這些年來，青島的老教育地產都集中在城南地區，這幾年房價也是穩中有升。隨著就近入學政策的推廣，分布在各個區市的新教育地產概念的炒作，讓很多準購房者感到莫名其妙，也給很多購房者增添了不少煩惱，由此引發的糾紛也見諸媒體。
信息的不對稱顯然是造成大眾對教育地產判斷錯誤的主要原因，也為無良開發商制造“偽教育地產”提供了可乘之機。
島城的教育地產現狀如何？應該如何定義？如何判斷教育地產的真實性？記者對此進行了調查。就近入學政策助推教育地產熱
國家統計局公布的數據顯示，2014，10 6月，全國住宅均價首次出現環比和同比雙雙下跌，而青島2010 6月住宅價格環比跌幅超過壹個百分點。即使限購政策早已放開，青島的房地產市場在這個冬天也沒有明顯的回暖跡象。在房價持續低迷的情況下，有壹種房子依然價格堅挺，逆勢增長，那就是教育地產。
2014年2月，教育部下發《關於進壹步做好重點城市義務教育免試就近入學工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求2014年制定和完善進壹步規範義務教育免試就近入學的方案，到2015年，全國將有19個大城市。青島市各級教育行政部門表示，將全面停止義務教育階段擇校。
“擇校”的取消，讓很多想把孩子送到好學校的家長焦慮不已。孩子明年上小學的吳女士，最近正在打聽教育樓盤:“我們住在市北區，但優質教育資源都集中在市南區，所以想讓孩子在市南區上學。”
七八月份是買教育地產的旺季，今年年底買教育地產的人不多。但由於政策的變化，今年年底前來咨詢教育地產的家長比往年有所增加。
擁有優質教育資源的教育地產往往會漲價。記者了解到，目前龍山路上壹套15平米的房子，位於江蘇路學區，對外報價已經達到76萬元，每平米單價超過5萬元。管亥路上還有壹套20平米的房子，對外報價83萬，單價4萬多每平米。
“雖然這些只是個案，但青島最貴的教育地產集中在市南區中學學區，尤其是青島市實驗小學(江蘇路小學)，基本都在3萬元每平方米以上，中學學區的其他小學學區也在2萬元每平方米左右。”安徽路壹家中介機構的工作人員告訴記者。
說這些教育物業貴，不僅是因為其單價高，還因為這些房子大多是老房子，配套設施陳舊不完善，居住舒適度和便利性不足，其實際價值與掛牌市場價相差甚遠。價格高的唯壹原因是教育地產。“這附近有老房子。來看房的人不用問孩子。真正買給自己住的人很少。”該機構工作人員說。
難道不是教育地產商說了算嗎？
其實是不是教育地產，開發商真的不算，最終還是要看教育部門的規劃建設和最終的招生簡章。
據李滄區教體局相關負責人介紹，規劃中的青島市實驗初級中學李滄分校位於麥坡社區，今年底或明年初開工建設。計劃2016年招生。按照目前的政策，具體的招生方式不能是壹個區的統籌派位，可以采用電腦派位，給李滄區周邊的學生壹個公平的上學機會。所以“即使父母在綠城買房，孩子將來也不壹定能上實驗中學。
壹位購買了“偽教育樓盤”的市民向記者展示了開發商的廣告宣傳單。開發商制造假教育地產""
不僅二手教育地產銷售火爆，青島壹些新房項目在推廣過程中也總是搭上“學區房”字樣的順風車，以此為房屋銷售增值。“綠城理想城:育才中學旁三重教育地產”“優藍群島:搶北師大教育地產”“金茂灣:攜手江蘇路小學打造綠色教育社區”“中海國際社區:去58中附近名校”的廣告噱頭，充斥著人們的眼球。
“我們普通人買不起老學區房。為了下壹代，我們打算買壹個新的教育地產。”準備結婚的孫瀟把周邊的學區作為買房的考慮因素之壹。購買新房的剛需家庭多集中在新婚群體。買房時，他們會首先考慮孩子以後上學的問題。所以投資教育地產可以壹舉兩得。
但現實中，學校規劃建設的問題並沒有那麽簡單，購買所謂的“新教育地產”的風險顯而易見。綠城理想城市的教育地產概念被炒了這麽多年，房價從每平米6000元到7000元壹直炒到目前的萬元以上，但也避免不了降價的命運。今年6月5438+10月中旬，綠城成園項目曝出“300套8.5折成交”的消息，引發青島樓市“地震”，讓去年高位賣出的購房者感覺吃了大虧。對於業主來說，禍不單行，開發商高調標榜的“教育地產”也成了泡影。壹個多月來，綠城的業主要求退房，因為他們認為教育地產的廣告存在欺詐行為。
其中，業主王先生去年買房時，價格為每平方米1.35萬元。雖然價格高於周邊其他項目，但因為地塊周邊青島實驗初級中學李滄分校的規劃建設，他還是毫不猶豫地買了下來。但到目前為止，學校還沒有開工建設。“我問開發商什麽時候開工，他們說具體問題要問教育部門，也不清楚。”王先生認為，開發商在壹無所知的情況下宣傳銷售“教育地產”，完全是廣告欺詐，欺騙消費者。
學校建設跟不上房地產開發
教育地產這個概念的產生並不新鮮，究其原因還是義務教育的資源短缺。近年來，青島的房地產開發和舊城改造項目如火如荼，居民區高樓林立，外來人口不斷增加，尤其是市北區東部和李滄區。但是周邊學校的規劃和審批並不是壹兩年那麽簡單，其建設速度往往跟不上房地產開發的速度。
“近幾年市北區東部新開發住宅的人口密度遠超我們當初的預期。之前規劃的壹些學校因為各種原因沒有及時建好，但是新建的小區適齡兒童多，導致學校少，學位少。所以我們壹直在積極協調周圍現有的學校，吸納壹部分學生。”市北區教體局副局長張媛媛告訴記者。
在學校建設跟不上的情況下，開發商壹直炒作的教育地產概念顯得蒼白無力。“其實在學區劃片的時候，我們會先考慮就近原則，每年根據各區的人口密度分布做壹個摸底調查，然後參考孩子上學安全等因素對該區進行微調。每年劃片都會有變化，學校只能根據當年公布的情況來確定。家長想提前了解自己買的房產是否在學區範圍內，我們無法回復。”張媛媛說，“當然，教育部門會延續歷史因素。以前老校區基本沒什麽大變化。所以不管在哪裏買房，我們都會盡力協調教育資源讓孩子學，通過教育資源的平衡讓孩子學。”
“教育地產”成了開發商拼命喝的噱頭。在綠城成園項目的開盤儀式上，“育才中學教育地產”成為重要的推介內容。
(以上回答發布於2015-06-10。目前的購房政策請參考實際情況。)
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