每經記者吳若凡，每經編輯陳夢愉
政策的力量正在顯現。
自三條紅線和貸款集中政策出臺以來，住房融資供需面持續收緊。
據克而瑞不完全統計，2021上半年100典型房企融資金額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，為2018年以來最低水平。與此同時，企業的融資形勢也不容樂觀。僅有36%的房企增加了融資規模，約30%規模縮減的房企同比降幅超過50%。
融資規模大幅縮減。
隨著各項政策的不斷收緊，房企融資規模大幅下降，房貸集中管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低。從政策調控的穩定性和連續性來看，下半年融資環境仍將偏緊。
值得關註的壹點是，中型房企融資規模下降最為明顯，直接腰斬。
具體來看，四大梯隊房企融資額均同比下降。柯睿數據顯示，上半年TOP31~50房企融資規模下降53.50%至922億元，TOP11~30房企融資規模下降23.48%，降幅最小。
對此，某TOP15房企的財務經理對全國商報記者表示，房企融資規模下降主要有三方面原因。壹是去年底央行對商業銀行(公司和房貸)的雙重限制導致今年貸款和房貸規模收縮，融資量下降；二是房地產風險事件頻發，有限的資源更加集中在頭部房企，國企議價能力提高，平均成本降低；第三，今年上半年城投債發行量比去年減少40%，市場流動性充裕，也使得資金成本下降。
上述財務負責人告訴記者，有息負債的下降會直接體現在融資規模上。
TOP30~50房企融資規模減半主要是因為降杠桿的需要。隨著這類企業踩線後停止擴張，減少負債，回收資金成為他們唯壹的選擇。
全行業面臨三條紅線的監管。排名靠前的房企只要不踩紅線，面臨的有息負債減少壓力不大，對融資不會有太大影響。如果財務狀況相對穩定，負債不會出現大規模下降。
相比之下，頭部股票多了，就不加杠桿，不做庫存了。
排名TOP10~30的房企，如果有加杠桿的空間，可能會多拿地，而壹些不得不降杠桿的企業，為了控制負債規模，今年會少拿地。
在這種背景下，房企會根據自己的資產負債表調整策略。目前房企普遍采取兩種經營策略，壹是降低杠桿，二是原本杠桿就不高，綠檔的企業借機沖規模、擴張。
最典型的就是招商蛇口。柯睿數據顯示，截至2021上半年末，招商蛇口新增價值1890億元，拿地金額同比增長近95%。
融資成本持續下降。
克而瑞數據顯示，截至2021年6月，100典型房企新增債券融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達到6.86%，下降0.97個百分點，境內債券融資成本為4.40%，較2020年下降0.03個百分點。
上半年融資成本下降的原因是，招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業發債較多，其中境外融資成本下降1.66個百分點；同時，31~50強房企中，中遠、越秀發行了大量境外債券，降低了這壹梯隊房企的境外融資成本0.73個百分點。
為什麽融資規模下降，房企融資成本降低？上述財務負責人告訴記者，從資金面來看，與銀行深度合作的房企，在有息負債的控制下，融資成本會更低，因為房企的資金需求並不大，可能已經有了10% ~ 20%的資金增量需求，但在三條紅線的控制下，房企獲得增量資金的空間有限。
“假設房企A今年的有息負債為6543.8+0000億元。不增加規模，沒有壹分錢增量的開發貸，意味著房企和開發貸的差距很小，導致銀行。他們要想和頭部房企合作，就必須主動降低利率。誰興趣少，誰就跟他們合作。”上述財務負責人表示。
從企業性質來看，6月份民營企業融資規模較5月份變化不大，但國有企業融資規模大幅回升，主要原因是地方國有企業發債增加。6月份，國有企業融資規模達到452.4億元，較5月份大幅增長123.1%，占本月總融資規模的78.9%。與此同時，國有企業的比重進壹步提高。地方國企方面，6月份地方國企信用債融資規模升至334.7億元，占總融資規模的58.3%，主要原因是地方房企發行增加。
在6月份的新聞通氣會上，銀監會表示，上半年以來，房地產融資呈現“五連降”的特點。房地產貸款增速、房地產貸款集中度、房地產信托規模、投資於房地產非標資產的理財產品規模、通過特殊目的載體投資於房地產的資金規模均呈持續下降趨勢，資金過度流入房地產市場的問題得到改善。
總的來說，監管層對房地產行業的融資還是保持警惕和收緊的。對於房企來說，加快銷售回款，改善企業內部管理，提高資金使用效率仍然是接下來的核心主題。
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責任編輯:齊齊