小區裏的商鋪應該怎麽投資，需要註意什麽？

本文用賽睿商鋪投資原理分析社區商鋪投資，包括賽睿商鋪投資原理中各種因素的投資分析和自由競爭策略。1.投資分析經營因素經營因素是指經營環境、商業競爭狀況以及店鋪吸引的主要客戶群體的規模和覆蓋面。社區店鋪的目標經營要素主要覆蓋具體的社區範圍。需要註意的是，如果壹個社區店的經營因子能夠得到提升，那麽這樣壹個社區店的投資價值就會顯著提升。有許多因素可以改善商業因素。比如小區開發商是國內知名品牌，所以開發商在項目運營時會宣傳其小區商鋪，有助於吸引小區外的消費者；此外，店鋪經營者本身的品牌形象也能提升店鋪的經營因素。社區店的流量主要來自社區居民。商鋪投資者在選擇鋪面社區的商鋪時，需要仔細判斷哪個社區規模大，哪個商鋪位置的鋪面客流最大。鋪位社區的商鋪客流更多的是整個項目的客流。考慮的時候，多關註壹下位於出入口和壹樓的商鋪就夠了。“能見度”因素與整個項目的朝向、交通條件、宏觀布局有關。商鋪社區商鋪，靠近出入口的壹樓商鋪，顯然是知名度最好，租金最高，價值最高的。在社區商鋪的開發過程中，如果開發商能夠將盡可能多的商鋪的知名度保持在壹個相當不錯的水平，那麽大部分商鋪的價值都會非常高，很少出現因為部分商鋪知名度低而導致賣難租難的問題。壹個成功的社區商店項目是壹個最大限度地提高商店知名度的項目。交通狀況社區商鋪主要服務於周邊社區，所以交通狀況對商鋪價值影響不大。交通狀況對社區商鋪價值的影響低於商業街商鋪和市場商鋪。停車條件社區商鋪的停車條件可以依托社區自身的停車設施。考慮到可能會吸引外部消費者，開發商還是需要在依托社區停車設施的基礎上，為這些社區商鋪開辟壹定數量的停車位。如果商鋪投資者選擇的是高端住宅小區，那麽他/她必須考慮小區商鋪開發商是否做了足夠的停車規劃。整個項目的科學規劃和設計。小區商鋪的規劃設計對鋪面小區商鋪的影響要小於鋪面小區商鋪。前壹種情況，直接影響鋪面社區店的情況，後壹種情況，可能影響整個鋪面社區店項目。硬件條件社區商鋪的硬件條件比較簡單，主要涉及寬度、深度、高度等設計參數。其他的水、電、氣、排汙等技術設施，服務型社區商鋪通常都會涉及，壹般也容易解決。商品類型:社區店主要經營日用品及相關服務。作為壹個地產項目的壹部分，地產項目的規模、定位、主流客戶會直接影響社區商鋪的價值。另外，社區商鋪，如果以鋪位的形式，會受到下屬項目的限制；如果是鋪面形式，就不會有這個問題。就前者而言，除了房地產項目的特點，還有社區商鋪項目的投資形式、定位、管理水平。對商鋪價值的影響將不言而喻。投資社區商鋪的投資者在投資社區商鋪時，還需要了解商鋪的初始售價是否反映了商鋪現狀的客觀價值，而不是開發商、銷售先生/女士將社區內的商鋪打包後偏離商鋪真實價值的價格。能否合理剔除社區商鋪的包裝因素，以熱炒價成交，將是商鋪投資者最需要警惕的內容。如果價值被開發商透支，商鋪投資者的投資將遭受損失。在惡劣的情況下，這類店鋪投資者在簽約付費時會被“套牢”在高位。另外，投資者需要對社區商鋪的不同商鋪進行價值判斷，這也是另壹個重要的問題。商鋪周邊樓盤的發展趨勢社區商鋪周邊各類樓盤的發展趨勢對社區商鋪的價值有著直接而巨大的影響。我們說的社區店，不是某個小區的那種。其實社區商鋪價值提升的空間很大程度上受這個因素影響。商鋪投資者在投資商鋪時，要註意挖掘周邊房地產開發落後的社區商鋪。未來周邊大規模的房地產開發規劃，將失去社區商鋪的增值。2.投資策略根據以上決策因素的分析，根據賽睿店投資原則的內容，以店鋪價值最大化為目標，對社區店的投資可以得出以下投資結論:社區店的投資過程包括兩步:賽睿店投資原則中各種因素對店鋪投資決策的影響是不同的。各種因素對最終項目選擇決策的影響按重要性由大到小排列如下:下屬項目的經營特點、商業因素的客流量、商鋪周邊樓盤的發展趨勢、商鋪的初始售價、“知名度”因素、停車條件、整個項目規劃的科學性。以上內容可以解讀為:商鋪投資者應選擇此類社區商鋪項目進行投資:初步選擇針對高端客戶和大型居住社區。如果該小區未來客流量大，目前經營情況較少，周邊房地產開發空間大，且該小區商鋪價格仍有效在住宅價格的2-3倍以內，那麽可以初步選擇社區商鋪項目。在最終選擇社區商鋪的過程中，需要按照從重到輕的順序考慮以下因素:“知名度”因素、樓層、客流量、商鋪初始售價、硬件條件等。以上內容可以解讀為:商鋪投資人選擇社區商鋪的原則是:首先，從所選社區商鋪的外部和內部，確定哪家商鋪的“知名度”最好；社區商鋪宜為鋪面形式，鋪位形式宜選擇壹層，再以客流量為考慮參數進行深度選擇；最後，結合上述擬選商鋪的條件和自身的獎金狀況，與開發商協商購買價格或租金。3.投資評估雖然社區商鋪的目標客戶多局限於小區內，但由於其市場成熟度高，市場基礎穩定，已成為商業地產投資交易的熱點。特別是如果社區屬於高端大型社區，其社區商鋪的價值會大大提升，社區規模增長的空間就預示著社區商鋪升值的空間。社區商鋪適合機構和個人投資者投資。對於個人投資者來說，由於市場風險較低，社區商鋪的銷售異常火爆。需要指出的是，社區商鋪風險較低，有壹個前提，就是在購買商鋪時，不要被開發商的過度炒作所迷惑，不要買的太貴，以免上當。以上是運用賽睿商鋪投資原理投資社區商鋪的決策過程。