摘要隨著我國社會制度的逐步完善和人民對生活質量追求的不斷提高，我國大面積開展了各種城市房地產開發項目，為改善人民生活和發展國民經濟做出了巨大貢獻。基於未來中國房地產市場的良好發展前景，論述了房地產開發項目進行技術管理的原因，闡述了技術管理的內涵以及技術經理在項目技術管理中的目標、任務和措施。
關鍵詞房地產開發；技術管理；質量限制
房地產開發項目不僅在國內生產總值、財政收入和國民經濟增長率中占有重要比重，而且對相關產業具有巨大的帶動作用，在我國經濟和產業結構中占有更加重要的地位。同時，作為中國的支柱產業，房地產的發展和走勢牽動著每壹個中國公民的神經。中國人自古以來就很強？搬遷？心想，這樣的中國人對嗎？房子？的概念往往是與權利聯系在壹起的？家？的概念具有同樣重要的作用。基於房地產項目與國民經濟和社會生活的密切關系，我國對房地產開發項目的質量控制壹直有較高的要求，並將質量控制作為項目管理的主要約束之壹。
壹，房地產開發項目技術管理的內涵
(壹)技術管理的內涵
技術通常是指根據生產實踐經驗和自然科學原理發展起來的各種工藝操作策略和技能。現代企業的技術管理是根據科技工作的規律，對企業的科學研究和壹切技術活動進行計劃、協調、約束和激勵的管理。
技術管理是指用於規劃、開發和實現技術能力，完成組織戰略和運營目標的管理手段。技術管理通常是指在技術行業所做的管理工作。管理者壹般技術水平較高，帶領所管理的團隊完成壹項技術任務。在技術管理的實際操作中，重點是經理領導的團隊的技術分配、技術指導和技術監督。管理者利用自己的技術知識和能力，提高整個團隊的效率，進而完成技術任務。技術管理是技術與管理的結合，是壹個知識容量很高的高深行業。
(二)技術管理的基本原則
在實施技術管理的過程中，為了保證技術管理能夠在不同計劃的實現中發揮推動作用，要求技術管理必須遵守組織目標、技術能力發展、活動與組織壹體化的原則。
第二，實施房地產項目的技術管理。
(壹)房地產項目實施前的技術管理
房地產項目實施前的技術管理主要包括三個方面:管理房地產項目的規劃策劃質量、管理房地產項目的圖紙設計質量、管理房地產項目的整體審查質量。
1，房地產項目策劃與策劃質量管理
由於房地產行業本身的特殊性，房地產項目往往涉及質量職能、監理職能、安全職能等多個部門。如果這些相關職能部門的協調不能有效，那麽房地產項目的實施就會受到影響。因此，管理房地產項目策劃與規劃的質量，必須保證策劃與規劃的統壹，考慮項目的市場定位，明確發展目標，從整體上引導項目的順利發展。
2、管理房地產工程項目的圖紙設計質量。
在房地產項目實施過程中，圖紙設計的質量直接影響到後期項目建設的質量、效率和成本投入。因此，房地產項目圖紙設計質量的實施和管理必須從以下兩個角度進行。(1)要合理開間，在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生、交通等區域，讓人用得方便，住得舒服。(2)使建築造型和風格藝術化，靈活恰當地處理墻體的豎向造型和屋頂的形式，能給人以視覺上的美的享受，使開發的房地產具有較高的使用價值和觀賞價值，所以重視圖紙設計質量的管理，可以在很大程度上避免後期各種不必要的沖突和監控困難。
3、管理房地產項目的整體審查質量
對房地產工程質量進行整體審查，需要組織施工單位和監理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作。，並與設計、監理、主要材料供應商等單位溝通協調，隨時解決壹切技術原因，嚴格審核圖紙中建築物與構築物的關系，園林與線路的關系。
(B)房地產項目實施過程中的監測和管理
房地產項目實施過程中的監控和管理，要求監理人員對房地產項目監理具有強烈的責任感。其次，要求監理人員詳細掌握房地產項目實施中的技術要點和風險因素。監理人員應嚴格審查進入施工現場的建築材料，確保無建築材料質量合格證和建築材料質量檢驗合格證的建築材料決不能進入施工現場。在工程施工和與工程有關的成品、半成品的檢驗過程中，必須嚴格遵循取樣流程，檢驗標準必須嚴格遵守施工設計方案中給出的設計標準值。現場工程技術人員和質量監督人員要監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙和方案施工，不能有任何含糊。如發現施工單位不按設計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，返工。現場施工管理人員每天都要認真填寫？伐木？，詳細記錄？建設過程中的主要項目有哪些？、?隱蔽工程驗收？、?檢驗的工程質量原因有哪些？、?詳細的崗位處理意見、措施及整改情況？，使施工質量的每壹個環節都符合設計要求，有效保證房地產質量的提高。
組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工到竣工、調試和保修的操作性指導性文件。涉及到進度、安全、主要施工策略、各種資源配置等壹系列原因，也涉及到由於施工策略等原因造成的經濟是否合理等因素。因此，各級技術人員必須嚴格審查施工組織設計和專項方案。
(3)房地產項目竣工後的技術管理
工程建設完成後的技術質量管理是提高房地產質量的歸宿和立足點。項目的結束並不意味著房地產開發技術質量管理的結束。即使開發的房子已經賣出去了，但其質量管理並沒有走到盡頭，還有三個方面的管理工作要做。壹是組織竣工驗收。要組織專家和相關單位負責人，按照國家相關驗收規範和標準，嚴格開展驗收工作。不合格的工程絕不允許使用。其次，要做好售後服務。按照建管並重的原則，設立專門機構，指定專人管理售後房地產，采取切實可行的管理策略。再次，要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員，征求居民意見和訴求，及時處理；深入調查研究房地產開發的原因是什麽，進壹步提高房地產開發質量。
組織相關單位(建設單位、監理單位)完成竣工資料的收集、整理和歸檔。技術管理人員應制定內部技術措施，編制和實施企業內部發展規劃。收集科技信息，及時了解國內外房地產科技發展信息，及時推廣新材料、新技術，提高開發產品的科技含量。
三、總結與展望
本文以項目管理的思想和體系為指導，研究房地產開發過程中項目管理的具體工作和體系，具有重要的現實作用和指導價值。房地產項目的技術管理要求房地產企業嚴格執行房地產項目實施前的技術管理、房地產項目實施過程中的監控管理、房地產項目竣工後的技術管理。只有逐壹落實這三個方面的技術管理，才能實現房地產開發項目工程質量的不斷提高和我國房地產業的不斷發展。
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