1房地產開發運營流程的價值鏈分析
房地產開發管理的基本內容是項目管理，主要包括規劃設計管理、施工管理和物業管理。其重點內容包括企業價值活動過程的管理和創造，即設計、采購、施工、銷售和物業服務的開發和運營過程，以及在項目的人力資源、財務運作、銷售策劃、職能管理等方面為企業產生重要價值的活動或環節。
研究房地產開發經營活動，前期的市場定位和規劃設計對開發項目的成本和銷售影響最為顯著；後期項目建設已經啟動，相關的成本控制和營銷沒有產生明顯效果；材料采購、設計變更、預算的價值狀態受前期規劃設計本身的制約，對企業經營業績的影響相對較輕。這裏要研究的關鍵問題是，在企業的發展和運營價值鏈中，哪些因素對企業的經營績效有重要影響，影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度是有變化的。根據房地產開發經營過程的實踐、企業價值鏈的分析和市場調查的基本結果，將影響企業績效的因素歸納為:規劃設計、施工質量、營銷策劃和物業管理。這些方面既反映了房地產開發企業在開發經營活動中的主要內容，也從實施程序上展示了企業績效控制與管理的關鍵要素。
2影響房地產開發經營績效的因素
2.1規劃設計
房地產開發項目的成功與否，主要取決於前期的規劃設計。規劃設計的壹個關鍵理念是，根據購房者的認知需求，了解他們的聲音，並在購房者的意見和如何規劃、設計和建造房屋之間建立良好的關系。房子被出售是因為買家發現它們更好、更有價值，或者因為它們是獨壹無二的。規劃和設計必須基於建築規格、地理氣候和環境、地域習俗以及市場/客戶需求。按照實用、科學、經濟、美觀、先進的目標，按照建築規劃設計的程序，對房地產的總體規劃、建築外觀、土建結構、水電消防、設備設施、景觀、道路管線、裝修等方面進行設計和運營，以實現最佳價值目標。評價規劃設計對房地產企業開發經營績效的影響，可以從四個方面考慮:戶型的合理性(包括朝向、戶型、室內布局、水電設施等。)、小區整體情況(位置、景觀、建築外觀、整體布局等。)、規劃設計費用、設計質量(建設可行性、設計整改、設計審查)。
2.2施工質量
施工質量實際上是按照規劃設計圖紙/方案和建築規範進行工程施工時的成本、進度和質量。即是否嚴格按照圖紙和規範施工？安全文明施工怎麽樣？用於施工的材料和設備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這些內容是決定最終施工質量的關鍵。施工質量對房地產開發公司的經營業績也是有目共睹的。技術質量不合格不僅會影響整改費用，還會影響銷售，工地事故造成的金錢損失，嚴重影響企業形象，延誤工期會增加成本。工程質量問題很可能在工程竣工驗收幾年後才顯現出來。這類質量缺陷或事故雖然可以通過修復重建得到改善，但對公司的社會形象和長期盈利能力影響很大。因此，質量的合理性(即不追求美觀、華麗和先進，以實用和滿足客戶需求為目標)和長遠效益是建築施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量(外觀、細部)、工程竣工壹次性合格率、建築性價比(主要指建築材料/設備價格合理性)、開發進度/效率等方面考慮。
2.3營銷策劃
壹個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是從產品到金錢和利潤的過程。它包含在企業生產、開發、經營的全過程中，由市場調研、參與方案制定和整體建築設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務、信息反饋等組成。廣告、促銷、價格策略和銷售渠道是房地產開發企業營銷策劃的主要內容，營銷策劃前期的市場定位非常重要，即根據市場調研，確定房地產開發的消費群體，所開發物業的功能、排他性和象征性，這是實施具體營銷策略的核心依據。從影響房地產開發經營績效的具體指標來看，營銷策劃中有廣告費用率、品牌價值、價格競爭力、資金回籠。
2.4物業管理
房地產或物業開發銷售後，需要向物業的業主/使用人提供物業管理服務。國家現行法律法規要求由公開選聘的專業物業管理公司為客戶/業主提供物業管理服務。目前，房地產企業的下屬物業管理公司在前期的物業管理服務中，多為服務提供者，這是壹個普遍的事實，尤其是在企業房地產項目開發是分階段進行的情況下。此時，物業管理服務的好壞將對企業後續開發項目的銷售和效益產生決定性的影響。評價房地產企業物業管理服務質量最關鍵的指標是業主滿意度。當然，物業管理也要講究成本。評價業主滿意度的基本指標可分為以下幾個方面:員工服務質量(態度、及時性、達到業主目標)、安全管理、環境整潔質量、社區文化。
3房地產企業績效影響模型分析
經濟學研究壹般以ROE =年凈利潤/股東權益作為房地產企業的業績評價指標。但考慮到很多房地產企業不是上市公司，也不是股份有限公司，這裏對ROE的公式進行了擴展，ROE =年凈利潤/所有者權益。本文選取廣東省某市10棟建築進行數據模型分析。都是分期開發的樓盤，數據收集期為2002年7月至2004年7月。
(1)數據分析基礎講解。物業管理公司發放關於戶型合理性、小區整體情況、工程結構質量、品牌價值等指標的問卷，根據客戶調查數據進行計算；物業管理部分的指標內容由物業管理公司實施住戶滿意度調查獲得；其他指標可由企業的財務、工程、銷售部門提供。公司業績數據通過企業調查交流獲得，政府統計局、建設局、房地產協會也是重要的數據來源。根據房地產開發的經驗，認為四大影響因素下的指標權重相同。
(2)市場調查數據和因子計算的分析說明。
根據數據可以計算出各影響因素(自變量)與開發經營績效(因變量)之間的相關系數。從2002年到2004年，物業管理D與績效Y的相關系數分別為0.790、0.830和0.829。規劃設計A與績效Y的相關系數分別為0.766、0.801和0.815。營銷計劃C與績效Y的相關系數分別為0.776、0.621和0.668。施工質量B與績效Y的相關系數分別為0.146和0.312。
和0.322，可以認為施工質量與性能之間不存在相關性，因此模型中不考慮施工質量B指數。
以績效y為因變量，規劃設計a、營銷策劃c、物業管理d為自變量，建立三元線性回歸方程。
(3)分析結論。
①施工質量與開發經營業績的相關性很小，這與目前房地產銷售的現狀相吻合，即普通客戶在購房時，很難對房屋的施工質量(尤其是內部結構性能)有全面、專業的了解。即使房子存在結構施工質量問題，也是在幾年甚至更久之後才會出現。因此，施工質量對銷售實現影響不大，與經營業績關系不大。另壹方面，這個結果可能與數據調查時間不夠長有關。
②物業管理服務與銷售業績和經營效率的關系，說明了當前物業管理對房地產開發經營的巨大價值:居住在住宅區的業主根據自己對物業服務的感受，形成壹種顧客滿意的狀態，這種滿意或不滿意的感受會以非常高的速度在潛在顧客、社會和市場中傳播，所以對於房地產來說，
對後續銷售業績有重要影響。
(3)規劃、設計、營銷策劃與經營業績密切相關，這很好理解:好的戶型、景觀和配套，必要的推廣宣傳，加上合理的價格，必然會在消費市場產生強大的吸引力，從而為企業帶來利潤。
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