壹、房地產項目投資成本構成
以江蘇某毛坯房商品房項目為例，房地產項目的投資成本主要由以下幾部分組成:
(1)土地成本
2001以來，我國征地主要以“招拍掛”形式進行，基本都是耕地的流轉，即政府完成“七通壹平”。所以土地成本壹般是指土地出讓金和相關的土地契稅，不包括相關的搬遷費用。
(2)獨立費
1.建設單位管理費
工資、獎金、津貼、四金、現金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用，以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。
2.辦公和日常用品的費用。
3.工程監理費。
4.施工現場竣工清理費
5.施工圖準備費
(3)勘察設計費
1.調查費:包括初始調查費和凈調查費。
2.設計費:
包括方案設計費、土建及安裝擴建費、施工圖設計費、景觀設計費、地下人防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費及相關設計咨詢。
(4)政府收費
包括市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建築垃圾費、散裝水泥、專項資金預付款、防空地下室易地建設費、墻體改革發展基金、樁位設置費(計量費)、質量監督費、檔案保管費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計及圖紙審查費、消防設施建設費(圖紙審查費)、預測面積費及實測面積費、房價定額費。衛生防疫審核費、環保檢測費、規劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房地產交易費、房地產初始登記費、入住許可費、“兩書壹征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌號費、汙水配套費、汙水排汙費、維修基金費。
(5)房屋建築安裝費用
1.基礎工程費:含檢測費。
2、土建工程和安裝工程
包括地下和地上主體結構、會所、配電室、水泵房、管理室、門衛室、圍墻、大門等。
3.交通標誌和標牌
4.會所裝修
5、壹個飼料
壹般包括外墻磚或塗料、外墻保溫、防水保溫、屋面旋塗保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、玄關防盜門、防火門、人防門等。
(六)社區公共設施費
包括道路、雨水管和汙水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防(智能化)、有線及網絡、消防等。
(7)銷售費用
包括銷售代理、策劃樓書、廣告、業主聯誼會等。
(8)財務費用
包括貸款利息、稅費(營業稅、調節稅、印花稅等。)和稅收。
(9)不可預見費用
二、房地產項目投資成本控制
(1)在土地被收購之前
在取得房地產項目用地之前，土地取得價格=周邊同類建築銷售價格-房地產項目投資成本(除了上面提到的土地成本)-合理凈利潤。根據已知的容積率、建築密度、總高度、邊界後退、土地性質、綠化率等條件，設定建築面積、戶室比、建築形式，從而預測房地產項目的開發成本。
(2)項目開工前的控制。
1.通過招投標選擇優秀的方案設計和建築設計院，選擇全容積率、總建築面積、總高度、凈空、日照間距優秀的立面、房型及相關建築材料和設備。
2.通過招投標選擇優秀的工程監理公司。
3.通過招標選擇質優價廉的工程施工企業。
4.爭取減免相關費用。
(三)項目過程中的控制
1，合理控制工期
特別是控制相關節點的工期，如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節點、結構封頂、主體結構完成、室外整體竣工、工程綜合驗收、交付等。
2、合理控制質量
通過基礎驗收、隱蔽工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收、工序驗收，把質量問題降到最低、最小。從而減少校正和返工的時間。
3、合理控制工程變更
無論是設計變更還是工程量增減，都必須嚴格控制和審核。
4、材料設備招標
通過招標的形式，對相關材料(材料和設備)進行比較，盡可能選擇質優價廉的產品。
5.爭取減免相關費用。
尤其是預售和綜合驗收時的相關費用。
(D)項目完成後的控制
特別是在工程結算、決算和審計中，嚴格控制工程總造價，壹般力爭不突破工程原總預算，為今後的工程造價預測創造新的參考。
房地產項目的成本控制是在項目進行過程中根據實際情況(如簽訂合同、各種工程合同等)不斷變化，逐步接近和符合項目預算，使企業領導及時了解項目成本的變化。
房地產項目投資成本預測是房地產企業領導進行投資決策的基礎。項目成本的前期控制是房地產企業領導者貼近市場、及時調整的基礎；項目成本的過程控制是房地產企業領導評價企業部門和員工的依據；項目成本的最終控制是房地產企業領導對項目進行綜合評價的基礎。總之，房地產項目投資成本全過程控制的質量是衡量壹個房地產企業成功的標誌。
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