2017房地產估價師案例分析重點:加油站估價
(壹)加油站房地產估價的壹般特點
1.位置極其重要，分布離散。
加油站作為經營性房地產的壹種，壹般在建築質量、材料、工藝、設備設施等方面差別不大，對其營業收入影響不大。加油站的經營收入主要取決於其所在地的街道狀況和車流量，其車輛的進出口狀況也對其經營效率有影響。因此，位於同壹區域、規模相同、設備條件相同、價格水平相同的兩個加油站，由於路況不同、車流量不同，可能會有不同的營業收入。可以說加油站房產的價格主要取決於區位，由區位條件決定的地價是加油站房產價格的主要組成部分。此外，與其他商業地產往往沿街分布或成片聚集不同，加油站之間壹般有壹定距離，位置分布是離散的。由於導致加油站選址條件優劣的因素較多，加油站之間的可比性相對較差。
2.商業個性有顯著差異。
加油站可以說是壹個比較簡單賺錢的行業。但加油站經營者采取的管理方式和管理模式仍存在諸多差異，直接表現為經營收入和成本的差異。根據實際評估中調研測算的數據，不同加油站的營業收入差異明顯，營業費用差異較大，部分收入水平較低的加油站與其區位條件不符。因此，單純采用基於個別加油站實際財務報表的收益法難以滿足房地產估價原則的要求，估價結果難以反映加油站房地產的實際價值。
3.有成品油專營帶來的超額利潤。
以前加油站是政府管制嚴格的行業，加油站的經營有壹定的壟斷性，有成品油特許經營帶來的超額利潤。我國從2005年6月65438+2月1開放成品油零售市場，從2006年6月65438+2月1完全開放國內成品油批發市場。成品油特許經營帶來的超額利潤減少了。
因此，在使用收益法評估加油站房地產價格時，需要根據實際情況考慮區域加油站經營中是否存在成品油特許經營帶來的超額利潤，如果存在，應在計算凈收益時予以扣除。
目前加油站市場交易的例子很少，壹般很難用市場法來評估加油站。由於加油站是經營期間有持續收入的經營性房地產，壹般以收益法為主進行估價，成本法也可以作為估價的輔助方法。[案例2-9]
第壹路地下87個車位評估結果報告。上海浦東新區×××路××巷(節選)
壹、客戶(略)
二。評估機構(略)
三。評估對象
1.估價對象的權屬狀況
根據委托方提供的《上海市房地產權屬證書》[滬房地普字(2000)第××號]和《房屋土地權屬調查報告》(上海市浦東新區房地產測繪中心，第2000-J ××號),號地下室的所有權人。估價對象所在的浦東新區××路×巷為A公司，總建築面積32000。
2.估價對象的位置及周邊情況
估價對象位於第壹層。上海市浦東新區×××路××巷，浦東新區位置×;×鎮×村×山。估價對象所在的Xx花園東臨XX路，南臨XX路，西臨XX路，北鄰XX路。
3.估價對象的建築狀況
估價對象位於壹號樓地下室。浦東新區×××路××巷，鋼混結構，2004年竣工，總建築面積3,209.360m2，其中地下車庫3,045m2(共87個車位)，地下環網室27.09m2，地下變電站(1)27.70m2，地下變電站27.70 m2。估價範圍為第壹層87個車位。浦東新區×××路××巷，建築面積3045㎡。
4.生活環境和交通狀況
居住環境:估價對象位於“XX花園”。“XX花園”由A公司投資開發，占地20萬平方米，規劃建築面積40萬平方米。該社區分六個階段發展。截止評估日，壹至三期已入住，四期、五期已交房。“XX花園”是上海市優秀的四高實驗小區。曾獲首屆中國優秀環境設計大賽綜合金獎、上海市最佳住宅房型獎。小區地下有設施完善的車庫，住宅套數與車位數之比為3: 1。地面中央花園的休閑區、遊戲區、健身區排列有序，近60%的綠化率與迂回的溪流形成錯落有致的公園景觀。
有“羅森”、“21”、“梅林正廣和”便利店、丁琪媛生鮮超市、民生銀行、農業銀行24小時自助營業部，還有社區休閑商業服務、幼兒園等。周邊的“新都匯”、“麥德龍”、“B&Q”、湯臣高爾夫球場、世紀公園、上海新國際博覽中心，為生活在這裏提供了便利和舒適。但是社區離學校和醫院很遠。