原創2018-01-07子木紫木料坊
文淑·子木
照相
13年，上映了壹部電影。到目前為止，這部電影我看了8遍左右。
這部電影的鏡頭充滿了貪婪、拜金、毒品、不良性愛、欺騙、背叛和無盡的欲望。幾乎毫無保留的把世界的醜陋展現給大家。是小主演的《華爾街之狼》。
其中對墮落和糜爛的誇大可能會讓人覺得庸俗和瘋狂，劇情手法也像是壹直在用雞血慶祝狂歡。其實這就是這部電影的魅力所在。
激情？征服？欲望會讓妳覺得很自然，很親切。因為那是妳夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，那是藏在每個人心裏的人性。
其中最深刻的壹幕是老板漢娜第壹次應聘華爾街股票經紀人時對小理子說的話。
“股票市場實際上是不存在的。沒有人知道它會漲還是會跌還是會平，但只要妳告訴它，總會有人相信，對我們來說，我們什麽也沒有創造。”
這句話似乎和中國樓市類似。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就壹定會有人相信。這就是市場，是空的，是存在的。
比如元旦期間，業內舉辦“地產盛會”。主講人是克而瑞研究(號稱中國第壹房地產智庫)CEO丁祖昱。
會場聚集了2000多人，圈裏很多“大佬”，結果卻是壹場華麗的預測鬧劇。
只能說，丁博士的預言已經升華到了可以脫離世界的高度。
因為前段時間，財政部長肖無奈地發文稱“我國將在2019年完成房產稅立法”。就在幾天前，中央嚴批海南環保問題，責令整頓海南房地產市場。
結果丁博士在會上信心滿滿，說“2018房地產稅會降”“2018海南會勃起”“2017中國房地產市場已經觸頂”等等。
會議還沒結束，就引來了很多其他媒體的瘋狂dis。
不過很正常，因為丁博士曾經預言“2017年中國房地產銷售面積將回落至13億-14億平方米”，中國房地產市場在2017年創下歷史紀錄，銷售面積達到16億平方米。
事故成了常態，但觀眾席上也有2000多人搖旗吶喊。
看到了吧，和我上面說的華爾街真相壹模壹樣嗎？不管有人說什麽，總會有人相信。
我只能感覺到，當今社會，壹切都在追求節目效果而忽略其本質，那些對學術有著嚴格追求，又有著愛智求真精神的“專家”已經成為稀缺物種。
所以說完了樓市的本質，再來說說今天的主題。
眾所周知，市場上有人喊漲，有人喊跌。自然就分成兩派了。俗稱多軍多空軍。
空軍
大部分都是剛需家庭。他們想買房，買不起，就盼著房價跌。跌得越多越好，最好是崩盤。大家都有房子住，沒必要考慮價格問題。壹旦房價上漲，人們就會憤怒，罵政府，罵開發商，罵投機者。仿佛這個世界是邪惡的。
多軍
他們大多有房子，需要改善。所以希望房價再漲壹點，多賣點錢買新房。
但是很多部隊也很不好過，高職位接班，月薪幾乎壹半以上都用來還房貸。生活壓力太大，誰都幫不了自己。他們害怕失業，害怕生病，害怕所有需要花在計劃之外的東西。生活質量不比買房前差。
所以，只有在房價壹路上漲的情況下，即使自己的房子賣不出去，也能從中得到壹些心理安慰，讓自己心理平衡。
其實真正的多軍是不會說話的，只會偷偷買房囤積，不會好心提醒妳趕緊買房，房價要漲了之類的。畢竟之前多了壹個買房的人，然後自己家就少了壹個接盤俠。
每當房價大漲的時候，也是多軍和空軍開戰的日子。尤其是2016到2017，雙方各執壹詞，頗有魚死網破之勢。下面，子木將為大家盤點壹下。對於未來，多國空軍的戰鬥誰會更勝壹籌？
第壹戰:利率
此前，子木曾在《中國房地產三十年回顧》中撰文？在這篇文章中，用了4000多字來闡述利率對於房地產市場的重要性。看市場的真假調控，看首付比例和貸款利率。
空軍此舉:全球加息周期已經開始，與此同時，2017央行貨幣供應相對克制，M2增速創歷史新低。
市場利率的持續上漲也導致房貸額度緊張，房貸利率穩步上調。房貸利率是基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍？購房的房貸利率必然會更高，貸款額度也會更緊張。
隨著利率的提高，購房者將承受更大的壓力。所以更多的人會選擇觀望，市場交易量下降，這樣供大於求，房價就會下跌。
多軍接招:雖然美國加息已成定局，但中國國情在前列。加息會引發金融系統性風險，影響中國經濟增長。而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息不會對中國樓市產生很大影響。
子木的觀點:2018年，中國的市場經濟必然會很難受。
壹方面，系統性金融風險(債務危機)需要貨幣寬松和低利率，另壹方面，資本外流侵蝕外儲，壓力匯率。當局在籠子裏做決定。
前期，中國可以通過加大金融監管和“定向加息”來抵消美聯儲加息的影響。但是，如果美聯儲繼續加息，中國勢必有壹天會不知所措。
目前，利率已經市場化。有沒有發現，雖然基準利率不變，但是各家銀行給出的房貸利率都很高？如果中國扛不住，只能讓匯率貶值，讓匯率市場化，保護外儲，同時減少印鈔的副作用。
因此，在貨幣政策收縮的背景下，必然會影響居民的購買力。因此，子木認為空軍會略勝壹籌。
第二場戰役:人口戰爭
空軍此舉:近年來，中國人口逐年減少，中國已進入“人口老齡化”階段，“人口紅利”優勢逐漸減少。
2065438+2007年，中國人均住房面積已經達到40.8平方米，所以說房子以後足夠住，以後會普遍商品化。然後遲早供大於求，房價也會跌。
多軍接管:雖然中國人口在逐年減少，但別忘了中國目前正處於最重要的歷史階段——城市化。
城鎮化必然推動住房需求，棚改推動農村人口向城市轉移，城市發展帶來的虹吸效應推動三四線人口向壹二線城市轉移。而且未來大家會不斷提高自我需求，提高獨居率，房子永遠不夠建。
子木觀點:19提出，現在我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
而房子是迎接美好生活的重要基礎。未來居民獨居的需求將推動房地產行業的不斷進步和發展。
接下來更重要的是提升國內各大城市群，讓壹線城市帶動周邊二三線城市的整體發展。
未來的壹線城市是財富和權利的象征，二三線是產業的延伸。那麽人口的定向流動必然導致房地產市場格局的變化，人口凈流入城市的房價必然上漲。
所以從長遠來看，多軍會戰會略勝壹籌。
第三場戰鬥:監管
空軍此舉:2017年是我國房地產調控出臺最多的壹年，壹線城市房價大幅下跌。比如北京已經回落到16年底的水平，燕郊等北京周邊樓市壹片混亂。
雖然三四線城市房價因為限價和棚改大幅上漲，但後期需求肯定不足，價格會回落到原來的水平。
並且長效機制已經建立，租賃勢必主導未來的房地產市場。而且，壹旦實施殺手級的“房產稅”，投機炒房將不復存在，房價大幅下跌指日可待。
多兵種接招:每壹輪調控絕不是讓房價下跌，而是抑制房價過快上漲。目前我國地方政府的主要收入來源仍然離不開房地產。
如果房價暴跌，多余的錢肯定會抽空出樓市，跑出來的熱錢無處可放。市場會加速通貨膨脹，物價飛漲，百姓水深火熱。
我們認可建立長效機制，但真正的目的是減緩房價上漲的增速。妳也看到了，只有熱線城市才會試點長租機制，為了讓更多根本買不起房的人有壹個過渡期，有房住。
而且美國日本實施房產稅這麽多年，房價還不漲？
子木的觀點:首先，大家都想出來的房產稅是為了打通政府的土地財政，而不是為了降低房價。只要政策調控限死，房價必然下跌，但有些地方留了個坑。
比如二三線城市的上漲，其實大多是限價政策的出臺導致的。俗話說，足夠紙撕的洞比門還大，原因大家應該都清楚。
有壹種說法，在完全競爭的條件下，合作是不可能存在的。目前二三線城市都在同壹條跑道上，互相競爭。大家都想進入新的壹線，都不願意落後。
但在嚴格的政府下，所有城市都被迫停止。剛開始還好，漸漸的會有人偷偷想往前走壹步。
這種玩家分兩種類型的城市:壹種是之前大家都上去了，還沒開始上去就被聯合監管，感覺很尷尬；另壹類是完全抵擋不住“人才誘惑”，貪得無厭。畢竟人才是壹個城市的血液。
比如這期間直接宣布取消限購的蘭州，通過人才政策玩隱形放松限購的南京。
因此，子木認為，出臺調控只是為了解決“片面供求”帶來的社會問題。有吸引力的城市調控後依然充滿春天，沒有吸引力的城市調控後會停滯不前。這壹仗，很多軍隊略勝壹籌。
事實上，子木將繼續盤點第四場戰役“土地”和第五場“租售比”。但我感覺意見太多，讓大家迷失了方向，埋沒了這壹期的主題。
昨天有個粉絲在後臺留言說:“其實妳就是看看壹二線，看看三四線，讓大家都去壹線城市買房，別有用心！”
我只想說，看空不看空都無所謂。
重要的是，在這個不可改變的大趨勢下，我們應該選擇怎樣過“適合”的生活。
中國這麽大，完全配置資源是絕對不可能的。
子木只希望未來的壹二線城市能成為有夢想的年輕人的聚集地，在這裏大家可以努力工作，追逐自己站在食物鏈頂端的夢想；三四線城市可以成為人民安居樂業、無憂無慮、幸福快樂的宜居城市。
而不是所有城市都被房地產綁架，年輕人因為高房價而失去對生活的希望。
而且市場永遠不會因為看漲或看跌而演變，多兵種和空軍所尋求的心理安慰和壹廂情願在事實面前壹文不值。
所以不要輕易站隊，然後用自己的理論無休止的攻擊對方。有什麽意義？
真正的智者是置身事外，站在壹個旁觀者的角度理性分析。
市場沒有絕對，只有相對。
比如子木看漲壹二線，看跌三四線，看跌二線城市杭武，看跌重慶Xi安，看跌北京通州，看跌石景山。那妳叫我什麽軍隊？
結束