雖然這裏所說的鄉村旅遊小鎮與政策版本中的特色小鎮在形式和內容上有著根本的區別，不需要拘泥於政策中的“條條框框”，但每個小鎮占地數十至數十平方公裏，涉及大量農田、池塘、山地、果林、村落和海灣、古跡和墳墓等鄉村敏感元素。如何系統梳理小鎮現有資源，利用好小鎮的自然稟賦，通過規劃合理實現小鎮的有序開發、建設和運營，是所有小鎮商販的首要任務。
如果由國內知名的旅遊規劃院為小鎮做壹個概念性的總體規劃和設計，可能理念先進、場景宏大、設計精美、效果震撼，但似乎所有項目都需要投資和建設。如何收回投資？解決了哪些問題？商業模式是什麽？但總是不清楚。
國內設計院壹般分為幾類:城市規劃院，擅長土地空間分析，不擅長項目規劃運營；旅遊規劃院，擅長策劃文化旅遊項目，但不擅長商業模式和開發；景觀規劃院，擅長景觀環境設計，但不擅長行業梳理和定位；產業規劃院，擅長產業定位研究，但不擅長用地和建設；建築設計院，擅長建築單體設計，但不擅長整體造價控制。很多投資區域、城市或小城鎮項目的企業主都在抱怨找不到有水平的規劃設計院。各個設計院還沒開工，先列出壹堆明確的問題給企業做壹個準確的設計任務書。很多設計院都成了“圖紙院”。規劃院最終提交了設計成果。但由於項目的總體規劃不是法定規劃，只能是概念性規劃，在自己擅長的領域比較模糊，留給做詳細規劃、營銷、開發、景觀的人，讓企業感覺每年都在規劃，每個月都需要規劃。完成壹個就慘了。
小城鎮項目眾多且復雜。規劃設計如何避免虧損、走彎路、浪費金錢？首先需要明確“策劃”的概念和範疇。根據《中華人民共和國城市規劃法》(1989)的歸納定義，城市規劃是為實現城市壹定時期的經濟社會發展目標，確定城市的性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。5438年6月+2008年10月，《中華人民共和國城鄉規劃法》生效，其中指出，城鄉規劃包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，城市規劃和鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃，詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。
此外，我們通常還有國民經濟和社會發展規劃、歷史文化名城保護規劃、旅遊規劃、產業規劃、電力規劃、交通規劃、農業規劃等專項規劃。當然最重要的還是用地規劃。
我國土地利用總體規劃是根據國家社會經濟可持續發展要求和當地自然、經濟、社會條件，在壹定區域內對土地開發、利用、管理和保護在空間和時間上的總體安排和布局，是國家實施土地用途管制的依據。在縣級土地利用總體規劃中，將劃分基本農田保護區、壹般農業區、城鄉建設區、獨立工礦區、風景旅遊區、生態環境安全控制區、自然文化遺產保護區、林業區、畜牧業區等土地利用區域。過去很長壹段時間，城鄉規劃由地方規劃局管理，土地規劃由國土資源局管理。城鄉規劃和國土規劃用的是兩張地圖。只有在土地掛牌出讓時，國土局才向規劃局發函征求控制指標和出讓土地性質的意見。2019後，國土和規劃局合並為自然資源和規劃局，未來土地規劃、審批、供應、利用更快捷。
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當提出區位等規劃條件， 根據控制性詳細規劃擬出讓土地的使用性質和開發強度作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
壹般來說，非直轄市、省會城市的法定規劃(如城鎮總體規劃、控制性詳細規劃等)由政府部門委托的規劃院進行設計，必須經過專家評審會、規劃委員會通過後，報上壹級人民政府審批；壹般來說，企業版項目總體規劃只能稱為“概念性總體規劃”，本質上相當於向政府展示、向公眾開放，或者在內部制定項目的規模、布局、建設內容、發展願景、實施方案的重要方式。只有項目的修建性詳細規劃是法定圖則，需要報批。
概念性總體規劃雖然不是法定規劃，但必須包括背景分析、用地分析、項目定位、土地規劃、產業規劃、功能區劃、重大建設項目、市政設施、公共服務設施、用地規劃、投資估算、效益估算等多個方面。其實也是壹種形式上的“多規合壹”的探索。
小鎮的概念性總體規劃怎麽做？怎樣才能做出理想的土地？如何滿足規劃中各個階段的需求？如何與城鎮通用規則銜接？如何合理安排建設用地？如何分階段制定和實施？如何實現投資收益？.....概念性總體規劃實際上是為了解決項目的各種未解決的問題。雖然前期有很美好的規劃，但只是自上而下的想象，像空中樓閣，看起來很美，卻不知道怎麽建。就標準而言，我認為壹個務實可行的城鎮規劃版本至少應該解決十個問題。
第壹，解決國家和地方政策結合的問題
國家層面提出民族特色小城鎮戰略，後提出田園綜合體，2017下半年提出鄉村振興戰略；在地方層面，XX市提出了農旅融合的發展思路。小城鎮不能脫離政策，但也不能刻舟求劍，基本的規劃原則和理念必須服從大方向。更重要的是，城鎮規劃必須同時滿足政府、村民和企業的需求。政府需要引進先進產業，發展地方經濟，解決勞動力就業，打造鄉村振興樣板。當地村民希望改善生活環境，增加收入來源，提高生活水平和質量。企業希望項目得到政府和村民的支持，得到市場和消費者的認可，具有較強的盈利能力和品牌拓展能力。這是項目可持續發展的關鍵，也是項目定位的前提。
第二，解決整體定位問題
定位是策劃工作的範疇。小鎮的整體定位，本質上是為了打通項目的規劃和策劃。策劃要“因時、因地、因人”。因時意味著結合國家和地方政策，因地意味著充分考慮當地的資源稟賦、環境、文化和民俗，因人意味著結合當地領導的政策議程、村民的特點和企業自身的資源實力。
第三，解決功能分區問題
小鎮不是小的，而是壹個需要用地、產業、人口、生態、公共服務、市政設施合理布局的空間載體。“功能分區”是在城鎮總體發展定位下的空間推演，是將規劃內容在空間上落地，在功能分區上重新配置城鎮的幾大要素。千變萬化，就是把大項目化整為零，壹個壹個的分成小項目。
第四，解決土地規模問題
項目規劃的主要目的是確定用地規模，這也是項目成敗的關鍵。用地規模決定建設規模，建設規模決定產業規模和人口規模。在國家嚴守654.38+0.8億畝耕地紅線的背景下，每個市州的建設用地指標都很緊張，很多縣區甚至幾乎沒有年度新增規模指標，需要通過開墾耕地、土地增減掛鉤等方式來增加土地指標。所以小城鎮的建設用地規模不能貪多，還要滿足企業發展和盈利的需要。重要的是依托土地利用規劃，不占用基本農田，在藍線、紫線上讓步，按功能劃分建設區、限建區、生態保護區，節約建設用地指標使用，確定建設用地階段性供應節奏。壹般小城鎮項目建設用地規模不低於1平方公裏。
動詞 （verb的縮寫）解決土地使用性質問題
大多數小城鎮項目都位於遠郊。不像簡單的房地產項目，可以按照城市規劃，不用過多考慮用地比例。城鎮規劃不僅僅是商業用地和居住用地比例的問題，還需要根據功能區劃預留農業生產用地、市政設施用地、公共服務配套用地、景觀綠化用地和生態保護用地，從而形成區別於城市和農村的新的宜居宜業空間。壹般情況下，生態用地如綠化、景觀、水系等。應充分保留和尊重現有用地性質，不占用建設用地指標。
六、解決道路組織問題
俗話說:要致富，先修路。自古以來，許多城市因公路而生，哈爾濱、石家莊、鄭州等城市因鐵路而建，天津、漢口、杭州等城市因水路而興，無數中小城市因修建高速公路而帶動當地經濟騰飛。不僅如此，道路還是推動新城市、新區、開發區快速發展的最有效途徑，是推動周邊土地升值的主要動力。小城鎮道路不是項目內部道路，而是惠民公共道路。在組織和統籌規劃上，既要兼顧重大項目建設、土地開發、生產經營、遊客、過境車輛、村民使用，又要區分鋪面路、主幹路、支路、人行路的等級，爭取政府最大的支持。
七、解決市政和公共服務配套問題。
所謂市政設施，主要是指道路、照明、綠化、燃氣、消防、給排水、公共交通、環境衛生、垃圾處理等。公共服務主要指教育、醫療、文化、體育、科普、郵政、金融、社區服務等。
八、解決與原住民的關系。
小城鎮的發展與城市攤大餅的發展模式完全不同，不能視為掠奪性的“圈地運動”。必須與當地文化、當地居民、當地資源深度融合。通過道路和市政設施的規劃，解決規劃區村民的出行和居住環境問題。同時，按照“壹村壹策壹品壹色”的思路，發揮各村的資源差異和基層動力，統籌發展鎮內新型產業。對於具有歷史人文價值的自然村落，圍繞“文旅結合”、“遊憩旅遊結合”的原則，重點改造，串聯成鄉村旅遊示範線路。
九。解決發展願景的問題
項目的發展願景也是結合政府、當地村民和企業自身需求的承諾，是經濟效益和社會效益雙贏的目標。
十、解決機制模型的問題
無論是打造“特色小鎮”，還是發展鄉村旅遊小鎮，“企業主體、政府引導、市場化運作”的模式同樣適用。政府進行基礎設施建設和公共服務，企業根據市場需求進行發動機項目投資、業務投資和市場化運營。農業領域除了“企業+合作社+農戶”，還與鎮政府建立“村企* * *於壹體”的機制，與鎮政府、村委會、村民代表建立固定的會議機制，加深三方的相互了解。* * *參與項目的重大項目決策和重大活動，使鄉鎮及時了解項目的進展和運行情況，可以及時化解施工中與當地村民的矛盾。
綜上所述，壹個好的鄉村旅遊小鎮規劃，是從政策解讀、總體定位、功能分區、用地規模與性質、道路組織、市政與公共服務、生態保護、鄉村振興、機制模式到發展願景的全方位組織安排。
也有旁觀者說，小鎮長大了，不是規劃出來的。我覺得那只是對設計院的壹種談論或者是對自信的壹種傲慢的談論。在國內沒有聽說過有哪個項目不需要策劃就可以直接開工的，但是有交易經驗的策劃團隊更知道壹個項目應該做什麽，應該做多大。