如今，我是壹個“職業土地中間人”，專門為那些無法通過正規渠道交易土地開發權的公司進行溝通和嫁接。
金錢和土地就像妳手裏的這兩個骰子。這是壹場追求財富的賭博，投了之後也不知道結果。這與我無關。我只是壹個職業交易員。
以下是我最近壹周的經歷，不算不可預測，但絕對刺激。
STEP1商務上門
時間:2009年6月14日星期日上午10。
地點:徐家匯新城星巴克
對象:M君，廈門人。以加工耐克運動鞋起家，後和同鄉* * *，壹起去上海樓市，主攻楊煉小區和長壽路沿線的高檔公寓。
我認為自己是壹個非常守時的人，所以遲到了將近半個小時的M先生給我的第壹印象不好。這是壹個用假名牌的怪人。他已經擁有三處房產，凈資產超過1000萬。他仍然使用摩托羅拉V30，油膩的蓋子和我的廚房壹樣好。我努力適應他夾雜著普通話、閩南語、英語的交流方式，終於明白他真正想要的是什麽。
簡單來說，M君就是壹個小開發商的代理。由於資質不足(三級開發資質以下，註冊資金5000萬以下)，無法像大開發商壹樣在土地拍賣時指點江山，所以希望通過各種渠道拿到相對便宜的土地。作為壹個在這方面有壹定資源的人，我自然成了M君關註的焦點。
經過深入交流，M君的壹些做法確實讓我這個專業人士哭笑不得。當他第壹次接受委托時，他完全沒有方向。他甚至拿著各種晚報晨報中間槽的“淘寶”，然後打電話。要知道，看似便宜的土地，大部分都是工業用地，除了改造成被淹的創意園，並沒有太大的開發價值。而他的委托人想要拿到的土地基本都是住宅用地(如果是可以建別墅的花園住宅用地就更好了)。可想而知為什麽第壹個月他壹點進步都沒有。
我其實為這次會面準備了很多符合他要求的情節，但直覺告訴我，這些材料只有在我見到他的幕後老板時才能拿出來。也許M君在炒房方面是專家，但在土地交易方面絕對是外行。
談論回家。
時間:2009年6月16日星期二下午6: 30。
地點:古北東區古陽路韓國烤肉店
對象:L君，長春人。壹家韓國貿易公司做翻譯，哥哥在房地產開發公司工作。由於公司業務重心從上海轉移到蘇北二三線城市，委托L君處理兩塊壹直無法開發的地塊(分別為閔行和寶山)。
l君感覺很有禮貌，就算吃燒烤也沒有中東北方人豪氣的印象。L先生深受哥哥的影響，對房地產非常了解，尤其對前段時間上海出現的“土地熱拍”現象有自己獨到的見解。
“他們沒有瘋。現在的情況是，沒有土地的人比有土地的人多得多。”l君認為，開發商之所以願意高價拿地，是認可上海樓市未來依然看漲。國家壹再強調“控制房價過快上漲”，並不是希望房價不漲，而是希望長期上漲，類似於“溫水煮青蛙”。開發商拿地再貴，最終也要站在房價上，由老百姓買單。
我知道他這麽說是為了擡高手中兩塊地的價格。事實上，眾所周知，過去幾年，樓價暴漲，成交量極高。事實上，未來五年的購買需求已經被“透支”了。能買得起房子的幾乎都買了，買不起房子的現在沒錢買了。想要分壹杯羹的小開發商，像M君背後的老板，其實要冒很大的風險。
壹頓飯下來，我和l君基本知道了根。閔行地塊價格基本可以下浮5%~10%，寶山地塊受“高價地”影響暫時擱置。他可以向賣家收取成交價千分之壹的平臺費，我向買家收取成交價千分之壹的平臺費(包括M君的傭金)。平臺費用全部打入我自己公司賬戶，L君的傭金在到賬3天內打入。現在該聯系銀行裏的人了。
銀行姐妹
時間:2009年6月19日星期五下午3: 30。
地點:馬當路新天地北裏
對象:Z姐，上海人。我在某銀行上海分行信貸部工作，專門做公司貸款業務，明年有望升任某分行總經理。
作為壹個純爺們，我很難理解z姐的味道，30多歲的她似乎總是幻想自己是壹個生活在18世紀洛可可時代的貴族女孩，會接近80後甚至90後。也許有人會欣賞Z姐的自作主張，但我真的很難認同她。
好在Z姐的專業素質值得信賴。她給M先生做了非常詳細的抵押描述，在我給L先生分配傭金的時候還特意照顧我進來拿公司賬戶，可以省去很多麻煩。
另外，M君的公司還需要提供以下貸款審核材料:
1.L君閔行地塊設立的省級以上發展改革委的批準文件兩套(全套)及項目可行性研究報告。
2.政府對公司開發項目的授權書。
3.項目公司基本情況:有效營業執照(即年審完畢)、法人代碼證、國稅地稅登記證、貸款證、開戶許可證、法人身份證。
其實M君背後的老板只是想通過與L君的協議向銀行申請開發貸款購買閔行地塊項目公司(已支付50%)，然後將這筆開發貸款的壹部分資金作為購買該地塊的剩余成本。Z姐多次跟我說，在雙方真正見面之前，壹定要收壹點咨詢費。
“做好被跳過的準備。”Z姐說的沒錯。我沒有見過L先生的哥哥和M先生的幕後老板，這是整個交易的關鍵。這是壹個需要各方完美配合的計劃，哪怕壹點點失誤都會斷送大局。雖然我獨立做過很多土地交易，但這次真的需要壹個強有力的外援。
第四步師父出山
時間:2009年6月20日星期六下午11。
地點:衡山路AGOGO酒吧
對象:D哥，上海人。某知名機構前開發總監，是我入行後的師傅。曾經身價百萬，但經過去年的股災，個人資產縮水嚴重。現在主要收入來源是幫中介公司培訓新人。
“妳還沒看到兩個想報名的人嗎？”大師講話總是直奔主題。“無論如何，妳必須盡快見到他們中的壹個，找出他的底牌，否則他們見面時妳會像個白癡壹樣被踢出去。跟了我這麽多年，妳怎麽還犯低級錯誤？”
雖然師父罵得很兇，但我知道他是為我著想。其實我也不是沒考慮過被跳下來的可能性。做中間人經常被跳掉，我只能盡量少收平臺費，讓交易雙方都覺得沒必要跳。況且這個交易的雙方如此特殊，被跳下來的可能性其實很小。
但為了安全收到我應得的錢，我還是央求師父跟我走壹趟，跟雙方談壹談(當然我也答應分他壹份)。有了他，至少在雙方談判出現嚴重分歧的時候，師父可以協調壹些我控制不了的情況。其實壹個月前的壹筆交易就是在師父的幫助下順利完成的。雖然壹筆失敗的交易有各種因素，但關鍵是不聽師傅的建議，早點簽傭金協議。
現在壹切準備就緒，最關鍵的時刻越來越近了。
雙方攤牌
時間:2009年6月21日星期日下午1時
地點:陸家嘴環球金融中心
我終於見到了交易的兩位主角。m君的幕後老板其實是他的老鄉。他曾經靠壹起加工耐克鞋發了財，對房地產市場壹知半解，對土地交易幾乎壹無所知。見面之前，他還在網站上找劇情。
我對L先生的哥哥感到驚訝。他完全沒有地產商老板的尊嚴和傲慢，感覺更像壹個大學的客座教授。當然，在雙方正式洽談閔行地塊的時候，他表現出了與身份相符的優越感。
因為我向雙方承諾不透露這筆交易的具體流程，所以我只能對這筆交易做壹個簡單的概述。最終L先生的哥哥同意降低報價8%，M先生的幕後老板在轉讓合同簽訂後15個工作日內支付全部轉讓款的60%，剩余40%在壹年內分三次支付。
我自己的平臺費在合同簽訂後5個工作日內就轉到了我自己的公司賬戶。本周的努力沒有白費。不過師父提醒我，以後做這種生意，壹定要提前和其中壹個拍板人溝通。這次我很幸運。雙方都遵守遊戲規則，否則真的是浪費時間。
內部討論
時間:2009年6月21日星期日下午6點。
地點:吳江路小楊生煎
對象:Y君，內蒙古人。原浦東某知名別墅項目的案例經理，也是我入行後仍保持聯系的師兄弟之壹。他為人慷慨大方，但經常酗酒。現在在壹家知名房地產咨詢公司工作，負責市場數據分析。
“兄弟，我跟妳說了這麽多，妳別亂塗！”我會在Y君正式吃飯前給他打預防針。這個人什麽都好，就是嘴太快。如果他保持低調，他可能已經成為壹家房地產公司的老板了。
“我的報告不能集中在妳的案子上。畢竟妳的業務只是壹個特例，針對的是資質不夠的小開發商。我比較關註大公司的動態，比如南京朗詩納的長寧地塊，翔宇地產的寶山地塊。這些都是可能引發地震的大動作。”
“妳以為這麽高價拿地，還會像當初那樣壹次次買嗎？”
“說起來，連李嘉誠都自欺欺人了！這兩個情節真的不好說。”
y君不敢預判。其實大多數業內人士都認為這兩塊天價土地的未來是不可預測的，但對我來說，無論這塊土地是越來越繁榮還是逐漸下沈，都沒有本質的區別。
如果開發的好，會刺激更多的中小開發商搶著買地，會有越來越多的人找到我。如果開發差，我會有機會把海外基金的朋友介紹給這兩塊地的持有者。
作為壹個專業的土地經紀人，在我眼裏，上海的土地永遠是機會。
(《東方地產》劉蕓整理報道)