近日，全國多地的自然資源和規劃部門宣布，2021年住宅用地將同步“兩集中”出讓，涉及青島、鄭州、天津等城市。部分城市全年將分三批，集中公告，集中組織出讓住宅用地。
業內人士認為，土地出讓“兩集中”可能有助於鼓勵房地產企業謹慎理性拿地，對房價調控會起到壹定作用。但開發商在壹段時間內的集中，必然導致市場上相關項目的集中，可能會對房地產市場的銷售產生壹定的影響。
多地試水“兩集中”賣住宅用地
“之前市場上就有傳言，最近這才正式落地。預計未來會有更多城市跟進。”在多個城市發布相關公告後，壹位中小房企東部區域負責人告訴記者，住宅用地出讓“兩集中”是調控政策的壹部分。
住宅用地出讓“兩集中”，即集中發布出讓公告和集中組織出讓活動。
據青島市自然資源和規劃局網站消息，青島將嚴格執行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。全年分三批發布住宅用地招拍掛出讓公告，實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
鄭州市自然資源和規劃局也發布相關通知，要求鄭州航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、尚潔區自然資源主管部門禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統壹組織發布實施。
天津市有關部門規定，全年原則上發布出讓公告不超過3次，時間間隔和地塊數量相對均衡；集中出讓土地時，應當確定掛牌起止日期。天津將在3月、6月、9月中旬分三批發布住宅用地出讓公告。除上述三個日期外，當地政府不再發布住宅用地出讓公告。
“以前是壹塊壹塊賣，大企業有資金等優勢。最後的結果就是每次都有大企業參與其中，好地全被他們搶走了。我們只能做壹些殘羹剩飯。”上述房企東部地區負責人解釋了多地出臺這壹政策的初衷。
易居房地產研究院發布的行業報告顯示，2020年，40個城市土地市場量價齊升，溢價率略有下降，土地市場整體平穩。從土地成交面積來看，2020年二季度後，部分城市樓市和土地市場火熱。雖然下半年熱點城市調控收緊，但40個城市全年土地成交建築面積仍增長8%，創2015以來新高。
壹位頭部房企負責人也認為，這壹政策的出臺意味著頭部企業不能再壟斷優質地塊，可以在壹定程度上降低土地市場的熱度。“因為即使是頭部企業，短時間內籌集的資金也是有限的，只能在集中招拍掛的時候選擇最好的，找幾個骨幹力量。”
或者導致房地產項目在市場上的集中。
業內人士分析，“兩集中”土地出讓政策可能與房企減債等政策產生聯動效應。
2020年，監管部門將繼續對房企的貸款和資金進行監管。2020年8月，住建部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，研究進壹步落實房地產長效機制，制定房地產融資三條紅線。三條紅線為“剔除預付款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短期負債率小於1倍”，將房企分為紅、橙、黃、綠四個等級，不同等級房企的有息負債規模約束不同。其中，三條紅線均超標，為紅檔，不得增加有息負債規模；兩條紅線超標，為橙色檔。有息負債的年增長率不得超過5%。
“集中拿地很可能導致相關房地產企業在土地拍賣當月出現債務高峰，也會對企業資金鏈造成較大壓力。”上述中小房企東部區域負責人表示，這將進壹步降低大房企更多拿地的意願，引導企業更加理性、謹慎地參與相關地塊的招拍掛。
卓壹數據創始人馬光明表示，土地集中政策符合三條紅線政策。壹次性出讓幾十塊地，方便資金充足的企業有計劃拿地，減少資金緊張、囤地較多、負債較高的房企間歇性拿地的機會。該政策對現金流充足、融資能力強的品牌企業是利好，而資金情況緊張的中小企業生存空間會越來越小。
也有開發商擔心，大型房企拿地後，相關優質地塊在大型房企之間的流動性會增加，相關監管措施也應考慮到這壹點，否則中小房企拿地會更困難。
樓市分析師張柏仁認為，與“兩集中”政策相比，部分城市的供應問題在於土地出讓的結構性不合理。部分城市郊區土地超售，而市區土地較少，因此“兩集中”政策或其效果有限。
此外，壹些市場人士擔心，集中拿地，再加上類似的開發建設進度，很可能導致房地產項目集中入市。比如中小房企對購房者的吸引力更小，生存狀況會更加艱難。
也有分析人士表示，中小房企資金實力有限，能參與的土地很少。他們只能通過全力廝殺來拿下高價地。如果自身的經營能力和交易能力有限，融資成本過高，虧損的概率會大大增加，未來的生存環境會更差。
對於房企來說，馬光明認為要做好多方面的準備:壹是在供地前研究了解擬供地，做好“選地”準備；第二，準備足夠的資金，壹年只有三次，錯過就錯過了；第三，銷售環節盡量避開集中上市期，尤其是供應較多的地區和板塊，減少競爭，做好“時機”把握。