目錄
吉安市社會環境綜述
社會文化
(2)經濟生活
(三)城市建設的發展趨勢
吉安房地產市場概述
(壹)土地市場
(2)房地產投資
(三)房地產開發量
(4)房地產銷售
(5)發展企業
三江源房地產市場分析
(壹)住宅市場供應
1.熱點開發區塊
2.典型開發項目
(二)住房市場需求
(C)住房市場價格趨勢
(四)宏觀調控對新安江樓市的可能影響
四個項目的基本分析
(1)項目概況及開發條件
(2)項目優勢和劣勢分析
(3)項目的機會和風險分析
(4)產品和銷售價格
五項目財務分析
不及物動詞結論和建議
吉安市社會環境綜述
社會文化
吉安市位於江西省西部，錢塘江上遊，3個街道，12個鎮，11個鄉，518個行政村。全市總人口51.9萬人，其中占1.71.2萬人，非農業人口1.1.62萬人。
建德多山丘陵，占全市總面積的88.6%；平原面積很小，海拔50米以下的平原為215平方公裏，占全市總面積的9.4%；建德是國家公布的首批重點風景名勝區之壹，山川秀美，“兩江壹湖”(富春江、新安江、千島湖)，旅遊資源豐富。
建德是浙西重鎮，有320、330兩條國道，是江浙通往江西、福建的要道。在建的杭-千島湖高速公路開通後，建德至杭州的行車時間將縮短至1小時，成為杭州至千島湖最便捷的通道。境內有津黔鐵路，與浙贛線相連；有航道105公裏，可通過200噸級船舶和1000噸級船隊，到達上側黃山市，下側杭州灣入海。新建的“建德千島湖通用航空機場”大大提高了建德的交通便利性。
(2)經濟生活
建德的經濟發展水平在杭州所轄縣市中相對落後，但近年來呈現快速上升趨勢。2004年，全市生產總值達到6543.8+002.52億元，比上年增長6543.8+02.2%。其中，第三產業增加值33.4億元，增長16.6%。第三產業結構為14.1:53.3:32.6。按戶籍人口計算的人均GDP為20098元。當期工農業總產值259.38億元，增長25.2%。
全年居民消費價格總水平比上年上漲2.8%。城鎮居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。
2004年末，城鎮居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。
(三)城市建設的發展趨勢
“五年建成阿信安江市，十年建成浙江壹流山水旅遊城市”是建德既定的城市發展目標。分三步走:第壹步，到2007年，基本完成陽西、陽安、更樓新區基礎設施建設，初步拉開新城框架，拉開下崖西、西岸、黃饒建設序幕，形成約5平方公裏的新城輪廓，城市建成區面積10平方公裏，人口12.5萬。第二步，到2012年，基本建成陽西、陽安、更樓新區和下涯溪上、約旦河西岸、黃饒街區，城市建成區面積達到15平方公裏，人口達到15萬。三江口經濟圈和國道沿線經濟將進壹步提升，生態環境將進壹步改善，建成區綠地率將提高。第三步，到2020年，城市規模進壹步擴大，形成北起夏亞鎮唐村和上市村，東至楊村橋鎮徐塘村、馬木鄉石家村和下河村，南至馬木鄉馬木村和連橫村，西至新安江街道黃木墩村和更樓街道胡岑畈村，約35平方公裏的城市輪廓，人口約25平方公裏。
新安江城市發展基本遵循“東擴南拓、沿江開發”的戰略。目前新安江的城市布局是以所轄的三個街道為中心分為三個相對獨立的區域，不能形成連片的整體。其中，新安江街是壹個歷史悠久、設施成熟、居住密集、城市空間狹小的老城區。陽西是新城區的發展方向。按照市政府的設想，陽西將建設壹個新安江，這是城市發展的唯壹和必然方向。目前，杭黔高速公路已經在建設中，並將在陽西路線分叉。其主線將穿越新安江，與杭金衢高速公路相接，支線到達淳安縣千島湖，預計2006年建成。杭黔高速的建設將極大地促進沿江城市的東擴。
2004年，城市建設力度明顯加大。“83221”路橋隧道綠化工程全面推進。新安路綜合整治、白沙路網、大塘塢社區主幹道、江南路、城市汙水處理廠等項目相繼完成，兗州大道、羊安大橋、203人防隧道完成年度任務。溪頭、洋溪畈、更樓等新區開發取得新進展。城市建成區由5.5平方公裏擴大到7.2平方公裏，城鎮化水平基本達到40%。
2004年，城市生態環境進壹步改善。建成區綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9%，成為“全國綠化模範城市”。
建德市新的行政中心和城市廣場初步規劃在橋東新區，城市中心即將東移，對溪頭新區、東部新區、洋溪等區塊有明顯的促進作用。
新安江市的發展正處於起步階段，蘊含著巨大的發展空間和機遇。城市發展將大力促進房地產業的發展。預計未來五年將是新安江房地產發展的黃金時代。
二建德城市房地產市場綜述
建德房地產市場壹直處於嚴重供不應求的狀態，而造成這種局面的主要原因是當地土地資源的匱乏。建德市所在的新安江鎮，山多水多，可直接用於開發的土地較少，土地儲備資源相當貧乏。
直到1995，建德幾乎沒有房地產行業可言。1995之後，房改政策、金融政策頻繁出現，商品房市場逐漸形成，引發了強烈的購買熱。在1998之前，建德每年的住宅供應量在9萬平方米左右，無法滿足本地人的購房需求。
從2000年開始，房地產市場進入相對正規的發展軌道，月亮灣、新安明珠、藍天雅苑等壹批精品樓盤相繼出現。
2004年，建德地產發展相對成熟，市場蓬勃發展，市場銷售處於理想狀態。2005年3月以來，隨著國務院嚴厲的房地產新政，市場明顯疲軟，觀望氣氛十分濃厚，新房和二手房的成交價格和數量都不理想。
圖表1
(壹)土地市場
自2001以來，建德土地征用逐年快速增長。土地市場招拍掛啟動，土地出讓成為地方政府主要收入來源，地價上漲較快。2003年政府有壹個比較大的土地出讓計劃，計劃每年出讓近1300畝土地用於開發建設，但最終沒有實現。到2004年，建德基本實現了土地出讓的招拍掛綜合制度，土地出讓數量也是歷史上最多的，平均出讓價格65，438+0，036，438+0畝68.6萬/畝。但土地出讓多在陽西、幹灘，市區大規模土地出讓不多。
截至2004年底，全市建設開發用地存量預計約3000畝，主要分布在城市新規劃區。建德的土地資源極其稀缺。另外，市內地形比較復雜，大面積出讓的開發用地並不多。在城市沿江東擴的過程中，東區、橋東區、溪頭區的地塊都是優質地塊。除了地形比較規則，面積比較大之外，他們還有濱江景觀的優勢。預計這三個地區可供開發的土地面積約為65，438+0，500畝。雖然土地資源比較緊張，但是經過幾年的良性開發，基本上可以盤活壹些土地資源，特別是已經復墾了壹批閑置的土地資源，建德的土地儲備還是比較充裕的。
這幾年開發商拿地積極性不夠，建德地價可能漲得太快。細看以往的招拍掛活動，發現有很多流拍的情況，包括這個項目的地塊已經掛了很多次。此外，建德開發商的心態不夠成熟，也是壹個重要原因。圖表2
(2)房地產投資
2000年，建德市開始加大房地產開發量，投資額為16267萬元，其中住宅為13645萬元。2001年，房地產開發投資比2000年增長122.7%，其中住宅投資增長110.69%，商品房銷售額增長1919萬平方米，出現第壹個高發展高峰期。
2003年，房地產開發投資達到了近年來的最高點，增幅達52.6%，遠遠超過了經濟發展的速度。2004年，在宏觀調控等因素的影響下，投資有所回落，出現負增長。
建德房地產投資指數的漲幅明顯大於其他指數，這壹方面說明土地成本大幅上升；其次，也說明房地產開發質量明顯提高，單位面積開發成本增加；另壹方面說明城市改造需要的安置房和保障房的開發量也比較大。
圖表3
(三)房地產開發量
從2000年到2004年，商品房竣工面積和銷售額的變化基本穩定。2003年新開工面積較大，達到47.09萬平方米，而房地產施工面積呈現逐年大幅增長的趨勢(圖表4)。
這種情況清楚地表明，建德商品房的可供應明顯增加，特別是2004年1031畝土地出讓後，預計2005-2006年新開工面積將明顯增加，未來幾年建德商品房供需結構將發生明顯變化。
目前建德正在實施的保障性住房總建築面積為21.2萬平方米，其中楓樹塢7.2萬平方米，溪頭3萬平方米，田塢5萬平方米，江村埠、城東、羊安2萬平方米。
圖表4
(4)房地產銷售
從2000年到2004年，全市房地產銷售量和銷售金額壹直穩步增長，沒有大起大落。銷售均價在2002年和2004年有較大幅度的增長，優質樓盤對銷售均價的拉動作用明顯。
商品房竣工面積接近銷售面積，供需基本平衡，整體消費狀態比較健康。