企業“預付資本”的運作過程

企業“預付款”業務操作流程:待墊付的資金包括:賣方原貸款銀行欠款、買方首付款、過戶稅費。因為天津有付正監管公司監管資金，買賣雙方的交易資金必須存到付正進行資金監管。所以在壹些特定的情況下，需要支付首付，甚至是過戶稅費。但大部分交易業務主要是墊付賣家原貸款銀行的欠款。處理流程如下:1。買賣雙方簽訂買賣合同，選擇買方貸款銀行，買方確認貸款金額和首付款；2.房地產評估；3.買賣雙方簽署貸款申請文件，辦理貸款申請；4.銀行批準貸款，並向我公司發出貸款批準通知書；(貸款審批通知書名稱與銀行名稱不同。)銀行在審批貸款時，應了解銀行的提前還款手續要求，解除抵押和抵押的時間，並與買賣雙方簽訂提前還款協議。5.公司邀請貸款評審會，並安排委托公證和財產權屬確認手續；6.在通過貸款評審會的同時，組委會委托公證、產權確認、賣方還款卡密碼確認、銀行提前還款手續確認等。；7.辦理提前還款手續，還款後保留還款憑證、客戶身份證、戶口本、財產證明、存折原件；8.陸續辦理了解抵押、過戶、產權證等手續；過戶當日，買方將首付款存入付正監管；9.銀行憑轉賬憑證，貸款給付正的主管；10.抵押登記完成後，付正將首付款和銀行發放的貸款同時劃入賣方卡，我司將預付款用卡轉回銀行，並與賣方辦理結算手續。註:1。從支付預付款開始壹般需要1個半月。如果買賣雙方同意支付加急費，預付款時間可以減少到1個月。2.由於天津付正對首付貸進行了強制監管，我們防控風險的手段就是代賣方開卡。原密碼和賣家身份證在辦理期間由我司保管，我們會在付正放款前去銀行核實貸款卡是否正常。3.如果賣家急需用錢，等不到付正放款，這時候就要交首付了。4.如果借款人通過買賣取得銀行貸款，實際目的是進行綜合消費，也需要支付首付。企業的“預付款”是指在購房過程中，下家首付不足時，所謂的“貸款服務公司”或擔保公司會拿出資金，幫助下家補足首付，以幫助完成購房。當然，借款人要收取2%到5%的“預付款”。說白了，這種“墊付”行為類似於民間高利貸。在過去，由於大多數銀行都設立了“轉按揭”業務，如果買賣雙方在同壹家銀行貸款，可以輕松完成貸款過戶。即使不在同壹家銀行貸款，擔保公司介入的保函也可以方便貸款的流轉，上下戶之間的交易也顯得順暢。“資金”的主要發揮空間在於壹些投機者，他們希望縮短房產交易時間和貸款發放等待期，所以寧願多付出壹點，實現資金的快速流動。如今，隨著壹年內“轉按揭”的停止，壹年後“轉按揭”的業務已經名存實亡，而這種“預付款”業務正是利用了這種情況，開始成為房產交易中的常用手段。具體例子:如果壹套價值200萬的房子還有654.38+0萬的貸款，下壹套房子首付只有80萬，那麽上壹套房子的20萬貸款空缺無法還清。最後壹家有20萬現金就夠了。如果沒有，交易可能無法完成，因為只有還清貸款，取消房產抵押後，下壹任* * *才能辦理過戶登記，辦理小產證。於是這20萬就成了“墊資”的業務來源。壹位“房產之窗”的貸款服務商向記者介紹了所謂“墊資”業務的流程，由貸款服務公司與中介合作完成。首先，與買賣雙方簽訂全職委托合同。主要內容是整個房地產交易過程都由中介辦理，包括交易、還款、貸款等。，並經過公證；同時，賣方向原貸款銀行申請提前還款；之後中介和賣家去銀行提前還款，中介墊付賣家所欠的錢提前還貸。還清銀行貸款後，可以註銷抵押物的抵押證明；受買方委托，中介以此抵押繼續申請貸款，銀行發放的貸款直接進入中介賬戶，扣除自己支付的費用後，剩余資金返還給賣方。至此，中介提供的“墊資”服務結束，買方也順利獲得了按揭貸款，成功買房。按照房產部門的規定，註銷登記後，還有壹個掛牌交易的靜默期，大約持續28天。28天後，上下戶可以進行交易，銀行憑房產交易中心出具的《上海市不動產登記證》發放住房貸款。這個過程還需要20個工作日，大概28天。兩個28天是整個“預付款”服務的全部時間。“墊資”最突出的特點就是5%以上的高額服務費。在壹年期房貸被限制之前，這項業務的服務費是按照墊款金額的2%左右收取的，因為當時期限比較短，大概壹個月左右，貸款服務公司的利潤大概是每個月2%，也在購房者的承受能力之內。但現在，隨著壹年內“轉按揭”業務的停止，服務費壹直在漲。4月6日之後，由於房產交易完成時間延長至兩個月，“預付款”的成本開始上升至4%，部分公司已經上升至5%以上。根據前面的例子，如果“墊付資金”為20萬元，那麽需要支付的成本就達到8000元，大大增加了賣方的成本。由於“預付款”是幫助家庭還清貸款，這筆費用會成為有房壹族的額外負擔。當然，有些交易可以雙方約定由買方承擔。據中介介紹，由此產生的糾紛並不少見。除了“預付款”的4%服務費，在這個過程中，交易雙方還要額外支付400元的費用和250的公證費，委托中介完成整個交易。