萬通，65438-0990九十年代初成立於海南，是中國市場化房地產業誕生的標誌之壹。但如果妳還認為是房地產公司，那妳的信息就有點落後了。
萬通可能看起來像很多公司，但絕對不是房地產公司——管理著5只基金，資產管理規模36億元；它正在與TCL和匯源等超過10家公司洽談合作，試圖投資和運營它們的工業地產。其籌劃已久的產業地產基金將發行，這也是國內首只人民幣產業地產基金；其工業產權面積將從目前的40萬平方米增加到654.38萬平方米以上...這已經不是壹個傳統地產商的行為，其業務形態正在從制造業向金融業轉變。“盈利模式變了，萬通現在是壹家投資公司。”萬通控股副總經理鄭毅簡單告訴記者。
鄭義領導著壹個30多人的團隊，按照標準的私人股本風格行事。他們從信托公司、私人銀行和第三方金融機構(如諾亞財富)的客戶那裏籌集資金，並將資金用於開發和培育工業地產等控股物業。除了融資和投資，資金的管理和退出也是他們要做的事情。
然而，中國的工業地產仍處於培育階段。鄭毅認為，現階段投資者更關註資產增值而非租金收益，因此基金推出的較好方式是上市或通過REITs(房地產信托投資基金)模式。萬通已經找到了學習的對象。在產業地產的商業模式上，學習凱德商業的PE+REITs模式(私募股權投資+房地產信托投資基金)；在工業物業的專業管理上，它的標準是Pross，萬通的部分員工也來自亞洲最大的工業和物流基礎設施服務？生意。
從這家公司起家的馮侖和潘石屹現在是房地產行業的教父。萬通六創始人聚在壹起，人們習慣稱之為“萬通六君子”。壹本名為《穿越荊棘走向未來》的書詳細講述了他們的創業故事。但實際上，這六個人並沒有* * *走向未來，而是自己創業，萬通只剩下了當年的帶頭大哥馮侖。萬通的轉型可以從2011馮侖退位開始。
2011年3月30日，原萬通地產總經理徐力接替馮侖，成為這家有著20年歷史的房地產公司的董事長，開始向投資公司發展。結果，馮侖的職位從開發商變成了金融公司萬通控股的董事長。
a股上市公司萬通地產成為萬通控股的子公司，萬通控股持股565，438+0%。“1993年，商品房概念剛起步，現在面臨產業轉型，競爭方式變了。以前房地產行業的競爭主要是規模，大家都占著地看誰大，現在已經變成了競爭‘手藝’，因為整個市場都在進步，消費需求越來越多元化。”馮侖對此表示。
但他和團隊還是找到了機會。
2008年，萬通開始與消費電子公司TCL合作。它和TCL分別出資55%和45%成立萬通新創，對TCL無錫工廠的原廠、倉庫、宿舍進行改造，並將60%的面積回租給TCL。萬通新創也重新引入索尼、美的、速霸物流，出租率從60%提高到？95%。
在這裏，跨國公司和中國本土的大型公司在自己的倉庫上掛上Logo，成為這個中國三線城市體現國際化的地方之壹。壹年後，萬通無錫實現了8%的凈開工率。按照這種模式，去年年初，萬通開始與果蔬飲料公司匯源合作。
鄭毅認為工業地產是價值窪地，熱衷於通過開發房子快速獲利的開發商還沒有耐心去挖掘它的價值，但機會就在那裏。
據京工物流服務部總監胡調查，壹線城市物流倉儲投資回報率已達11%，二線城市可達7%至8%。如果政府給予優惠政策，投資回報率會高於15%。北京的物流倉儲租金水平從2009年的每天0.8元/平方米，提高到1元到1.2元/平方米。
因為物流倉儲占地面積大，稅收低，地方政府沒有動力規劃土地作為物流倉儲用地，除非高周轉的公司願意把結算中心或者註冊地放在當地貢獻稅收。“現在不管什麽公司，在壹線城市基本都拿不到物流倉儲用地。”胡對說:它發現，僅在北京，工業用地的供應缺口至少為654.38+0萬平方米。物流倉儲租金上漲，供不應求。本應處於輕資產戰略的電商企業JD.COM和凡客誠品，不得不融資圈地，自建倉庫。
獲得土地並不容易。萬通控股選擇收購其他公司現有的工業物業，就像當初與TCL合作時壹樣。在鄭毅的合作夥伴名單裏，有10多家公司在洽談，大部分從事制造業，也有壹些電商公司在溝通。
那些已經上市的制造公司需要讓他們的財務報告看起來更好。在上市公司的財務指標中，大量投資沈澱在工業地產上，無疑會拖累其資產回報率和資產周轉率，而在利潤表中，每年的資產折舊和管理維護費既是直接費用和成本，也存在巨大的資金占用機會成本，因此出售工業地產成為當務之急。
其他計劃上市的電商也開始考慮國外資本市場的需求。在那裏，企業要把資金集中在主業上，把大量資金沈澱在固定資產投資上的資產導向模式不得人心，這就需要轉變思路。“他們都有這個階段資產轉移的驅動力。”鄭毅說。
這兩個需求就是鄭毅認為目前的好機會。然而，雖然可供鄭毅選擇的工業物業越來越多，但能達到上市或REITs要求，達到投資級標準的卻寥寥無幾。目前，萬通的壹項重要任務是培育或改造位置優越的物業，以使這些物業達到投資級物業的標準，並為這些物業帶來更高的附加值。
基金管理驅動的投資公司萬通，看起來更像萬通六君子之壹王功權創立的CDH投資。只是如何推出房地產基金，整個行業還在摸索中。除了上市，萬通要的是REITs模式，通過資產證券化讓更多追求穩定租金回報的投資者參與到產業地產成熟階段的投資中。
“早在2009年，中國就已經在REITs上形成了相對成熟的方案，開閘是遲早的事。從歷史經驗來看，經濟減速階段是推出REITs的最佳時機。”鄭毅說。自2006年回國以來，他壹直在推動REITs，並參與了證監會REITs法規的研究、試點和方案設計。
然而，目前中國政府正在抑制過熱的房地產行業，推出房地產投資信托基金仍是無限期的。萬通能做的只有等待。