近期，北京、成都、杭州、東莞等地相繼出臺樓市調控政策，意在為樓市降溫。其中，北京和成都的政策分別針對離婚和贈與客戶。雖然政策小而精，但杭州樓市通過延長社保年限，進壹步升級了限購。
在政策頻出的當下，房地產調控正呈現出精準性和全面性。不過，即便如此，業內人士認為，樓市仍將面臨房價上漲的壓力，政策調控仍處於“從緊”狀態。
01
房價漲的太快了，城市壓力突然大了？
在調控方面，北京的樓市政策具有很強的信號意義，可謂是全國其他城市調控樓市的風向標。
8月5日，北京市住建委發布《關於進壹步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離婚的，離婚前原家庭擁有兩套及以上住房的，自離婚之日起三年內，任何壹方不得在本市購房。新規定將於5日實施。
顯然，這是壹個小政策。在業內看來，北京樓市調控主要是“打補丁”，但其信號意義遠大於實際效果。北京市住建委相關負責人表示，出臺遏制“假離婚”購房新規，也是落實中央關於加快發展保障性租賃房和進壹步做好房地產市場調控工作會議精神，保持調控力度不動搖。
業內人士認為，這更像是壹種說法。重要的是北京會繼續做細調控，尤其是問責機制會進壹步落實。各區主要領導要親自過問，深入調研，加強調度，確保地價、房價穩定在合理區間。
這與住建部此前的說辭壹致。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張表示，要會同有關部門進壹步落實城市政府主體責任，強化省級政府監管指導責任，調控不力。房價漲幅過大的城市，要堅決問責。
上周，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等地政府負責同誌，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，提出要加強調控和監管，促進房地產市場平穩健康發展。
原因是樓市太火了。統計顯示，2021 6月，銀川、徐州、金華、泉州、惠州新建商品住宅銷售價格指數環比漲幅均超過4%，同比漲幅均超過6%。二手房方面，二手房價格指數環比漲幅也在4%以上，尤其是金華，二手房價格指數環比漲幅為10%。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，約談問責是長效機制管理的重要壹環。調控告別了過去自上而下的調控，轉向“壹城壹策”框架下的調控，即調控的自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方政府對調控的效果負責。
“這也預示著房地產調控政策將完善壹城壹策的機制，不存在松動或周期性調整的可能。”李表示，近期降息實施後，市場預期調控政策可能會周期性松動。但在房價、地價不斷上漲的情況下，新的調控政策隨時可能出臺。
02
構建樓市長效機制？
7、8月份主要房地產政策綜述
數據來源:根據中央手指醫院的庫存。
結合今年以來的樓市調控可以發現，房地產的樓市調控具有精準性和全面性的特點。
在準確性上，據克而瑞觀察，湖州、Xi安、合富、嘉興、紹興等城市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房產交易稅費、設立二手房參考價格、搖號新房點數等。
尤其是二手房的參考價格，截至目前，從深圳開始，成都、東莞、Xi、紹興、無錫等城市都出臺了相關的政策通知。中原認為，二手房市場參考價格發布機制的覆蓋面在不斷擴大，價格調控的“工具箱”在不斷完善。同時，二手房市場參考價格的發布，將對住房貸款、掛牌價格等方面形成參考，有效穩定市場預期，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
此外，針對學區的政策也在不斷出臺。北京、太原、溫州等城市相繼出臺了針對學區房的政策。如7月4日，北京市西城區房管局組織賈立安、我愛我家(000560，股吧)、21世紀不動產、麥田、中原等各大房產中介積極配合教改政策工作會議。
在全面性方面，主要體現在規制範圍的廣度上。壹方面，從經營性貸款的圍剿到房貸利率的提高，房地產行業信貸全面收緊。根據中國銀行業和保險業監督管理委員會公布的數據，截至4月底，房地產貸款同比增長65，438+00.5%，增速為八年來最低。
與此同時，房地產信托余額和投資於房地產的理財產品規模持續下降。與去年同期相比，房地產信托余額下降約65，438+03.6%，自2065，438+09年6月以來呈現持續下降趨勢，投資於房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。
房貸利率也大幅提高。融360數據顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率為5.33%，較2020年末上漲11BP，二套房平均房貸利率為5.61%，較2020年末上漲8BP。
另壹方面，供給側改革落實在土地端。李認為，除少數城市外，第壹輪集中供地的整體溢價率很低。扣除競建，實際成交溢價率僅為16%-17%。所以未來房價反彈壓力不大，地價倒逼限價松綁的壓力也不大。
目前房地產行業圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”所采取的政策，在深度和廣度上都更加豐富和靈活。不僅如此，未來政策有望進壹步延長。柯睿認為，房地產長效機制改革將進入“深水區”，未來租賃住房供應和房地產稅制改革將加快推進，速度和力度將高於市場預期。
03
下半年樓市降溫“板上釘釘”？
在政策的壓力下，房地產市場呈現下滑趨勢。統計局數據顯示，6月份，房地產開發景氣指數為101.05，連續4個月下降。
但總體來說，上半年的熱度還是很高的。統計顯示，6-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%。其中，住宅銷售面積增長29.4%；商品房銷售額929365438+億元，增長38.9%；其中，住宅銷售額增長41.9%。
而且下半年樓市面臨房價結構性上漲壓力。以北京為例，首批房源的平均樓面價約為3.5萬元/平，實際住宅銷售均價可能為6.3萬元甚至更高。業內人士認為，如果這些地塊未來能賣到最高價，北京主流市場的價格漲幅可能超過30%。
中怡園認為，短期來看，受調控政策影響，熱點城市房價漲幅將收窄。但從地價、二手房價格和新房價格的關系來看，全年新房價格結構性上漲。
壹方面，當前100個城市二手房價格整體表現出較強的抗跌性，二手房價格的上漲也能反映出當前購房者的置業情緒仍處於高位，對新房價格形成支撐；
另壹方面，今年以來，住宅用地成交樓面價大幅上漲，地價的持續上漲也帶動了房價。綜合來看，下半年新房價格可能繼續小幅上漲。
雖然政策效果已經開始顯現，比如深圳、廣州等城市市場降溫，壹些三四線城市也在跟進。預計政策效應將進壹步顯現，但樓市調控仍面臨高壓。
比如南通4月8日被住建部約談，4月20日緊急出臺10條調控措施。柯睿認為，南通的調控僅限於供給側的收緊，不涉及限購、限貸、限售等需求側的調整。要從根本上扭轉市場預期，確實很難。
換句話說，盡管政策已經如此密集和精準，但部分樓市仍將面臨房價上漲和樓市熱度上升的壓力。