專家建議，房產交易中如果業主違約，定金壹定要雙倍返還。購房者只能和業主協商推遲收到全款的日期。如果業主不同意，只能以業主惡意拖延騙取定金為由，要求退還定金。
專家還提醒，當協議標註為“定金”時，購房者可以取回；如果標為“定金”，而妳又沒有在認購書規定的期限內進行進壹步的協商，理論上，取回定金的難度會更大。
所以對於購房者來說，為了避免失去認購書的錢或者定金，在簽認購書的時候不要急於馬上交錢，而是要仔細考慮清楚。壹旦決定支付認購款，不妨在認購書中書面約定，如果買受人決定放棄所認購的房屋，業主應退還定金或認購款。
以下是買二手房交定金前的註意事項:
1，驗證房本？
妳首先要搞清楚房屋的權屬是否真實、完整、可靠。房屋所有人是否與他人存在“* * *權利”關系？房子裏還有其他債權債務糾紛嗎？但最重要的是，賣方必須出示並提供合法的《房屋所有權證》。其次，要搞清楚所購“二手房”的確切面積(統稱建築面積)。核實《房產證》標註的面積數與實際面積是否壹致？還要研究與地段、環境、價格和房屋結構、格局、采光條件、物業管理等相關的具體規定。最後，要明確購買“二手房”的程序。買“二手房”不要相信賣家所謂的“承諾”。買“二手房”，買賣雙方必須簽訂《房屋買賣合同》，到房屋所在地的市、縣房地產交易管理部門辦理登記、過戶、繳納國家規定的稅費等手續。？
2.確認失主:核實真實身份？
首先要確定房產證上的名字是房主本人。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方查驗簽約主體的真實性，主要是核實業主身份、業主證件的真實性及其與業主身份的壹致性，特別是買賣雙方在沒有第三方作為中介擔保的情況下自行交易，防止不法人員偽造業主身份證、房屋產權證進行詐騙，最大限度規避金融風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程平安無事。最有效的方法是委托壹家資信好、品牌知名度強、專業性強的經紀公司承擔擔保責任，這中間會核實雙方的真實身份，確認房屋產權沒有爭議，約束雙方的行為。？
3.小心中介吃差價？
如果是通過中介公司買房，就要小心了。現在不吃差價的中介公司很少，所以妳壹定要找壹家企業比較大，信譽比較好的品牌公司，而且壹定要要求見業主本人，當面和他談好價格。如果中介說業主忙，打不通，或者讓兒子、姐姐、妹妹或者其他親戚代替業主本人和妳通話，妳壹定不要相信他們。如果他們壹再拒絕，那壹定是有鬼。中間肯定是有差價的。交定金前壹定要堅持見業主本人，壹定要簽三方合同(業主、妳、中介)。不要只和中介簽單方合同，壹定要簽三方合同。中介公司的人會特別說，不要壹會兒聽中介的好話，壹會兒被他們繞過去。
以下是北京二手房糾紛的壹些案例，提醒購房者警惕“雷區”。
先清產權再交定金。
“80後”租房者小王決定出手，鎖定了北京的二手房。但他壹看中海澱區的壹套二手房，房主就漲價了。小王也看中了豐臺區的壹套二手房。他著急交定金，是因為擔心業主漲價。後來中介門店的經紀人告訴小王，房子還有銀行按揭，小王非常後悔。
“購房者買二手房不能盲目交定金。他們首先要明確房子的產權。”北京市隆安律師事務所合夥人鄭雷律師表示，買方可以要求中介經紀人檢查房屋產權。如果存在債務糾紛、抵押貸款等產權不清的情況，不要將首付支付給賣方，以免造成不必要的損失。
簽黃金協議，記下細節
為了孩子上學，老李把小房子賣了，準備換學區。老李看中了西城區的壹個學區房，通過中介門店與業主簽訂了定金協議。但他不知道是否有必要把學區房寫在定金協議裏。
律師鄭雷說，“在支付定金之前，買方應與賣方簽訂定金協議，落實交易細節。比如在定金協議中，寫明房屋地理位置、房屋交易價格、車位號、車位價格等具體內容。”
對於買學區房的購房者，鄭雷律師建議，要註意在定金協議中寫明房子是否屬於學區房，學區房名額是否已經使用等。，以免他們買了房卻不上學。
“20%”是存款上限。
孫瀟選中了石景山區的壹套二手房，總價300萬元。孫瀟好不容易和賣家協商好了要交定金，因為對方要價70萬，而她手裏沒那麽多現金。
“定金的數額由雙方約定，但不得超過主合同標的物的20%。交大額定金的買家可以選擇資金監管。在這筆交易中，孫瀟只需要向賣家支付60萬元定金。”鄭雷律師說。
對於定金的法律效力，鄭雷律師解釋說，定金協議對買賣雙方都有約束力，雙方都必須按照協議履行義務，否則將承擔壹定的法律後果。買受人不按約定完成二手房交易的，出賣人可以不再退還定金；出賣人未按約定完成二手房交易的，買受人可以要求出賣人雙倍返還定金。
(以上回答發布於2016-03-17。目前的購房政策請參考實際情況。)
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