我的家鄉在粵北，離深圳只有320公裏。如果坐高鐵，1小時45分鐘到深圳，到廣州只要45分鐘。
雖然離珠三角很近，但不在大灣區範圍內還是很可惜的，不過以此為基礎來說說目前三四線城市的房地產情況還是可以的。
從2013開始，響應當時推進城市化的大旗，壹大批新區如雨後春筍般湧現。當時我的家鄉也順勢而為，成立了高新區。這麽多年了，高科技產業沒見過，但我看到了壹批房子。
直到前兩天，我還能看到大量還在建的房子。買了五期的房子，但是據說規劃有10期，隔壁2-3公裏外碧桂園有個超級市場。現在，新產品已經推出，新的開發商還在拿地開發，而且都是大開發商，比如保利、富力。
很多房子基本都是三四線城市的通病。老城區的飽和，三四線城市居民新房的毒瘤，近幾年大刀闊斧的棚改，基本上成了每壹個三四線城市的標配，但這樣的高新區並不是高新產業區，更多的是高新居住區。
壹片片的房子，不斷流出的人口，壹直讓我有壹個疑問:這麽多房子能賣給誰？
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能在三四線城市買房的人只有三種:城鎮化進程下縣城買房的人，本地剛需買房的人，聞訊而來的投資客。
我先說第壹個，城市化的進程。2015以來，全國各地房價普遍上漲。三四線城市此輪房價上漲的邏輯是借去庫存，尤其是棚改貨幣化的東風。14之前的棚改大部分都是實物安置，就是直接拆房子補償妳的房子，只是簡單的存量更新。但在15去庫存的號召下，棚改改為貨幣化安置。
棚改貨幣安置比例從2015年的不足30%提高到2017年的60%。
國家也在鼓勵貨幣安置，棚改專項貸款在2016年達到最高值。也就是說，房子拆了以後，妳買房就虧了。居民手裏有很多閑錢。出於貨幣保值的考慮，他們基本會考慮購買房產，從而釋放大量購房需求。三四線城市的房地產也變得火熱，引起房價上漲的預期。
這三年，很多人應該都意識到了，家鄉三四線的房子已經悄悄到了1000+，這很大程度上是因為前幾年棚改貨幣化安置推高的購房需求。
第二點是壹二線城市擠出效應產生的溢出需求。如果壹二線城市的房子不買，投資者只能老老實實在三四線城市買房，從而釋放出大量的住房需求。
從數據上看也是如此。
2017年，全國商品房銷售面積再創新高，達到167億平方米，其中三四線城市市場份額高達64.3%，棚改貨幣化也貢獻了20.9%，很多熱點三四線城市房價至少翻了壹倍。
老家的房子也從2065，438+05的4000漲到了2065，438+07的7000。
但是，轟轟烈烈的貨幣棚改畢竟已經告壹段落，貨幣化安置的比例在逐漸縮小。2018貨幣化棚改比例降至50%，2019降至40%。拆遷安置購房需求幾乎爆發，房價上漲缺乏支撐，接下來可能有下跌風險。
17之後，很多三四線城市的房子停止上漲，大部分開始橫盤。今年在這種特殊情況下，部分三四線城市房價開始下跌。
五壹期間，我特意去了趟老家新區的樓盤，大部分都在打折。最低總價58萬買了個90平米的小三房，不到7k平米，真的降了壹點。
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除了城市化進程帶來的需求，三四線城市的房子最重要的還是靠本地需求。
房價上漲的根本秘密其實在於人，有了人房價才有支撐。
至於人口的解釋，不可能壹棍子打死。中國三四線城市那麽多，有人口凈流入的，也有人口凈流出的。
具體怎麽區分和辨別？
我只能說，三四線城市絕大多數人口基本屬於凈流出狀態，即使常住人口增量在增加，也可能是凈流出狀態。
比如肇慶，最新數據顯示，2019年肇慶常住人口增加了3.54萬，但實際上肇慶戶籍人口比常住人口多了幾十萬。這裏的常住人口增加可能是因為人口自然增長，而不是人才流動性增加。事實上，肇慶還是壹個人口凈流出的城市。即使是粵港澳大灣區九個城市中的壹個也需要保持警惕。
再比如珠海，也是三線城市，但壹直保持人口凈流入。2019年常住人口增速以7%的增速位列廣東省第壹，這樣的城市可以放心入手。
從大方向來說，可以給出的建議是，即使預算有限，也請盯著大都市圈的三四線城市去買。
重點關註:上海、深莞惠、廣佛、蘇錫常、南京、杭州是發達經濟圈，北京、天津、成都、長株潭、重慶等15都市圈是新興都市圈，這些都市圈的三四線城市踩坑概率會低壹些。
2019年，中國發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中首次出現“收縮城市”。根據調查數據，22個城市在過去三年中可能正在萎縮。
這是什麽概念？有些地方人口在減少，城市在縮小。
我們應該特別關註這些“萎縮的城市”。未來，這些城市要麽退出縣區、城市甚至鄉鎮，要麽與周邊城市合並。沒有人口和產業的支撐，房價下行風險會更大。
如今，都市圈和城市群是未來城市發展的方向，這必然導致小部分三四線城市的崛起，而大部分三四線城市面臨萎縮和消亡。
新增人口跟不上新房供應，供需大於需求，新房周期自然會變慢，更何況二手房市場並不活躍。
所以那些還在三四線搶著買房的人，我勸妳們還是謹慎為好。
三
早期聽到消息的投資者真的賺了。2014，表哥回老家買了房子，均價4k。後來18，他以6k+的價格賣掉，賺了100多。
雖然收入沒有壹線城市那麽多，但依然是穩健的投資。正是因為看到了甜頭，才在17進的。沒想到高位接盤，現在卻被牢牢套住了。
對於很多三四五線城市來說，高鐵是他們拉近與壹二線城市距離的機會，但也是壹把雙刃劍，不斷向壹二線城市輸送人口，造成人口外流。
所以，僅僅判斷壹個三四線城市是否有投資價值是不夠的。如果有地鐵或者輕軌，就是最好的機會。
如果壹個三四線城市有壹條地鐵或者輕軌可以直接連接壹線城市或者強二線城市(或者是規劃中的)，而且人口每年都處於凈流入狀態，那麽這樣的城市就是未來崛起的三四線城市，其他的基本可以廢棄。
對於粵港澳大灣區，可以重點考慮佛山、東莞、惠州、珠海，江門、肇慶可以放棄。
四
五壹節的最後壹天，我去了蔔兒的家，它離我的新家不到3公裏。蔔兒家所在的那棟樓是當時整個新區開發最早的，配套最成熟的。地下停車場滿了，我們終於在街上找到了壹個臨時停車位。我看了很多國外的車牌。蔔兒說，很多業主和他們壹樣，只是偶爾逢年過節回來住，大部分時間還是空置的，基本抱著將來升值賣掉的想法。
看來不止我壹個人在入坑，我的家鄉只是廣大三四線城市的壹個縮影。對於壹直在入坑的購房者，我只能說看好，10年以上再觀望。
聽說我買的樓盤推出了新品，還搞了特價活動。售樓部也擠了不少人。看看那些還在想辦法趕回老家買房的人。它們像壹批批綠韭菜嗎？