戶口問題
家住北京的劉先生為了女兒能上某重點，買了姜先生所在的房子。雙方在買賣合同中約定，蔣先生應在房屋過戶後30日內遷出原戶口，逾期每日支付總房款0.5 ‰的違約金。
劉先生支付購房款並將房屋過戶到自己名下後，姜先生並沒有按期遷出戶口，而劉先生也因為戶口遷入的延遲而耽誤了女兒在這個關鍵點上的時間。多次溝通無果後，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，並按日支付總房價萬分之五的違約金。
蔣先生辯稱，自己的新房還沒下來，不能按期遷出戶口。他希望法院降低違約金。法院審理後認為，蔣先生未按合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，應支付違約金。鑒於雙方約定的違約金標準明顯過高，法院最終依法判決蔣先生支付違約金654.38+0.5萬元。
法官的解釋
根據《合同法》第壹百壹十四條規定，當事人可以約定壹方違約時，應當根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。
很多家長為了送孩子上名校，不惜花大價錢購買房產。但這些房子大多在房子裏有戶口，影響了購房者的戶籍和實際使用。部分購房者在買賣合同中約定限期遷出戶口，但根據我國現行戶籍管理政策，戶口管轄地是派出所，不是法院，法院無權下令強制遷出戶口。所以很難解決買家的問題。而購房者往往已經付了房款，甚至已經辦完了房屋過戶手續，而且這類糾紛越來越多。
在這種情況下，壹方面，買方可以在買賣合同中約定將戶口遷出作為支付全部或全部購房款的條件；另壹方面，要提前查詢房屋內現有的戶籍，將戶籍作為決定是否買房的因素之壹，從而對是否買房做出理性的判斷。
住房支付問題
小劉在北京打拼多年，終於攢夠了買房子的錢。2065438+2004年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，預付給馬女士50萬元，後將剩余房款分兩次匯至壹個名為張家的賬戶。
沒想到，小劉匯完錢後，馬女士以小劉未交房款為由，拒絕與小劉辦理房屋過戶手續。小劉說，剩下的房款是按照馬女士的要求匯入張佳賬戶的。馬女士對此予以否認，小劉也未提交相關證據證明馬女士指使其將相關款項匯入張佳賬戶，且雙方在合同中所列收款賬號並非張佳。案件正在進壹步調查中。
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己的訴訟請求，應當及時提供證據。《高級人民法院關於民事訴訟證據的規定》第二條規定，當事人對自己主張的事實或者反駁的事實，有責任提供證據予以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人認定的事實的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。
在市場交易中，很多購房者沒有養成就重要事項簽訂書面協議進行確認和保留證據的習慣，往往聽口頭協議。壹旦對方反悔，如果不能提供確鑿的證據，會帶來很大的損失。
尤其是類似的大額房屋交易，買賣雙方應以書面合同的形式明確約定關鍵問題，並由雙方簽字蓋章確認。對於合同履行過程中的變更，還應簽訂補充協議予以明確。類似本案中向他人打款的情況，需要保留賣家委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。
交付問題
8月份，張先生購買了陳先生的壹套房子，隨後張先生按照約定支付了購房款，陳先生和張先生也辦理了房屋過戶手續。正當張先生準備搬進新房時，發現該房屋早已被陳先生出租給他人使用，租期已於2006年6月到期。張先生隨後將租客和陳先生訴至法院，要求租客限期搬離，陳先生交付房屋。
《合同法》第二百二十九條規定，租賃期間，租賃物的權利發生變更的，不影響租賃合同的效力。《高級人民法院關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見》第壹百壹十九條規定，私有房屋在租賃期間因買賣、贈與、繼承等原因發生產權轉移的，原合同對承租人和新所有權人仍然有效。
上述不毀約原則即使業主在租賃關系期間將租賃物轉讓給他人，也不影響租賃關系。買受人不能以自己已經成為租賃物為由，否認原租賃關系的存在，要求承租人返還租賃物。
二手房買賣中，購房人要全面了解房屋的實際使用情況，及時進行現場勘察；同時可以在買賣合同中明確約定，在合同履行過程中，出賣人隱瞞房屋已出租的信息或者故意將房屋出租給他人的，應當支付壹定數額的違約金，增加出賣人的違約成本。
激烈的住房問題
3月初，在壹家中介公司的中介服務下，張女士購買了劉女士的房子。簽合同時，某中介公司和劉女士約定，房子之前沒人住過，什麽都沒發生過。
入住該屋後，張女士在偶然與鄰居聊天的過程中得知，劉女士的丈夫在屋內上吊身亡。張女士將劉女士訴至法院，要求解除房屋買賣合同，並要求劉女士賠償裝修款。
法院審理後認為，買賣雙方都應遵守誠實信用原則，賣方應如實披露房屋的實際情況。非正常死亡雖然發生在房屋內，客觀上不影響房屋的實際使用價值，但會影響購房人的心理感受，包括恐懼和忌諱，從而降低房屋的交易價值，構成房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大問題。
劉女士故意隱瞞屋內兇案，違背了誠實信用原則。雙方簽訂合同也違背了當事人的真實意思，構成欺詐。法院判決支持張女士的訴訟請求。
《合同法》第五十四條規定，下列合同，當事人壹方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除: (壹)因重大誤解訂立的合同；(2)訂立合同時顯失公平。壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
在實際交易中，買受人可以在買賣合同中約定補充條款，就鬼屋等問題約定違約責任；簽合同前，要通過居委會、派出所、鄰居、社區論壇等各種方式了解房屋情況，避免誤買兇宅。