政策內容耐人尋味。
東莞限購區域調整為莞城街道、東城街道、程楠街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。
也就是說，除了中心區和松山湖，其他28個鎮街全部放開！非限購區域購房資格無需核實。
至此，在半年左右的時間裏，東莞第三次發布重磅政策，也成為廣東省出臺放松政策最勤快的城市。
事實上，在以東莞為代表的大部分城市，穩定樓市已經非常迫切。今年上半年，超175城市發布600條政策，36個城市放松限購，這在中國房地產史上極為罕見。"
回顧近期東莞幾大樓市放松政策，需求端不斷釋放諸多積極信號。
5月1起，落戶即可買房，新落戶家庭購房取消社保限額。
14年5月，個人住房轉讓免征增值稅期限由5年調整為2年。取得不動產權證書滿兩年的商品房可以交易轉讓，二孩三孩家庭可多購1套。
7月4日，限購區域大幅縮小，28個鎮街放開。
從政策出臺的時間和力度可以看出，東莞迫切需要提振樓市信心。但從實際成交數據來看，東莞市場距離真正企穩還有壹段距離。
先看新房市場。
CRIC數據顯示，6月東莞新建商品住宅成交面積23萬平方米，同比下跌59%。上半年新建商品住宅累計成交面積為114萬平方米，同比下降58%，即使與疫情最嚴重的2020年上半年相比，降幅也達到了55%。
東莞樓市壓力有多大？
CRIC數據顯示，自2021年3月以來，東莞新建商品住宅成交規模連續16個月下滑，2022年6月下滑幅度達到79%，為近四年來最高，隨後幾個月月均下滑幅度約為52%。
上半年東莞市場觀望情緒濃厚，成交持續低位運行，新盤去化率普遍低於30%。
二手房市場也不樂觀。
CRIC數據顯示，2022年6-5月，東莞二手房成交5155套，較同期2021下降17%。單月僅5月成交1665套，同比上漲73%，其他4個月均為負增長。
同樣面臨壓力的還有本土投資的房企。
深圳易居柯睿發布的上半年東莞房企銷售排行榜顯示，2022年6-6月，TOP20房企累計流量銷售金額達427.35億元，同比下降49.7%；銷售面積達到138.98萬平方米，同比下降52.5%。
從房地產投資來看，2020年，在粵港澳大灣區9個城市中，東莞房地產開發投資排名倒數第四，只有972億元，還不如珠海和惠州。
東莞壹直是“打工者的天堂”，也是強勢三線城市的典型代表。
2021年，東莞GDP突破萬億元，成為繼廣州、深圳、佛山之後，廣東第四個GDP突破萬億元的城市，第15個GDP突破萬億元、人口突破千萬的“雙百萬城市”。
2021年，東莞市城鎮居民人均可支配收入達到63740元，在粵港澳大灣區9個城市中排名第四。
相對於經濟，東莞的人口還算不錯。
2021年東莞常住人口達到1054萬，戶籍人口只有279萬，也就是說東莞樓市的需求主要來自外地購房者。
東莞的基本面可以說還不錯，但其樓市最大的問題是之前的暴漲導致了消費者購買力的透支。
即使有政策支持，也很難支撐住房消費。據CRIC預測，2020年東莞房價收入比已經超過16，與廣州相當。2020年廣州房價收入比15。
從地理位置上看，東莞是典型的以核心城市為中心的輻射型城市。東莞過去承接了深圳的壹部分外溢房源群體，所以樓市也是由深圳輻射，呈現“同漲同跌”的態勢。
換句話說，東莞的復蘇要等深圳市場回暖才能出現“轉機”。
東莞的情況比較典型。
在剛剛過去的上半年，175省市和東莞壹樣，出臺了近600條新政提振樓市信心。尤其是4月29日政治局會議後，調控政策頻率明顯加快，政策力度逐漸呈現出支持樓市的特征。
其中，36個城市放松限購，54個城市放松限貸，20個城市放松限售，142個省市放松公積金貸款，50個城市實施住房補貼。
壹個典型的趨勢是，樓市調控越來越細化。東莞細化到街道，也成為區域限購的典型。
但即使政策松綁，效果也不明顯。比如2、4月住戶中長期貸款罕見負增長，4月住房貸款減少605億。住房抵押貸款需求仍在減弱。
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東莞28個鎮街全面取消限購，也讓我們看到了壹個非常現實的樓市問題。
GDP萬億的城市尚且如此，其他城市的房地產市場“難度”更是不言而喻。
事實上，房地產行業的復蘇過程仍然存在很大的不確定性。
在東莞這樣壹個購買力透支的城市，市場的真正企穩還是需要救市政策組合拳的幫助。東莞實施區域差異化限購的新舉措，也為其他壓力城市提供了參考樣本。隨著“因城施策”的細化和拆除，部分壓力城市可能全面取消限購、限售、限價，房企有望落實必要的救市政策措施。