第壹節，房地產和房地產業
壹.房地產
1.房地產的概念和分類
房地產是不動產和房地產的總稱。
不動產是房屋及其權利的總稱。不動產是土地及其權利的總稱。
不動產是由土地和附著在土地上的各種建築物、構築物及其他不可分割的物質及其權利組成的總財產。房地產也叫地產。
註:不動產權利除房屋所有權外，還包括租賃權、抵押權、
典權等。土地所有權(占有、使用、收益和處置)；
2.房地產和地產的關系。
不動產是指各種有明確權屬關系的房屋以及與其相連的構築物或者建築物；
房地產是指土地權屬明確的土地，既包括住宅用地，也包括非住宅附屬用地(以及各種地段)，還包括已開發和待開發的土地。
房產是個人房產，就是妳的房子屬於房產
房地產是壹塊土地的價格和價值。可以是牧場、公園、果園、菜園等等。
房地產是壹塊開發成住宅、辦公室、大樓、購物中心等的土地。
房地產壹般屬於地產，但地產不壹定是地產。
中國的不動產是指有限的土地使用權。房地產和地產之間有著客觀的必然聯系，主要包括幾個方面:
a、就物質形態而言，房地產和不動產是不可分的；
b、從價格構成來看，房地產價格既包括買賣價格，也包括租賃價格；
c、從所有權關系來看，不動產所有權和不動產所有權是聯系在壹起的。
差異包括幾個方面:
a、兩者屬性不同；
b、兩者的增值規律不同；
C.所有制性質不同；
d、兩者的價格構成不同。
3.房地產的類型
按目的:
壹、住宅房地產
b、生產用房地產(廠房等。)
C.商業用房地產(商場、遊樂園等。)
d、行政房產(政府辦公樓、房管局、建設局等。)
e、其他專業房產(學校、醫院、福利院等。)
4.房地產的特點
壹、位置的固定性
b、地區差異
c、資源的限制
d、高價值耐用性
e、保值增值
第二，房地產行業
1，概念
房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的行業和企業的總稱。
2.主要內容
壹、國有土地使用權出讓、房地產開發再開發、房屋開發建設等土地征用、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、舊城土地再開發等。
b、房地產管理，包括土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押和房屋的出售、出租、抵押；
房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價、測量和經紀代理；
d、房地產物業管理服務，包括家政服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、保安、綠化、環衛、轉租、代收代付等。；
E.房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資；
f、房地產調控管理，即建立房地產資本市場、技術市場、勞動力市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和完善房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
3.房地產業與建築業的關系
建築業屬於第二產業，是物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝。
維修等生產過程，其生產成果是建築物和構築物。房地產業是第三產業，具有開發、經營、管理、服務等多種屬性。壹般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建築和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成密切的甲乙合作關系..
3.房地產用地使用年限如何確定？
凡與省、市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同》的，土地使用年度。
按國家規定執行。即:
住宅用地70年；五十年工業用地；教育、科技、文化、衛生、體育用地
十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。
第二節，技術術語的解釋
1，常用名詞
◆五證:
壹、《建設用地規劃許可證》:是建設單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目的位置、範圍符合城市規劃的法律文件；
b .《建設工程規劃許可證》:是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。";
C.建設工程施工許可證:是建設單位符合施工條件，準予開工建設的批準文件，是建設單位進行工程建設的合法憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之壹。未取得施工許可證的建築屬於違法建築，不受法律保護；
d《國有土地使用證》:是證明土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金，在壹定期限內取得某項國有土地使用權的法律文件；
e《商品房預售許可證》:市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
◆兩本書:
壹、《住宅質量保證書》；
b，“居住說明”。
◆房產證:是房屋和土地所有權合二為壹的憑證，是房產所有權的法律依據。
證書；
◆房地產市場:主要包括房地產交易和租賃市場。包括壹級市場、二級市場和三級市場
等級市場；
壹級市場:指國家土地管理部門根據土地供應計劃，通過協議、招標拍賣的方式。
出讓方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以壹定的年限、規定的用途、壹定的價格向房地產開發商或其他土地使用者的市場轉讓；
二級市場:指房地產開發商根據土地使用合同的要求將房屋建成。
以相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
C.三級市場:指單位和個人之間進行房地產產權轉讓、抵押和租賃的市場。
它是以二級市場為基礎的房地產交易的二次或多次轉讓的市場；
◆房地產產權:指產權人對房屋的所有權和房屋所占用土地的使用權。
具體內容是產權人依法對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利；
◆土地使用權:指土地使用權所有者使用土地的權利，包括發展權和收益權。
受益權和處置權。政府通過拍賣、招標、協議等方式，在壹定期限內將國有土地使用權出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可以申請繼續使用，經批準並進行地價補償後，可以繼續使用；
◆三通壹平:指通水、通電、通路、場地平整；
◆七通壹平:指水通、電通、路通、排水通、汙水通、通訊通、燃氣通。
場地平整；
紅線圖:也叫(宗族圖)，是按照壹定比例制作的，用來標註壹塊土地。
位置、邊界和面積的地形圖。由政府土地管理部門向土地使用權受讓人發放，受讓人只能在紅線範圍內建房；
◆總用地面積:城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；
◆建設用地面積(凈用地面積):城市規劃行政主管部門劃定的建設用地。
範圍內的土地面積；
◆總建築面積:指建設用地範圍內的單體建築或地上及地上以上的多棟建築。
建築面積總和；
◆容積率:指總建築面積與建設用地面積的比值。(例如654.38+百萬平方米)
土地上，總建築面積20萬平方米，容積率2.0)。
◆建築面積:指建築物外墻或構築物外圍水平投影面積之和，包括陽臺、外廊、
地下室、室外樓梯等。且具有頂蓋、結構牢固、高度在2.2m以上(含2.2m)的永久性建築。
◆建築覆蓋率(建築密度):建設用地範圍內所有建築的地下室面積與建築的總和。
土地面積的比率；(例如，在654.38+萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8 <建築密度為80% >)
◆綠化率:建設用地面積內所有綠化面積之和與建設用地面積之比。綠色的
面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；(比如654.38+萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%)
◆綠化覆蓋率:建設用地和建設用途範圍內所有綠化面積和植物水平投影面積之和。
土地面積的比率；
◆房屋銷售面積:房屋作為套房(單元)出售時，房屋銷售面積為該套房(單元)。
建築面積為套內(單元)使用面積與套內(單元)共用公共建築面積之和；
◆套內建築面積:以單元計算的房屋建築面積為單元門內建築面積。
包括套房(單元)內的使用面積、墻體面積、陽臺面積；
◆室內使用面積:指室內實際使用面積，不包括墻、柱等結構面積。
使用面積的計算應符合下列規定:
a、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫層。
根據復合層的內皮尺寸計算；
b、煙囪、通風管道、各種管道井等。不計入使用面積；
C.非公共樓梯(包括復式公寓的樓梯)按自然樓層使用面積之和計算。
進入使用區域；
d、住宅使用面積包括:臥室、客廳、廚房、衛生間、餐廳、大堂、過道、
前廳、儲藏室等。
套內建築面積系數=套內建築面積/套內建築面積+按規定分攤的公用設施。
建築面積。
◆公共* * *建築面積:全體產權人共同占有或使用的建築面積* * *指每套(單元)。
外面是不可分割的建築面積，所有住戶共同使用。可分為應分攤的公共* * *建築面積和不能分攤的公共* * *建築面積；
◆套內建築面積:是套內建築面積減去公共建築面積後的余額；
◆層高:層高是指以“樓層”衡量的住宅高度，每層的高度是國家設計的。
世界上是有要求的，這個高度叫做故事高度。通常包括下層樓或樓層到上層樓的距離。
◆凈高:凈高是指高度減去樓板厚度的凈殘值；
◆分攤面積:商品房分攤的公共建築面積主要由兩部分組成:
電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共大廳、走廊功能壹體化。
為建築施工服務的公有住房和管理用房的建築面積；
各單元與建築公共空間的分隔及外墻(包括山墻)的水平投影
50%的面積。
◆房屋獲得率:指套內建築面積與建築隊(單元)面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積。
套房(單元)建築面積=室內建築隊面積+公共建築隊分攤面積。
◆道路用地:道路用地是指居住道路、居住道路、組團道路和非公共建築。
私家車、辦公通勤車等停車場所。
◆道路紅線:道路紅線是指包括居住區級道路用地在內的城市道路的規劃控制線。
◆期房是指從開發商取得商品房預售許可證到取得產權證的期間。
只是，這個時期的商品房叫期房，消費者在這個階段購買商品房要簽訂預售合同。港澳地區的期房被稱為買“爛尾樓”，是房地產開發商普遍采用的房屋銷售方式。買拍賣行就是買家買的是還在建的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦完房產證(大產權證)的商品房，消費者處於這壹階段。
購買商品房時，應簽訂買賣合同。通常意義上的現房是指工程已經完工，可以入住的房子。
◆毛坯房是指沒有裝修的房子。
◆業主委員會由物業管理區域內的業主代表組成，代表業主利益，向俱樂部報告工作。
反映業主意願和要求，監督物業管理公司管理和經營的民間組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，代表物業全體業主，有權決定與物業有關的壹切重大事項。
◆會所的功能和建設檔次可分為基本型和超級型，基礎設施對業主來說是最基本的。
健康生活的需求，可以免費使用；超級俱樂部對使用某些設施收取壹定的費用。如果會所壹味追求高檔，忽視業主的能力和需求，必然名存實亡；如果降低物業管理費，會影響物業的整體質量。會所的設置還要考慮項目分期建設的因素。會所原則上只為小區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。會所作為休閑健身的場所，也為業主提供了良好的社交場所。
◆契稅是指根據雙方訂立的合同，轉移土地和房地產的所有權。
對人的財產權征收的壹種稅。
納稅人契稅的征稅範圍和征稅對象是產權發生變化的土地和房屋。輔助動力裝置
在中國境內轉讓土地和房屋所有權的單位和個人是契稅的納稅人。
(1)國有土地使用權出讓；
(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
(三)買賣房屋；
(4)房屋贈與。
2.房屋類型
◆安居房是指實施國家“安居(或安居)工程”建設的住房(屬於保障性住房範疇)。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金，為廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下的貧困戶建設的，銷售價格低於成本，由政府補貼的非營利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準，享受國家優惠政策，面向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房屋是指國家、國有企事業單位投資建設的房屋，以及政府按規定租金標準向居民出租的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋(指建築物)擁有所有權，對房屋占用的土地擁有使用權，產權人享有對這兩項權利的占有。使用權、收益權和處置權。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的幹涉和影響。產權人可以通過轉讓、出租、抵押、典當等方式依法處分其房地產權利。
◆商品房是指由具有資質的房地產開發公司(含外商投資企業)開發經營的房屋。由於我國長期以來在住房制度上實行供應制，商品房是上世紀80年代以後才出現的，其價格由成本、稅收、利潤、征收費、區位、層次、朝向、質量、材料差價等構成。
集資建房是改變住房建設由國家和單位承包，由政府、單位和個人共同承擔的體制的壹種住房。通過籌集資金，進行住房建設。職工個人可根據房價全額或部分出資，政府及相關部門會在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予壹定優惠。集資建房的所有權，按照出資比例確定。個人按照房價全額出資的，擁有全部產權；個人出資部分，就擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；壹種是房屋出售價格高於當年房改成本價。其產權界定為經濟適用房產權。另壹種低於當年房改成本價，其產權為房改成本價。
◆公有住房又稱公共住房、公有產權住房、國有住房，是指由國家(中央政府或地方政府)和國有企事業單位建設並出售的住房。公房主要由地方政府建設，負責向本市居民出租出售:企事業單位建設的住房，出租出售給本企事業單位職工。
◆房改具有壹定的福利性質，所有產權單位都是按照政府每年公布的房改價格。
出售給本單位職工的住房。這類房屋的來源壹般是單位購買的商品房、自建房、集資房。
房改產權分為成本產權、標準產權和標準優惠產權三個層次。
空置商品房:房地產開發企業投資建設並取得產權證(大產證)。
壹年以上的商品房。
第二章建築與規劃基礎知識
第壹節建築物和建築結構
建築是指建築工程的建造活動，同時也是指這種活動的結果——建築。
建築物通常被稱為建築物。指供人們進行生產、生活或其他活動的房屋和場所。如工業建築、民用建築、農業建築、園林建築等。
構築物壹般是指人們不直接進行生產生活活動的場所。如水塔、大壩、水庫、廣播電視發射塔、機場跑道、滑行道等，即不具備、包含和提供人類生活功能和實用功能的人工建築。相反，建築。
建築結構是研究建築物各種構件的構造原理和方法的學科，是建築設計不可分割的壹部分。其任務是提供滿足建築功能要求的安全、經濟、美觀的建築產品。
壹.建築物的分類
1，根據建築性質。
工業建築:生產車間、輔助生產車間等生產性建築。
民用建築:學校、醫院、商場等公共建築和居民建築。
2.根據建築結構使用的材料
磚混結構建築:由磚墻、鋼筋混凝土地板和鋼筋混凝土屋頂板構成的建築。
框架結構:框架結構住宅是指用鋼筋混凝土澆註成承重梁、柱，再用加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等預制輕質板材拼裝而成的住宅。適用於大規模工業建設，效率高，工程質量好。
框架結構的墻體是填充墻，起到圍護和分隔的作用。框架結構的特點是可以為建築提供靈活的使用空間。
剪力墻結構:用鋼筋混凝土墻板代替框架結構中的梁、柱，可以承受各種荷載引起的內力，有效控制結構的水平力。這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構廣泛應用於高層建築中。剪力墻結構。由鋼筋混凝土墻組成的承重系統。剪力墻結構是指豎向鋼筋混凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土建築板和承重墻體，構成壹個體系稱為剪力墻結構。為什麽叫剪力墻結構？其實建築越高，風和荷載對它的推動就越大，所以風的推動就叫水平推動，比如房子。下部受約束，建築上部在風吹時要有壹定的搖擺浮動，搖擺浮動極限很小。豎向墻板用來抵抗，風壹吹，板對頂有壹個力，使建築不搖擺或者漂浮程度特別小，在結構允許範圍內。比如風從壹側吹來，樓板對它有相當大的作用力，相當於沿著整個豎向墻板高度的壹對力，正好相當於壹種剪切，相當於用剪刀把壹棟樓剪開。所以稱這種墻板為剪力墻板，也說明豎向墻板不僅要承受豎向力，還要承受水平風荷載和荷載，包括水平地震力及其提升。
框架-剪力墻結構:通常稱為框架-剪力墻結構。它是框架結構和剪力墻結構的結合，吸收了各自的優點。既能為建築布局提供大空間，又具有良好的抗側力性能。框架-剪力墻結構中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結構被廣泛應用於各種建築中。
鋼結構:主要由鋼構成的結構，完全由鋼柱和鋼梁建造的超高層建築。鋼材的特點是強度高、重量輕、剛度大，所以特別適合建造大跨度、超高、超重的建築。該材料具有良好的塑性和韌性，能大變形，能很好地承受動載荷；建設周期短；它的缺點是耐火性和耐腐蝕性差。主要用於重型車間的承重骨架、動荷載作用下的廠房、板殼結構、高聳的電視塔和桅桿、橋梁、水庫等大跨度結構、高層和超高層建築等。鋼結構分為輕鋼和重鋼。
3、根據施工方法
裝配式建築:建築物的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等，均在工廠預制。
構件，在施工現場組裝。
現澆建築:建築的主要承重構件在施工現場澆築。
裝配式整體建築:是壹種混合施工方式，即部分現澆，部分預制。
4、根據建築物數量
低層住宅1-3層。
多層住宅為4-6層。
小高層住宅7-11層。
中高層住宅為12-16層。
16層以上為高層住宅。
寫不完，字數太多，字數不夠。