壹、2016房價走勢
1.房價上漲的城市:
(1)北上廣深壹線城市
2015 12 17同策咨詢研究部、通海咨詢發布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，35個大中城市中，包括北上廣深等壹線城市、省會城市和重點二線城市，只有7個城市的供需比低於1.1。
以供需比為0.91的上海為例。2014年常住人口2425.68萬人，人口基數大，穩步增長。由於上海是整個長三角地區的經濟中心，產業集聚效應明顯，因此我們預測上海未來三年的潛在需求將達到1886萬平方米，在35個城市中位居前列。
(2)重點二線城市
在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、Xi、南京的供需比排在中上遊。他們經濟發展比較好，基本都是人口導向型城市，有壹定的投資價值。
(3)省會城市
此外，福州、合肥、石家莊等三個省會城市的供需比也在這個範圍內。供需比在這個區間的城市，商品房具有較高的投資價值。
2.去庫存壓力大的城市:
青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連的供需比都超過了3，而大連達到了7.18，成為樣本中最不平衡的城市。這些地區的房地產行業去庫存壓力很大，房價上漲的壓力也更大。
(1)重點二線城市
同樣作為重點二線城市，武漢、蘇州、重慶的供需比並不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因是這三個城市的土地供應量過大，導致供需比上升。
(2)省會城市
由於供需比高，東北幾個省會城市和西北部分城市在城市投資價值排名中處於“墊底”位置。比如青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連高達7.18。
調查顯示，對於壹些供需比大於2.0的城市，且由於其經濟放緩、人口外流加速，未來市場容量較小，此類城市往往面臨較大的庫存壓力，風險積累較多，開發商和投資者應保持警惕。這些城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。
以下是35個城市的供需比排名。供需比越低，房價上漲的可能性越大，供需比越高，去庫存的壓力越大，上漲的空間越小。
二。2016主要城市人口流入規律
壹是高度集中在三大都市圈。
人口超過1萬的13城市中，有八大都市圈，包括長三角的滬蘇，珠三角的廣深莞佛，渤海灣的京津。
長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。
珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。
渤海灣北京+天津=流入684萬人。
第二，非大都市人口流入集中在五個樞紐城市。
流入人口超過654.38+0萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢不在三大都市圈。
其中，成都、重慶、武漢是近年來GDP快速增長的明星城市，位於長江中上遊樞紐位置。他們既是國家規劃中的成渝都市圈和長江中遊城市群的核心，也得益於近年來沿海產業轉移的東風。驚喜的是鄭州和廈門。
第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢甚至停滯。
35個大城市共流入3778萬人，其中前13大城市流入2832萬人，後22個二線城市僅流入946萬人，相當於總量的25%。
其實這22個二線城市基本都是省會或者經濟中心，所以可以想象省會以下的三四線城鎮人口停滯或者流失將不可避免。
第三，城市產業結構影響房價
人口流入雖然重要，但不是影響房價的唯壹因素。比如過去五年，東莞人口凈流入排名全國第五，佛山人口凈流入排名全國第九。但是這兩個城市的房價和區域內的兩個中心城市廣州深圳的房價差距很大。這種差距背後的因素在於不同的產業結構。
壹般來說，服務業強的城市往往是因為傳統工業產業逐漸外遷，整個城市的發展實力在提升。服務業發達的背後，往往是商業地產的發達，商圈的繁榮，對房價的帶動作用很高。
東莞、佛山等以勞動密集型制造業為主的城市，外來人口眾多，但流動性比較強，沒有轉化為有效購買力。相比之下，以服務業為主的城市聚集了更多的高端人才、更高的收入和更好的穩定性，他們留下來定居的機會、能力和願望要強烈得多。壹般來說，第二產業和第三產業的財富集中度是不壹樣的。
產業結構的背後，對應的是城市的行政級別、在區域中的地位以及教育、醫療等公共資源的分布。因此，產業結構與城市的行政級別密切相關。壹個行政級別高的城市，會帶來更好的資源，在產業引進和城市規劃上更有優勢。
所以決定城市房價未來走勢的因素有兩個:第三產業發展水平和政府提供的配套服務。行政級別高的城市公共資源多，容易吸納周邊城市的資源。所以像南京，雖然GDP總量不如蘇州無錫；廈門的GDP還不如泉州，但是南京和廈門因為行政級別高，資源豐富，房價更高。
(以上回答發布於2015-12-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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