以前市場覺得福州拆遷速度慢，這個項目反應最快。不到壹年的時間，老房子就能變成新的預售地。來說說這個項目吧。
房地產規劃
保利招商和悅風華:備案名稱(融海大廈)位於福馬路南側，吳麗婷地鐵站旁。
項目占地37畝，規劃住宅9棟，其中18F小高層6棟，26-27F高層3棟，共548戶，主推105、107、128、143的2T2產品。
土壤跳動情況
2021，65438+2月，1，保利拿下土地parcelNo。2021-59底價1447萬，樓面價20551元/㎡，商品房指導均價35000元/㎡，土地面積37.77。
分析:去年最後壹次土拍，保利以底價拿下聯盤舊改純商業用地地塊。就在同壹天，隔壁58號純商業用地地塊被拍賣，隨後的傳播就是因為該地塊。不管實際情況如何，從那個時候開始，福州的土拍已經徹底冷淡了。
項目是保利拿下的，和板塊內很多項目壹樣，是招商聯合開發的，可以說是給予了壹定的保護。
就地塊而言，很像南方的貴嶼嶽影B區，體量不大，地形方正，開發難度不大。
但是地塊指數高，容積率高達2.8。本以為會像王雲壹樣定位高層走廊，沒想到項目設計成全2T2板樓，6棟樓的高度只有18層，54米。這個設計以後再說吧。
從地塊規劃來看，純住宅項目位於聯盤，靠近地鐵口，目前有多個新盤在售。項目樓面價2W，指導價3.5W W，無精裝要求。從目前的整體定位來看，在區域內具有壹定的優勢。
工程計劃
從目前的建築規劃來看，設計為4橫3縱，其中18層住宅采用兩棟連體建築，項目容積率為2.8。從設計來看，也是直接滿滿的。
相比之下，目前該地區有兩個典型項目:
1.藍軍何銘位於洪光村，地塊面積58畝，容積率2.195。
2.位於南部，綠城美麗的貴嶼方言映月，地塊面積76畝，容積率2.5。
從三個指標對比來看，藍軍何銘設計為11 18層住宅，貴嶼嶽影B區設計為3棟16層住宅，6棟25層住宅。
對比這個37畝的地塊，設計了3棟27層的房子，6棟18層的房子，這就產生了壹個問題:這個設計中的建築間距是多少？
看建築圖，感覺整個建築間距不錯，但從圖上看，地塊深度約為160米，除去南北建築需要預留的部分空間，約為11米。根據每棟建築的深度計算，每棟間距約為33米，(160-6544)
對於這個建築間距數據，最需要註意的是北側的1和2棟，因為南端的建築高度是78米，中間還有壹棟3號樓。
當然實際計算肯定是不壹樣的，但是項目處於高容積率地塊，而且這個設計是通過高低搭配設計，連體建築，按照現在的定位是最適合板塊的。
相比之下，藍軍和明港在洪光村改變了產品，貴嶼嶽影在蓮盤改進了產品。項目把兩者結合起來，把新換的產品放在聯盤。同時地塊無精裝要求，預計是目前整個東區最適合的項目。
當然，按照目前的效果圖來看，肯定有很大的視覺誤差。建議有興趣的買家可以看看沙盤+實地評測。
戶型情況
105，107平米:三室兩廳兩衛，2T2的設計，核心設計，沒有太多的空間浪費和寬闊的陽臺，但是實際的泳池對於2T2這樣的面積來說預計不低。
最主要的傷是客用衛生間面對餐廳，三個房間整體空間比較壹般。同時客廳兩面墻都是臥室入戶門，電梯連著朝南的次臥。可以說2T2在這方面有自己的稀缺性，但是缺點也會很明顯。
從布局上看，這套公寓位於小區北側，靠近地鐵站，有壹定的噪音和行人影響。同時南側為高層住宅，對采光也有壹定影響。可以說，社區剛需產品遭遇了諸多不利因素。
128㎡:四房兩廳兩衛，大設計，四開間朝南。是主流布局，獨立餐廳，臥室預留壹點空間。主要缺點是可能用於2T2***，無法享受獨立電梯廳的贈送。這也是項目的主力戶型，位於小區南側。
143㎡:四房兩廳兩衛，設計寬大，四開間朝南，也是主流布局。亮點是客餐廳，南北通透。同時采用大寬度設計，空間感好。但從戶型來看，客廳預計進深較短，臥室入戶門在左側。此戶型位於小區內三棟27層左右的高層住宅，預計泳池不低。
位置分析
該項目位於吳麗婷，其優勢在於北側的地鐵2號線。可以說地鐵板塊比較純粹，當然是馬路對面的腫瘤醫院，有壹定影響。此外，北側的福馬路也有壹定的噪聲影響。最近在建築東側，也就是中海金府北側，有壹場廟會風波，有壹定影響。
同時，在小區南側，綠城貴嶼嶽影是壹棟25F的樓，南側的樓需要註意采光。目前連潘基本都是新盤，城市界面已經完善。配套板塊不多，但是周邊的修傑楷廣場和泰禾廣場都不是很遠。總的來說，位置還是比較滿意的。
價格分析
雖然項目還沒上市，但圖派也給出了按照東區目前購買力3.5W的指導價，預計不會采用精裝溢價。與周圍地區相比:
1，貴嶼映月:純商業板塊配少量公租房，精裝均價4W(寺廟建築均價3.6W)。
2.喬蓉王雲:拿3.6W的高層精裝公租房來說
3、湘嶽首開:帶公租房，毛坯均價3.2W
4.中海濟南湖3號院:小地塊，精裝3.66W W。
5.龍湖浦田:已清算，安商房，備案價3.3W
6.世茂輝煌天城北區:帶安置房的新房，均價3.2W
分析:東區有很多參考項目。目前，喬蓉王雲和龍湖浦田已經全部被清算。從定位來看，浦田的壹些樓盤也位於2T2，產品面積也差不多。但是浦田是商業建築，因為地塊不規則，價格也低2K。相比較而言，該項目的優勢相對更明顯。
目前該區域在售的新盤，藍軍何銘精裝價格為3.4W雖然產品定位接近，有精裝，但區位差異很大。
桂雨映月。最近苗樓精裝均價3.6W，對比之下不算誇張，只是項目門檻太高，地段改善吸引力不太高。
目前也有不少競品在售，比如金岸湖三院，精裝3.66W已經備案，保利自己的保利雲，主打雙地鐵於謙站，指導價3.2W，首開湘粵3.2W在售，加上幾個安尚房有庫存。
從項目對比來看，在壹系列項目中，產品定位還是有優勢的，尤其是對於剛換的購房者。當然，目前東區在售項目太多，預計價格會隨著庫存和競爭的加劇而走低。
房地產摘要
項目位於吳麗婷，優勢為純商務定位，純地鐵板塊，住宅用2T2板樓，居住體驗高，戶型布局也符合主流。兩家央企的聯合發展也有壹定的保障。缺點是需要註意壹些建築的采光和噪音，板材本身壹般搭配，還有就是腫瘤醫院的影響。同時，目前庫存較大，上市壓力不低。
對於東區的購房者來說，之前分析過，今年剛改的項目很多。相比前兩年的區域改善和安保業務兩大趨勢，今年樓市呈現橄欖形。
肉眼可見，新換的新盤堆積如山，很多都是純生意人，基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流。可以慢慢比較價格，慢慢選擇。