定位不同，吸引的顧客群體也不同，所以商圈的選擇也不同。比如馬蘭拉面和肯德基，市場定位不同，客戶群體不同，是兩個“相交”的圈子。有的人吃肯德基和馬蘭拉面，有的人可能從來不吃肯德基只吃馬蘭拉面，反之亦然。馬蘭拉面的位置當然和肯德基不壹樣。肯德基和麥當勞的市場定位差不多，客戶群體基本重合，所以商圈的選擇也是壹樣的。如妳所見，有些地方在同壹條街的兩邊，壹邊是麥當勞，壹邊是肯德基。商圈的成熟和穩定也很重要。比如規劃局說某條路要開，在哪裏設地址。以後可能會成為壹個成熟的商圈，但是肯德基壹定要等到商圈成熟穩定了再進入。比如這個店三年後的效益會有多好，對今天沒有幫助。這三年有必要虧錢嗎？肯德基投資壹家店要花費數百萬美元。當然，必須是壹個相對穩定的原則，才能保證壹個成功。(2)集氣點的計算和選擇1。需要確定這個商圈最重要的聚集點在哪裏。比如北京的西單，是壹個非常成熟的商圈，但西單不可能是任何地方的聚集地。那裏壹定是客人最重要的聚集地。肯德基開店的原則是:爭取在人最多的地方和附近開店。以前有句老話叫“壹步不如三城”。店鋪地址壹步之遙，生意可能有30%的差別。這與人的移動線(人的活動線)有關。可能有人來這裏轉，所以這個地方是客人不能去的地方。離壹條巷子不遠，但是生意差很多。所有這些在選址時都要考慮進去。人的移動路線是什麽，在這個區域，從地鐵出來後人往哪個方向走等等。這些都是送來捏米量的。只有有了壹套完整的數據，才能據此確定地址。比如店前人流量的測量，就是記錄店鋪計劃開業地點的人流量，測量單位時間內有多少人經過該地點。除了位置所在的人行道上的人流量，還需要測量路中間和馬路對面的人流量。路中間的只是騎自行車的，不是開車的。過馬路的車流量算不算，要看馬路的寬度。即使路很窄，路寬超過壹定標準，壹般是隔離帶，顧客就不能再來消費了，所以不算馬路對面的車流量。肯德基選址人員會把收集到的人流數據輸入專門的電腦軟件，可以計算出這裏的投資不能超過多少，超過多少就不能開店。2.選址的時候壹定要考慮人流的主要移動線路會不會被競爭對手攔住。因為人們對品牌的忠誠度還沒說出來，我吃肯德基，看麥當勞就膩了。這似乎還沒有發生。只要妳在我面前，我今天就很累。為什麽我還要再走100米才能吃到別的東西？我先到了。除非這裏人太多，我找不到座位，否則我不會往前走。但是人流有壹個主要的動態線，如果競爭對手的聚集點比肯德基的位置好，就會有影響。它們是否相同並不重要。比如北京北太平莊路口有壹家肯德基店。如果向西100米，競爭對手再開壹家西式快餐店是不合適的，因為主要客流來自東邊，然後在那邊開，大量客流會被肯德基攔下，開店效益也不好。3.聚集點的選擇影響商圈聚集點的選擇，也影響商圈的選擇。因為壹個商圈是否有各大聚集點，是這個商圈成熟的重要標誌。比如北京某新建小區，居住人數多，人口素質高。但是根據調查，我們在這個區域找不到主要的聚集點，所以這個時候可能不會開店。當社群成熟或者更成熟的時候，我們就會知道其中壹個確實是主要的聚集點。為了規劃商圈，肯德基的發展部投入了很大的精力。就北京肯德基公司而言，其發展部工作人員常年在北京各地奔波，對這個每年建築、道路變化大，當地人容易迷路的地方比較熟悉。這種情況經常發生。北京肯德基公司接到壹個客戶的電話，建議肯德基在他那裏設立壹個辦公室。開發商壹聽地址，就能隨口說出當地的商業環境是否適合開店。在北京，肯德基根據自己調查劃分的商圈，已經成功開了56家餐廳。肯德基和麥當勞的市場定位差不多，客戶群體基本重合，所以我們經常會看到壹條街，壹邊是麥當勞，壹邊是肯德基。這是肯德基采取的後續策略。因為麥當勞在選址之前做了大量詳細的市場調研，在旁邊開店不僅可以節省考察場地的時間和精力，還可以節省大量的選址成本。當然，除了後續策略，肯德基自身對門店選址的選擇也是非常優秀的，值得學習。有了門店選址的評估標準和壹些成功案例，我們就可以開發壹套門店選址的評估工具，主要由以下幾個表組成:租賃條件表、商圈和競爭條件表、實地情況表、綜合評估表。它們是我們評估連鎖店選址的標準化管理工具。