重點關註二手房買賣。專家幫助規避風險。

據經濟之聲《天天315》報道，買房對於個人或者家庭來說都是壹件大事，壹定要謹慎。但《天天315》節目經常接到消費者的投訴，告訴他們在二手房買賣和租賃中遇到了各種各樣的“陷阱”，不僅堵了他們的心，還遭受了很大的經濟損失，維權過程非常艱難漫長。

如何提前規避風險，防範不同類型的“風險房”？《中國青年報》經濟部主任袁攀和北京潮陽律師事務所律師胡剛就今天的話題展開了討論。

我們來看看消費者經歷過的幾件關於買房的事情。第壹件事是馬先生以高於同區域均價16%的價格購買了壹套學區房，發現不在劃片範圍內；第二件事是王女士買了壹套300多萬的房子，賣方戶口不能遷出；第三件事是韓先生在買房時就知道有房貸，以為賣方按合同規定辦理預付款手續就沒問題了。結果房子因為被查封，無法交易...這些意想不到的風險讓消費者對二手房交易始終感到緊張。

經濟之聲:二手房買賣過程中的糾紛主要有哪些方面和特點？

袁攀:首先，關於合同，因為我們正在建設壹個契約社會，合同是我們維權最重要的依據。但其實現在格式合同的規定還是比較淺的，或者說都是有利於商家的。因為本身就是商家提供的格式合同的範本，如果要和他做特殊約定，對於消費者來說成本會很高。首先他會答不答，尤其是在房價高的階段。另外，每個人的談判能力是不壹樣的，所以細化這壹條款，最大程度的保護自己的權利是非常重要的。

目前，合同格式存在的問題太多了。例如，在上面提到的三個案例中，我認為合同的規定不明確。如果他們清楚了，消費者維權就不會遇到那麽多障礙。如果是在合同裏，比如學區房，雙方有沒有約定這是學區房？如果不是，他們應該承擔什麽樣的責任？格式合同是商家做的，但相關主管部門會出具示範文本。

在我看來，靠商家自覺維護消費者權益是非常有限的，因為他們不願意給自己增加更多的責任和義務。所以政府部門要發揮作用，就是這個示範文本要求妳有幾樣東西，比如這種有相關特定需求的房子，比如學區房，不管是二手房還是壹手房。如果妳承諾有學校，但是沒有，那麽開發商的責任是什麽，平臺的責任是什麽，合同壹定要詳細。現在因為沒有細化，在維權過程中給消費者帶來了很大的困惑。就算其他商品暫時做不出這麽詳細的文字，房子也要先行壹步，因為它是居民最重要的財產，因為它價值幾十萬、幾百萬、幾千萬。面對如此大的產權變動，如何保護消費者的權益，相關部門應該在合同上大有作為。有了這個法案，我們在維權過程中就可以有充分的依據。

第二，在二手房交易中，中介其實起到了非常大的平臺作用。為什麽我們要通過中介買房，而不是自己去問？就是因為中介有擔保功能。出了問題，平臺也要發揮作用。所以明確中介的責任很重要，他會承擔連帶責任。比如二手房賣出後，作為消費者，當時通過中介簽了合同，雙方都認可是學區房，但最後不是。既然中介承擔了保證交易信息真實性的責任，就應該承擔責任。所以要抓住這兩個環節，壹個是合同，壹個是第三方交易，也就是中介平臺，才能最終降低消費者維權成本。

我們來整理壹下案例。第壹個是關於學區的。馬先生想買壹套學區房，供孩子上學。中介公司的業務員從網上找到了北京西城區的壹所重點小學。馬老師看了這所小學過去的招生簡章，以高於同區域均價16%的價格買下了這套房子。但結果後來他壹打聽，就悲劇了。這是壹個潦草的房子，這個房子不屬於招生簡章。於是他起訴到法院，要求中介公司賠償差價，退還服務費。

法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同並未約定涉案房屋為學區房的任何內容。故馬先生主張的差價損失不能支持。

經濟之聲:如果雙方決定買賣學區房，是否要在本合同的壹些補充條款中明確規定，買這套房子就是買學區房，簽訂合同的目的就是買學區房？壹定要有這樣的補充條款嗎？

胡剛:對。的確，正如袁攀主任特別提到的，目前房子已經成為居民最重要的資產之壹，所以消費者如果想買房，壹定要謹慎。表現謹慎的方式和措施有很多。比如，首先要選擇當地房管局發布的房屋買賣相關示範文本，壹般可以稱為房屋買賣合同示範文本。第二個示範文本實物簽訂後，往往需要簽訂補充協議或者雙方的具體約定會涉及到示範文本的最後壹段。在這個具體的協議或者單獨的補充協議中，需要直接把消費者的特殊需求，比如必須是學區房的要求寫進合同。如果要其他特殊用途，就直接寫，不要單純聽信房屋中介或業主單方面的口頭承諾。

梳理第二個案例，去年5月，王女士購買了董女士位於北京市西城區宣武門西大街的壹套房屋，總價305萬元。根據合同約定，董女士應在房屋過戶之日起10日內完成原戶口全部遷出手續，否則支付總房款10%的違約金，並繼續履行戶口全部遷出義務。結果房屋過戶後，董女士繼子的戶口仍未遷出，王女士起訴至法院。結果法院判決董女士支付部分違約金。

經濟之聲:本案法院判決被告承擔違約責任，但根據王女士的實際損失，判決賣方董女士只支付壹部分違約金。她確實違反了合同。有的人沒錢上賬戶，為什麽她只付了壹部分違約金？

胡剛:我個人覺得跟那些年簽的合同內容有關系。如果合同只是協議，比如原業主，壹個人搬走就結束了。如果這個人不搬出去，要交多少違約金？這種情況下，簽合同的女士已經搬出去了，但是買家不知道這個賬戶裏可能還有房子的另壹個成員。所以她沒有想到這個風險，這個超出了合同。在這種情況下，沒有合同，實際上對買家來說是壹個真實的風險。基於公平原則，法院判決賣方承擔部分違約金。所以買家要特別註意這種房子和這種多戶的房子的情況，因為他其實是有壹些權屬糾紛的。在這種不明確的情況下，恐怕在約定合同的時候要考慮到很多東西。

經濟之聲:據了解，這個案件還有壹個特點。有壹種說法是，因為這個戶口實際上並不影響購房者在房屋內的遷入，所以對於戶口未遷出的說法，購房者不要抱太大的期望。這個分析合理嗎？

胡剛:有道理，因為嚴格來說，買這個房子並不意味著壹定要把戶口遷到這個房子裏。事實上，根據中央關於新型城鎮化的政策要求，像北京、上海、深圳這樣的特大城市，對戶籍人口的控制都有明確的量化要求。所以，妳成為房主，並不代表妳可以離開戶口，所以雙方是有區別的。但是為什麽法院在本案中會做出這樣的判決呢？因為考慮到實際情況，買受人確實有壹些真實的損失，出賣人也應該知道房子的賬上除了出賣人還有其他人，但是她隱瞞了，沒有告訴，存在壹些不誠信的行為。因此，法院判令其支付壹定數額的違約金，以彌補消費者的損失，也是對銷售者不誠信行為的懲罰。

經濟之聲:袁攀女士認為在這種情況下應該提醒消費者哪些事項，在二手房買賣過程中應該特別註意哪些事項？

袁攀:其實我們在合同的細化上應該更周全壹些，不要埋下隱患，否則我們在維權的過程中會付出很高的成本。

北京西城法院召開通報會，會上總結了十類危房。除了壹般的買賣合同，還涉及到房屋產權、抵押貸款、委托代理、中介活動等其他壹些法律問題，以及以享受教育資源為目的的戶口遷移、學區房等政策問題。

(以上回答發布於2017-02-07。請以實際購買政策為準。)

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