“超級市場多”是記者在調查過程中對貴陽樓市最深的印象。在這些超級市場裏，可以說貴陽人都知道“花果園”和“未來方舟”。
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記者了解到，貴陽目前有13個面積超過10萬平方米的超級市場在售，僅花果園項目就有18.3萬平方米的體量，被稱為大市場。以花果園規劃常住人口35萬為例。這個規模足以相當於貴陽修文縣的總人口。
全國購房交易集團
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此外，中天未來方舟規劃建築面積高達720萬平方米。這兩個項目的供應量占據了貴陽房地產整體供應量的主要位置。根據重慶中原地產貴陽分公司給出的數據，僅2012上半年，花果園項目供應量就達到452.2萬平方米，占貴陽樓市總供應量的75.4%。
需要多大的市場容量才能承接“超級市場”的井噴發展？這種情況會導致貴陽樓市嚴重過剩嗎？
近日，有專家和媒體對貴陽房產庫存和貴陽常住人口進行了統計，得出貴陽樓市嚴重過剩，或將重蹈鄂爾多斯覆轍的結論。真的是這樣嗎？
“我們貴陽被鄂爾多斯拿下了。”這是貴陽中鐵置業有限公司財務總監、副總經理汪承平在10月13日會見記者時開門見山的話。從供求關系來看，目前貴陽樓市不存在泡沫。汪承平在房地產行業從業多年，曾在成都、廣州等地從事房地產相關工作。
果園來了
花果園654.38+08.3萬平米體量，200萬平米商業，200萬平米寫字樓，35萬常住人口，654.38+0.7萬人口流動，堪稱貴陽樓市標桿。
10 13周六，貴陽下著蒙蒙細雨，國商報記者趕到花果園實地調查。
在花果園立交與通往花果園項目的單向丁字路口，遠遠望去，數百棟高層住宅和商業綜合體正在緊張施工。地勢低窪處六層樓高的貴陽醫學院附屬南華醫院，原本是彭家灣棚戶區居民眼中的地標性建築，現在看起來卻很不起眼。
沿著道路的斜坡，“我們只享受市中心的生活——大貴陽戰略下的中心”等標語格外醒目。
“這不是在建樓盤，而是在建城市。”壹位外地購房者感嘆道。
花果園項目的壹位置業顧問向《國家商報》記者透露，該項目共有226棟，目前在建的有100多棟，年底可交付20多棟。
花果園項目營銷總監張寧告訴《民族商報》記者，“住宅項目2014年完成，整個花果園項目2015年完成。”
“我們壹天賣出了65，438+0，000多套房子。”上述花果園置業顧問表示，該項目自2010開盤以來，已連續22周在貴陽樓市銷售。
花果園項目開發商程紅利集團成立於1998。到目前為止，貴陽只開發了包括花果園在內的兩個項目。雖然在房地產行業，李鴻市是默默無聞的，但在貴陽，它卻因為貴州山水城市的發展而出名。
“2010，程紅利集團啟動彭家灣果園改造工程，總投資300億，總建築面積560萬平方米。2011，程紅利集團再次拿下五裏沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為占地6000多畝的城市中央生態區，總建築面積1612萬平方米的貴陽國際中心。”官方網站，程紅利，解釋了花果園項目。
公開資料顯示，五裏沖區於今年年初正式啟動，投資600億元。就這樣，程紅利在花果園上投資了900億元。
“要開發如此大規模的地產，開發商必須面對很大的風險。然求富貴險中求。”貴陽當地壹位房地產行業資深人士說。
繼2009年程紅利收購彭家灣棚戶區大片地塊，貴州“城中村”改造項目如火如荼後，4月，再次收購五裏沖片區2011、11地塊，實現與彭家灣片區的聯合開發。但五裏沖地區總面積是彭家灣地區的2.3倍。
除了程紅利敢於大量拿地，貴州本土上市房企中天城投(000540，SZ)拿地也毫不示弱，甚至有業內人士壹度稱其為“地皇”。
中天城投2008年進入土地壹級市場，到2010，已經拿下7000畝綜合用地，但成本只有3.5億元。中天城投直接或間接土地儲備壹舉突破萬畝，成為當時西部地區的房地產上市公司。
到2065438+2002年8月，中天城投再次拿地巨量。據悉，今年8月24日，中天城投拿下8宗地塊，總建築面積331.96萬平方米。規劃項目為“假日方舟”，這也將是中天城投2065，438+03年的新重點項目。
據業內權威人士介紹，中天城投的超規模拿地得益於其獨特的拿地模式，即通過將其他公司的非國有建設用地置換為國有建設用地，實現低價大規模拿地。
此外，在政府主導新城規劃建設的指導思想下，其他品牌房企也出現了大面積拿地。據記者了解，麗海中央廣場項目占地1.509畝，保利生態體育公園占地2635.669畝，卓越城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，西南國際商貿城甚至占地1.4580畝。這些大型房地產項目將在未來開工建設。
“西南國際商貿城建設時，貴州省壹位高層領導親自出席，聚攏人氣。”廣州某房地產中介公司貴陽分公司項目助理劉永坤表示，其實在這些大項目背後，經常可以看到地方政府的影子，地方政府也想盡快把貴陽建成現代化的區域性中心城市。
大批外國客人
在花果園項目的壹條花果園大道上，記者看到，路邊剛好停著5輛帶有“遵義旅遊大巴”標誌的大巴，下車的乘客黑壓壓壹片。
後來，穿著程紅利公司服裝的置業顧問帶著壹個長約100米的隊伍走在花果園的路上。壹位王興中巴車司機告訴《民族商報》記者，這些乘客都是外地來看花果園樓盤的，周末壹天要跑三趟，平時至少1次。
源源不斷的外地遊客，自然少不了相應的高點子返利誘惑和大規模的營銷團隊。記者從麗城地產的壹份營銷方案上看到，開發商負責為外地接來的客戶提供中午免費午餐。如果貴州更偏遠地區的客戶當天無法返回，開發商提供晚上免費的酒店住宿。這份營銷方案還顯示，在縣市外聯點註冊成交的客戶，比在營業部成交總價減少3000~5000元。
令人驚訝的是，營銷方案還透露，花果園項目共有* * * 2000名置業顧問，其中僅售樓處就有600人常駐，另外1.400人分布在貴陽及貴州其他縣市。“以高方式刺激置業顧問，增加千分之三的銷售額(即賣出壹套100平米，價值30萬左右的房子)是可以實現的。
“我已經仔細考察了花果園的房地產。每周都有5到8輛公交車停在那裏。像黔南州、凱裏這樣的市州客戶很多。”貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登告訴記者。
在花果園銷售部，記者隨機采訪了壹位來自貴州省黔南州的買家遲。他拿著壹份外地客戶的意向書，笑著告訴記者，這次是專門為在廣東省佛山市上班的兒子買的房。“花果園的價格每平方米不到4000元，和他老家差不多，但是貴陽是貴州省的省會城市。等兒子在貴陽定居了，就不用再去廣東打工了，可以就近做點生意。”
正在忙著手頭生意的花果園銷售總監張寧，面對記者的來訪，停止了工作。他還向本報記者透露，貴州省8個市州50%~60%的困難戶選擇購買花果園項目。
重慶大學房地產MBA項目貴陽教學中心副主任吳靜在接受國家商報記者采訪時也提到，“重慶大學的壹位老師告訴我，妳們貴陽花果園項目是怎麽到重慶的？”
貴陽正和地產8月份的研究報告顯示，花果園和未來方舟成交6689套，成交面積61.34萬平方米，分別占市場總成交量的52.06%和64%。
10 6月16日下午，國商報記者趕到未來方舟進行實地探訪。在北京東路中天未來方舟項目售樓部，外地購房者也是絡繹不絕。在售樓部門口，記者看到道路兩旁已經停滿了各種車輛。除了貴州車牌的車，還有河北、浙江、廣東三省的大巴，還有中天城投公司，專門配備看房的。
走進偌大的售樓部，記者以購房者的名義向置業顧問曹女士索要壹套89平方米的公寓。但曹女士說，目前這個小戶型已經賣完了，只有130平米的大戶型。如果妳還想買那個小公寓，妳得等下個月新壹批樓盤推出。
重慶中原地產桂陽分公司的研究報告顯示，自12年8月以來，中天未來方舟* *推出了F1組團、H4組團、G1組團、H4組團，共計1346套房源，1000元已付至1。
方舟未來的商業地產項目也吸引了大量投資者的關註。售樓部的沙盤旁，壹群人正在圍著壹個規劃高度超過500米的復雜項目的沙盤評論。其中壹位和丈夫壹起坐車來看鋪面的吳女士焦急地告訴記者，現在鋪面不好買，剛剛還沒搖到號。記者從壹塊展板上看到，當前批次的店鋪幾乎都用紅色標出，這意味著幾乎售罄。
“上周(8月10至6月14)商品房成交量回升至節前水平，成交2190套，環比上漲126%，成交面積19713平方米，環比上漲89%。廣州中地銀行貴陽分行的周報這樣表述。
從全國商報記者連續幾天前往貴陽各區域的情況來看，無論是萬平米售樓部的花果園、未來方舟，還是美麗林城時代、新王宓公寓、恒大城等普通項目的售樓部，都可以看到雙節後人氣上升的趨勢。花果園和未來方舟市場部給出的數據顯示，上周花果園成交989套(65438+8月00 ~ 65438+10月14)，未來方舟成交242套。
沿著南明河壹路走來，河左岸的在建項目如火如荼。幾十臺挖掘機在光禿禿的石山上轟鳴，遠處密密麻麻的地方布滿了漂亮的半山別墅和住宅。在河的右岸還能看到拆遷留下的印記。南明河從未來方舟項目中間穿過。壹座八孔老拱橋橫跨江面，是兩岸居民過去穿行的重要通道。但與目前迅速崛起的大型現代化建築相比，似乎極不相稱。
不只是花果園和未來方舟竭盡全力吸引外賓。“下壹步我們還將去廣州和其他珠三角地區推廣住房。”汪承平轉向坐在副駕駛位置的記者。
為什麽要去嶺南賣房？汪承平解釋說，隨著貴陽到廣州、重慶的高速鐵路、高速公路等項目的開通，未來貴陽的房子將不僅限於貴州的人口。貴陽工業園區和旅遊產業發展起來後，特別是“涼爽的貴陽”擁有其他城市無可比擬的氣候資源，未來幾年到貴陽度假、避暑的遊客數量將成倍增長，這必將推動壹大批貴陽房地產項目的建設。
胡曉登對這壹現象給出了解釋:在珠三角、長三角等地區，衛星城比比皆是，本身就大大稀釋了周邊地區的住房需求。貴陽作為貴州省的單核心城市，城市化率很低，呈現出明顯的“島城”現象。所有優質的教育、醫療、交通、生活資源都嚴重向貴陽傾斜，造成省內城市發展嚴重不平衡，使得中心城市向周邊市州傾斜。