去年底，央行發布通知稱，為進壹步深化LPR改革，商業銀行應於2020年3月起與現有貸款客戶正式切換浮動利率貸款定價基準1。原則上，存量貸款利率定價基準切換應在2020年8月31前完成。
8月25日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、郵政儲蓄銀行五家國有銀行開始批量將符合轉換條件的利率浮動的個人住房貸款轉換為LPR定價。
同時，多家銀行提醒，如果不接受批量轉換規則，可提前與銀行聯系或轉換後協商取消。根據各家銀行公告，批量轉換完成後，如對轉換結果有異議，可在2020年2月31日前通過手機銀行轉回或與貸款經辦銀行協商。
對於不同的股票按揭客戶，股票按揭的利率折算成浮動利率還是LPR加的固定利率，孰優孰劣？
我們認為主要取決於貸款余額、還款期限和還款計劃等因素。
近日，多家商業銀行發布了關於轉換浮動利率個人貸款定價基準的公告。對2020年65438+10月1之前已發放且已簽約但尚未發放的浮動利率個人住房貸款(含組合貸款中的商業貸款，但不含公積金貸款)，可將利率定價機制轉換為加LPR形成的浮動利率或固定利率。
其中，加分值=原合同當前執行利率水平-2065438+2009年2月發布的同期LPR，加分值在合同剩余期限內固定。
壹般來說，將現有房貸利率轉換為固定利率，可以提前鎖定剩余還款期內的每月還款額，主要適用於可預見和有計劃的客戶，不必承擔未來LPR利率變動帶來的風險。
轉換成LPR加積分的浮動利率，既有機會享受未來LPR降息帶來的月供減少，又要承擔未來LPR加息帶來的月供增加的風險。
01
近年來，LPR最受利率較高的買家歡迎。
位於貴州某三線城市的小曲告訴我們，今年以來，他們網點幾乎沒有人主動要求皈依LPR，因為對於他們當地的購房者來說，買房基本都是自住，求穩心理較強，對LPR的接受度有限。
“在我們這裏，固定利率和浮動利率幾乎都是固定利率。對他們來說，LPR根本沒有概念。他們只是想知道每個月固定多少錢。妳向他解釋。壹方面是人們不理解。另壹方面，有些人懷疑我們是不是在忽悠他們，因為他們接受的信息有限，不知道這個事情。妳跟他們說可能便宜，他會覺得妳在騙人。
小屈告訴我們，客戶經理在前期推廣過程中面臨很大阻力，很多時候妳不好解釋。
朱進，江蘇揚州人。他四年前買了壹棟房子。關於房貸股票利率的換算，他選擇了固定利率。他說他當時借的不多，商業貸款41萬，已經還了四年了。他買的時候有優惠利率，整體在4.4左右。他已經計算過要不要改LPR，覺得不太劃算，就沒改。
k住在上海。許多年前他買了壹棟房子。和朱進壹樣，他也選擇了固定利率，只是原因不同。他采用等額本息的還款方式，前期支付了大部分利息。規則改了之後，對他的影響其實並不大。“我沒多少利息，大部分還是本金。這與我無關。”
據了解，目前用銀行貸款買房有兩種還款方式:壹種是等額本息，壹種是等額本金。如果客戶沒有特殊要求，壹般銀行會默認選擇等額本息的還款方式。等額本息壹開始會少壹些，前幾年利息會高壹些，但是整個還款期還款金額都是壹樣的。
與其他幾個人不同，龍龍住在寧波，是LPR的倡導者。他清楚地引用了當前的LPR報價，並知道最近壹次報價是在4月20日下調的。他說他去年買了房子，是LPR的受益人。
“我看到可以直接改。壹開始，我也有壹些擔心。我權衡了壹下，咨詢了相關行業。最後綜合分析，選擇了改變。因為我認為LPR未來會繼續走下坡路，所以當我買房子的時候，銀行貸款實際上是相當嚴格的。然後今年寧波本地整個拍賣市場火了，銀行貸款比較寬松。我認為未來的房地產市場應該會繼續繁榮。借此機會，新政應該是利好。”
融360數據顯示，截至2020年8月24日，全國房貸平均利率最優惠的城市是上海，平均優惠9.5%，平均利率4.65%。
中國部分城市房貸利率
2019、12以來，隨著LPR利率的下移，全國房貸利率開始進入下行通道。早在2018年末至2019年初，全國首套房貸款平均利率仍處於5.5-5.7%的高位。因此，對於以高抵押貸款利率購買房屋的買家來說，他們中的很大壹部分人支持轉換為LPR加分形成的浮動利率。
02
未來LPR利率波動預期是關鍵。
事實上，對於不同的股票抵押貸款客戶，股票抵押貸款的利率轉換為浮動利率或LPR加分的固定利率，其中對未來LPR利率波動的預期是關鍵。
如果認為LPR利率長期處於上升通道，將存量房貸利率轉為固定利率會更有利；如果認為LPR利率長期處於下行通道，那麽將存量房貸利率轉換為LPR加分的浮動利率會更有利。
目前，很多支持LPR加分形成的轉換為浮動利率的買家，基本上都持LPR利率未來會進壹步下降的態度。
這主要是因為自2065438+2009年8月LPR新政實施以來，五年期以上LPR已下調三次，最大降幅為10個基點。
2019 165438+10月20日，五年期以上LPR首次下跌5個基點至4.8%；2020年2月20日，疫情期間，五年期LPR下降5個基點至4.75%。2020年4月20日，五年期以上LPR直接下跌10個基點至4.65%，創2019年以來最大跌幅。
然而，截至2020年8月20日，LPR最新報價維持在4.65%超過五年，這是自4月20日以來的第四個月。
我們認為，雖然2020年貨幣政策總體穩健積極，但與央行金融工作會議掛鉤，保持房地產金融政策的連續性、穩定性和壹致性，堅決不搞大水漫灌。不難看出，未來壹段時間，貨幣政策總體將保持穩健。
從長期來看，目前國內利率水平處於相對較低的歷史水平。以5年期貸款基準利率為例，20年來基本維持在7%左右，未來從4.65%繼續下調的空間有多大還是未知數。
對於大部分頻繁使用超過65，438+00年的房貸，購房者還是要考慮自己的貸款余額、原貸款利率的上下折扣水平、未來是否有提前還款的打算、未來收入是否會發生變化、是否會影響到自己的月供能力。
(小曲、朱進、K、龍龍均為化名)