蘇誌勇，智庫研究員/文
2016年的“9月30日”是樓市歷史性的轉折點。北京啟動的“9·30”新政吹響了新壹輪房地產調控的集結號。不到壹個月，北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、佛州、惠州、南昌等22個大中城市。
就在“9·30”樓市調控的同壹天，2016年9月30日，國務院辦公廳發布《關於促進1億非戶籍人口在城市落戶的通知》，要求“十三五”期間，加快打破城鄉間戶籍遷移壁壘，進壹步完善配套政策體系，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上。到2020年，我國戶籍人口城鎮化率提高到45%。
壹邊是調控政策的“限”，壹邊是落戶政策的“放”，考驗著地方政府的調控智慧。
戶籍制度的變化
落戶政策的調整和放寬，源於城市化進程加快與戶籍制度的矛盾日益突出，人戶分離現象嚴重。從城鎮化指標可以看出，常住人口城鎮化率明顯高於戶籍人口城鎮化率。2012年，我國常住人口城鎮化率達到52.57%，而戶籍人口城鎮化率僅為35.29%，相差17.28個百分點。到2014年，常住人口城鎮化率達到54.77%，而戶籍人口城鎮化率只有37.1%，差距拉大到17.67個百分點，人戶分離現象越來越嚴重。
2014年3月，國務院頒布《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》，強調要有序推進農業轉移人口市民化，提出推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化，實施差別化落戶政策。還提出，到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。這是中央政府頒布實施的第壹個城鎮化規劃。
2065438+2006年9月30日，國務院辦公廳印發《促進1億非戶籍人口在城市落戶方案》，再次為戶籍人口市民化提供了政策支持。方案提出，在拓寬落戶渠道方面，全面放開重點群體落戶限制，除少數特大城市外，全面放寬農業轉移人口落戶條件。調整完善特大城市和特大城市落戶政策，重點解決符合條件的普通勞動者落戶問題。調整完善大中城市落戶政策。
2018 10 11根據日程安排，國家發展改革委開展了促進65438+億非戶籍人口在城市落戶方案落實情況檢查。
2019年4月8日，國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出以農業轉移人口在城鎮就業落戶為重點，推動65438+億非戶籍人口在城鎮落戶取得決定性進展，培育發展現代都市圈，推進大城市精細化管理，支持特色小鎮有序發展，加快城鄉發展壹體化， 並實現常住人口與此同時，還明確城區常住人口654.38+0萬至300萬的ⅱ型大城市要全面取消落戶限制； 城區常住人口300萬至500萬的I型大城市，要全面放開和放寬落戶條件，全面取消重點群體落戶限制。特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模，精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限占主要比例。
2065438+2009年9月，國家發改委在廣東東莞召開現場推進會，強調在重點地區全面落實65438+億非戶籍人口落戶城市政策，今年年底前取得決定性進展，切實提高農業轉移人口市民化質量。
從統計數據的變化可以看出，推動6543.8+億非戶籍人口在城鎮落戶的進展十分顯著。常住人口城鎮化率從2014年的54.77%提高到2018年末的59.58%，戶籍人口城鎮化率從2018年的37.1%提高到2018年末的43.37%。兩者之差由17.67個百分點縮小到16.28個百分點。中國社會科學院65438年10月29日發布的《經濟藍皮書》預測，到2019年底，我國常住人口城鎮化率將超過60%，任務目標提前完成。
地方政府的策略
中央政策層面大力推動城鎮化和非戶籍人口進城落戶，地方政府也積極響應。2017以來，越來越多的城市出臺放寬落戶、引進人才的政策，直接讓落戶政策的調整演變成了壹輪又壹輪的搶人大戰。
對於壹線城市來說，由於城市容量飽和，競爭的目標是高科技人才。例如，北京市優先引進獲得壹定規模創業投資的創業人才及其核心團隊，具有壹定規模投資基金和突出市場貢獻的投資管理和運營人才及其核心團隊，高新技術企業、龍頭文化創意企業、創新創業中介服務人才及其核心團隊。上海提出，符合相關條件的五類人才可直接落戶:壹是創業人才，二是創新創業中介服務人才，三是創業投資管理運營人才，四是企業高級管理和科技技能人才，五是創業者。此外，對於重點領域的人才需求，重點關註人才引進，如上海臨港新區2019年9月、北京通州10年6月推出的定向人才引進計劃。
壹線城市人口飽和，二線城市成為爭奪最激烈的人才引進主戰場。從2017開始，各大城市紛紛出臺引進人才落戶政策，門檻越來越低。比如Xi安:本科及以上學歷者，不受年齡限制；具有本科及以下學歷的，年齡在45周歲以下。杭州:在杭工作並由用人單位繳納社保的35周歲以下(含高職)全日制普通高校畢業生、45周歲以下全日制本科畢業生可申請落戶。成都:全日制普通大學本科及以上學歷，45周歲以下，可直接落戶。重慶:大專以上學歷即可落戶。沒有年齡限制，直系親屬可以和妳壹起搬。鄭州:中專以上學歷即可落戶。長沙:年齡在35周歲(含)以下、具有全日制本科及以上學歷的大中專畢業生可直接落戶。寧波:大專及以上學歷可先落戶再找工作。1年大學工作，無房也能落戶。合肥:大專以上學歷可直接落戶。石家莊:零門檻。總之，幾乎所有二線城市都加入了“搶人”的戰團。人口增長導致樓市供需矛盾加劇，也成為部分二線城市房價非理性上漲的直接原因。從最近壹年的房價統計來看，價格漲幅靠前的大多是人口政策較為激進的二三線城市。
關於房地產市場調控的思考
房地產市場的發展短期靠金融，中期靠土地，長期靠人口。人口作為城市發展和房地產市場穩定的重要支撐，直接帶來了對樓市的需求。然而，人口的過快增長也給房地產市場帶來了調控壓力。在吸引人才和穩定樓市之間，市政府仍需謹慎。
首先，從政府的角度來說，要堅持房地產調控，不要過度依賴房地產。在7月30日的政治局會議上，明確提出“不得將房地產作為刺激經濟的短期手段”，城市政府也應如此。要擺脫對房地產的“依賴”，註重產業發展，有針對性地引進人才，而不是壹味地刺激樓市的住房需求，主觀上把落戶政策和刺激房地產掛鉤，比如買房落戶，獎勵房子，通過引進人才突破限購。
其次，落戶政策要與城市的承載能力相適應。吸引人才不能只靠盲目降低落戶門檻甚至獎勵，更重要的是考慮城市發展的需求和承載能力，比如城市基礎設施的供給能力、就業環境、住房保障、醫療、教育設施等。人口的盲目引進壹方面給城市帶來負擔，另壹方面也難以保證人才的長期穩定留存。
最後，從行業和媒體的角度來看，落戶政策對房地產的刺激不應被過度解讀。從近期部分城市對引進人才和落戶政策的反應來看，行業和媒體普遍存在過度解讀的現象。比如10年6月24日，海南發布戶籍制度改革實施方案，取消落戶限制，被媒體解讀為“取消限購”。10 6月5438+05日，部分地區鼓勵人才來津工作的措施也被解讀為“放松限購”。戶籍制度改革和城鎮化推進是大勢所趨，吸引人才是城市發展的需要，過度解讀既不客觀也不可取。
總的來說，推進非戶籍人口的落戶和城鎮化，客觀上創造了樓市需求，會對房地產有利，但這種人口紅利正在逐漸減弱。城市之間的人口戰爭畢竟是零和遊戲。隨著非戶籍人口住房需求的逐步消化，市場供求逆轉是必然的。或許在不久的將來，房地產調控的方向會從“防止過熱”轉向“防止過冷”。
(本文發表於10月4日《中國房地產報》11版。主編？蘇誌勇)