明年1月才會有9個新市場入市。
28日，北京土地市場迎來2015。作為順義區仁和鎮的壹幅住宅用地被第壹次競得，2015年北京土地市場以土地出讓金2032億元落幕，創歷史新高。然而，火熱的土地市場並沒有傳導到住宅市場。據亞豪機構統計，2016、16未來壹個月，北京僅9個項目入市。不少項目表示，春節前將休市，樓市將進入傳統淡季。
年底，來年僅開盤9個項目。
眼看著過年了，開發商還在拼命搶業績。上周末，房山區壹度宣布明年才入市的剛需項目伊利亞郡，終於在26日推出了近300套房源。由於這些房子大多是80到97平米的兩居室或三居室，所以均價為22000元/平米。雖然與前期相比，價格漲幅明顯，但在今年豪宅紮堆、價格高企的樓市中，依然顯得非常劃算，吸引了大量購房者早早排隊選房，最終在當天售罄。
無獨有偶，同樣有業績要求的龍湖地產也在年底推出了東壩的純新盤龍湖浦田。據項目負責人介紹，自2月18開盤以來，當天推出的132套“平墅”房源已全部售罄，銷售額達12億元。這132套平舒產品占地面積為130-400平方米，其中舒悅產品32套，平舒產品100套。
臨近年底，開發商發動了最後的攻勢來搶豐收，因為按照慣例，元旦假期的到來和春節的臨近，都是樓市冰凍的時候，不僅新盤供應量很少，成交量也少得可憐。據亞豪機構統計，明年6月5438+10月預計進入北京商品房市場的項目僅9個，包括香山四季公館、華遠華中心、新地國際家園等5個純新盤，以及香悅四季、優山美地D區、冠城別墅等4個老項目。
亞豪機構市場總監郭毅認為，每年元旦、春節所在的1和2月是樓市供應量最低的時段，2016也不例外。
另外，2016年6月的供應低迷也有其獨特的背景。基於土地市場的高價格特征，2015年北京豪宅化跡象已經顯現，2016年這壹趨勢將更加明顯。因此，更多的項目選擇在春節前執行休市政策，預計春節期間價格會更高。由此可以判斷，北京樓市供應量有望從2065438+2006年3月開始集中釋放。
2016四類新盤將主導供應。
雖然明年6月5438+10月只有9套新房入市，但包含了2016年新房供應的四大主力類型。郭毅表示，隨著土地市場的變化，2016年這四種產品的比例也會發生變化。
首先，第壹類是單價高於6萬元/平方米的高端住宅。5438年6月+10月計劃入市的項目以香山四季公館為代表，此項目預估價8萬元/平米。2015年，48宗宅地成交中，實際樓面價超過30000元/平方米的多達25宗，超過半數，其中10地塊未來售價超過65438+萬元。郭毅認為，隨著新豪宅的大量入市，周邊老項目價格將被推入高端住宅行列，2016名品豪宅市場份額將繼續增加，價格水平也將繼續上漲。
第二類是別墅產品。5438+10月計劃入市的項目以優山美地d區為代表，由於2013-2014這兩年北京住宅用地成交中，容積率在1.5以下的地塊多達23宗，這些地塊有可能開發少量的別墅產品。所以別墅禁令雖然還在，但是別墅的供應量已經不可同日而語了。
第三類是商住公寓產品。萬科天地是5438年6月+10月計劃開盤項目的代表。這類產品在2015中已經呈現出了壹種勇往直前的勢頭。不限購、低總價是商住公寓搶占市場份額的最大優勢。與此同時，商住產品因其價格優勢成為剛需購房人群的選擇。
第四類是普通住宅項目。5438+10月計劃開盤的項目中，有湘粵四季、海洋春天。由於地價原因，有供求關系的普通住宅越來越少，尤其是在五環將進入654.38+萬+，六環將進入5萬+的背景下，新項目低價普通住宅供應將明顯減少，在售老項目價格將壹同提升。業內人士預計，北京普通住宅市場的特點將是價格不斷上漲，新項目的位置更加偏遠。
“剛需房”越來越少
不難看出，雖然只有9個項目，但包含了別墅、公寓、商住、普通住宅。看似熱鬧的背後，是普通房源的短缺，尤其是“剛需房”。
“面包”的價格從來都是由“面粉”決定的，樓市也是如此。近兩年，北京地價不斷創新高，樓市成交價格也迎來新時代。中原地產數據顯示，預計2015年，北京商品房簽約量將達到5.4萬套左右，成交均價可能逼近3萬元/平方米，較2014年上漲近10%。
新房成交均價接近3萬元/平方米，意味著過去的中低端商品房越來越少。五環成為豪宅集中地，六環甚至拍出了3萬元/平方米的地價，讓北京的剛需項目更加難覓蹤跡。
6月5438+10月新盤統計，除商住項目萬科天地外，還有小戶型LOFT產品。預計開盤的9個項目中，只有房山區的鴛鴦泉可以稱得上剛需。項目主打74-128平米的兩居室至四居室，預計價格25000元/平米，仍在近期考慮範圍內。
業內人士表示，豪宅都是“五環”甚至“六環”，改善性質的需求受到擠壓。首當其沖的就是首次置業的需求。門檻從總價654.38+0萬元躍升至200萬元。某房企負責人進壹步表示:“地價推高了房價，今年剛需被擠出的商品住房市場，已經轉向自住房、50年商住LOFT，或者老舊小二二手房，甚至有很大壹部分剛需人群選擇燕郊、廊坊等北京周邊區域。”而且，即使是北京周邊的這些區域，價格也開始上漲，均價每平方米上調1000元已經成為普遍現象。
相對於被壓榨的剛需，豪宅是新房市場中備受矚目的客戶。改善板塊和豪華板塊的界限越來越模糊。在很多開發商眼裏，總價800萬元/套是初期改善，10萬元/套是改善置業的門檻。以豐臺、大興為主的南四環至南五環地區，朝陽區的東壩和孫河已成為新興的高檔住宅區。北京的低成本需求主要集中在六環外的房山和大興。
業內對2016樓市走勢存在分歧。
雖然今年土地平均樓面價再次創出新高，明年豪宅項目可能進壹步擴容，成交價格很可能再創新高，但對於價格漲幅是放緩還是繼續高歌猛進，業內存在分歧。
葉巍我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，2016年，“量增價漲”將繼續主導新房市場，但價格漲幅不會太大。
胡景暉認為，從政策基調來看，去庫存仍將是2016樓市的重要調控方向。因此，樓市政策將繼續支持住房需求的釋放，成交量的上升仍將是大概率事件。同時，受2015成交價格高的影響，五環內的泛豪宅已經基本成型，這也將從統計結構上提升北京整體房價水平。
不過，胡景暉也指出，前幾年的政策限制導致豪宅原有的庫存壓力更大。現在政策放開，供應量放開，明年豪宅將集中入市，供應量巨大；目前改善型需求傾向於緊湊型、中低價位，與豪宅不匹配，市場消化能力有限。因此，2016年豪宅銷售壓力會加大，在樓市去庫存的大背景下，價格上漲空間有限。
郭毅認為，樓市再次漲價是大概率事件。她舉例說，年底入市的項目已經開始漲價。上周首批入市的老項目伊利亞郡上漲近30%，保利羅蘭香谷也小幅上漲，而純新盤金域府以6萬元/平方米的價格入市。
(以上回答發布於2015-12-31。目前的購房政策請參考實際情況。)
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