美國住房市場周期介紹
霍默·霍伊特，美國人，寫了房地產周期百年史1830 ~ 1933，他靠投資房地產發了大財。他指出，大多數投資者和投機者通常擅長投資原材料、房地產或股票，那些敢於在危機時刻入市撿便宜貨的人可以賺取最多的利潤；而房地產專家通常是賺不到這些超額利潤的，因為他們可能早在下跌階段就已經深陷其中；所以，即使房價跌到很低，他們也沒有資金繼續購買。
但是在其他行業，有很多錢的人，有能力在機會來的時候積極承接土地和房產。他發現，在這100年間，芝加哥當地最好的房地產交易是由毛皮貿易商約翰·雅各布·阿斯特、批發和零售貿易商馬歇爾·菲爾德以及從事貿易和酒店業的波特·帕爾默創造的。他們不是房地產專家，但當房地產危機觸底時，他們有很多錢。
5月1800，10，美國聯邦政府開始廉價出售其新收購的房地產。此後直到二戰，美國房地產市場呈現18周期的特征。通過研究這些歷史，我們可以發現令人震驚的經濟行為和銀行行為。
房地產周期為(1)1818。
從65438年到0820年，美國經歷了壹次顯著的經濟衰退。衰退是從地價下跌開始的，緊隨其後的是1819年6月美棉價格暴跌。當價格上漲時，銀行創造並釋放了大量信貸。當土地市場崩潰時，大多數美國銀行也破產了。
(2)房地產周期1836
進入1830S，生意的回暖引發了新壹輪的土地炒作。這些投機依賴於政府設定的寬松信貸條件進行融資。1832年只有5900萬美元，到了1836年，已經飆升到140億美元——短短四年猛增137%。很多流動性都是新開業的銀行創造的，但是這些銀行的資本儲備少得可憐，有的甚至根本不存在。
這些錢大部分都進入了房地產行業進行投機。安德魯·傑克遜總統那時不喜歡紙幣。在他看來，紙幣是不真實的，它造成了投機和各種扭曲。1836年，傑克遜簽署了硬幣流通令，要求公共土地的購買者用黃金或白銀支付，試圖恢復經濟秩序。這部法律有效地消除了信用問題，結束了狂熱的土地投機。房地產進入了強制拋售的怪圈，大量銀行破產，股市崩盤。著名的美國經濟恐慌發生在1837。
(3)房地產周期1854。
在經歷了從1837到1842的幾次經濟低迷後，政治家們壹致認為，像1837這樣的蕭條再也不應該發生了。銀行只能根據自己儲備的金銀水平放貸。這壹原則應始終保持。1848年，加州發現了壹座巨大的金礦——舊金山。從1848開始，美國的黃金供應量連續9年空前增長，僅加州就產出了5億美元的黃金。
同時，加州黃金的發現也導致了當時歷史上最大規模的移民。隨著黃金供應量的大量增加，銀行開始大規模擴大信貸(美國的許多重要工業、礦山、交通和機械都是在這個黃金時代建立的)，銀行也開始向那些狂熱的黃金和土地投機者放貸。1857年8月24日，紐約俄亥俄人壽保險信托公司突然破產，引起市場恐慌。30天後，費城的賓夕法尼亞銀行也關門了。這個城市的每個銀行門口都排起了長隊，儲戶們試圖取回他們的錢。5438年6月+10月形成了全國性的恐慌，直到5438年6月美國內戰開始才結束+0861。
(4)房地產周期1869。
1864美國內戰結束後，19的60年代後，隨著第二次工業革命的發展，各國逐漸走出經濟低迷的陰霾，登上經濟高速發展的列車。幅員遼闊的美國繼續以鐵路為重點發展經濟，鋪設新線路給美國人乃至世界各地的投資者帶來了無限誘人的盈利前景。
為了鼓勵資本密集型的鐵路投資，聯邦政府通過多種形式鼓勵鐵路投資，如充分利用金融工具借入資金、給予政策支持、無償給予土地等。聯邦給鐵路公司的土地很大，明尼蘇達州和華盛頓州占1/4，威斯康星州、愛荷華州、堪薩斯州、北達科他州和蒙大拿州占1/5，內布拉斯加州占1/7，加利福尼亞州占1/8，路易斯安那州占1。巨額土地投資為鐵路公司解決了資金問題。根據聯邦政府的援助政策，鐵路公司授予的土地可以自行處置。為了把這些土地變成資本，鐵路公司壹般采取兩種方式:壹種是直接高價賣給移民；二是組織城鎮開發公司炒作城鎮用地。土地投機在1869達到高潮。
美國總統格蘭特於1873年批準了《鑄幣法》，由原來的金銀本位制改為金本位制。結果，銀價暴跌，導致貨幣供應迅速收緊。與此同時，5月1873，1，壹個意想不到的地方發生了恐慌(奧地利)。奧地利銀行深陷鐵路股泥潭，經濟危機和對危機的恐懼已經傳導到德國、比利時、意大利、瑞士和荷蘭。最後，1873年9月8日，華爾街沒能抵禦住像瘟疫壹樣蔓延的經濟危機。這壹天，紐約倉庫和證券公司相繼違約。壞消息還在後頭。9月19日，傑庫克公司投資銀行大樓在暴風雨天氣中被宣布關閉。
(5)房地產周期1888。
1886之後，鐵路建設又漲了。從1885到1892，全球建成的鐵路線達到19萬公裏，比上壹次高潮增加了近壹倍。其中，美國修建了7.5萬公裏的鐵路，比上壹次高潮時多了壹半。這壹時期開始了電氣革命，電燈、電話、電車、電機等等不斷問世，形成了壹個又壹個新的產業。這壹時期，電燈、電話、電車、電機等不斷問世，形成了壹個又壹個新的產業。在鐵路建設和電氣革命的推動下，美國工業發展迅速，大量移民進入該國，開辟了新的土地。土地投機瘋狂，在1888達到頂峰。從65438年到0890年，金融危機發生在美國。1891上半年重工業和輕工業生產下降，但下半年迅速好轉。1893再次陷入危機。就房地產而言，最著名的是1887年佛羅裏達房地產泡沫的破滅。
從6月1893到8月65438，工業股的市場均價下跌了近壹半。壹年時間，超過600家銀行和信貸機構破產，超過15000家破產，蕭條持續到6月1895。
(6)房地產周期1908
1907-1908期間，在美國，這壹時期大量的個體企業被改造成股份公司，發行摻水的股票，從中獲利豐厚。如此高的價格難以被有限的需求所接受，所以泡沫破滅的時機已經成熟。
從1907到1908，美國有超過300家信貸機構破產，負債達到3.56億美元，而大多數銀行停止支付現金。30多家鐵路公司倒閉，他們擁有665438+億美元的股票和債券，鐵路長度為1.3萬公裏。還有27400家工商企業登記破產，債務達4.2億美元。
(7)房地產周期1929。
眾所周知股市在1929暴跌。危機的原因是美聯儲的不作為導致貨幣供應短缺。我們擔心的另壹面是，房地產市場的崩潰也可能是直接原因。房地產價格的持續大幅下跌，導致其市值嚴重低於其所擔保的銀行貸款金額。房價和農地價格跌得越低，銀行系統的破產就越多。標誌性事件是1927年帝國大廈的建造和1926年佛羅裏達房地產市場泡沫的破滅。前者在1931被稱為“空州樓”。