“面朝大海，春暖花開。”這是許多人的理想家園。
6月底，正值北方炎熱幹燥的夏季即將到來，很多機構開始鋪天蓋地地推銷海景房，“低價”、“給妳壹個度假式的生活”，這樣誘人的廣告詞滿天飛。
威海乳山，壹個以海景房聞名的山東小城。盛夏，當全國各地的遊客和“看房團”湧向威海時，關於這個網絡名人小城的各種抱怨開始刷屏:“鬼城”、“新房不能打折賣”、“最遺憾的海景房”...
以海景房火了這麽多年的乳山怎麽了？近日，全國商報記者在威海乳山走訪發現，當地二手房價格僅為新房的壹半左右，各地“看房團”成為新房的主要買家。當地工作多年的中介告訴記者，樓層高壹點的房子，價格甚至還不如10年前。壹套復式的成交單價可以低至1800元/平米。
這個市場幾乎完全由外來者支撐。
乳山市的海景房主要分布在銀灘旅遊度假區，於7月1992開始建設，並於7月1994被山東省政府批準為省級旅遊度假區，規劃面積8.5平方公裏。
近日，記者從北京坐高鐵到威海6個小時，再坐城際大巴2個小時左右到100公裏外的乳山。6月底的乳山，小城完全沒有了北方的炎熱，涼風習習，環境舒適寧靜。滿街都是掛著北京、河北、遼寧、河南、福建車牌的私家車，這裏的海景房市場幾乎全靠外地人支撐。
“我們這裏的單價是9000元/平方米，銀灘的新房基本都是這樣，但是質量好壹點的價格會在1000元/平方米以上。”在金鼎淮河路9號的售樓處，銷售人員告訴記者，“這幾年新房價格穩中有升。去年是8000元/平方米，今年就是這個價。”
記者通過詢問銷售人員了解到，銀灘海景房新房目前非常緊俏，價格壹路上漲，買了之後簡直就是升值。
金鼎淮河路9號小區位於銀灘東部，在售新房以壹居室小戶型為主，明顯針對來此度假的老年人。
民族商報記者在項目現場看到，新房外墻多為金黃色，與周邊二手房大相徑庭。
“我們的新盤都是框架結構，質量跟周圍磚混結構的老房子沒法比。小區的綠化環境會好很多，所以價格會稍微貴壹點。”銷售人員特別強調:“目前銀灘不再審批新的房源項目，妳能買到的新房越來越少。”
但沒過多久，記者又看到了另壹種不同的畫風。
“買了之後就後悔了。”兩年前以7000元/平方米的價格在金鼎銀龍灣買了新房的陳先生遺憾地說:“這附近的二手房價格不到4000元/平方米。妳家房子質量再好，也經不起壹半的差價。這房子在我手裏，除非妳再虧壹半，否則很難再賣了。”
“那時候不知道二手房嗎？”對於記者的提問，陳先生無奈地說:“當時‘看房團’把時間安排得很緊，根本不給我們接觸當地群眾的機會。我們沒想到這裏的二手房這麽便宜。”
據記者了解，組織全國各地的“看房團”下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣。每到周末，滿載著來自全國各地客戶的大巴停在銀灘的大街小巷，這也是當地人常說的“看房團”。
銀灘部分二手房中介也試圖與“看房團”接觸，推銷低價二手房，也引發了與新房項目銷售人員的矛盾。
“有規矩。”在銀灘做了近10年二手房中介的張先生告訴國商報記者:“(看房團)是別人帶來的旅遊客源，我們搶不來。但是，也有不懂規則的人來搶客戶，很慘。”
在另壹個售樓處，當記者詢問新房的情況時，壹位年輕的中介很警覺:“妳是和‘驗房團’壹起來的嗎？”如果是(看房團)的話，我不敢收，也買不起。"
新房項目的銷售人員似乎早就習慣了這種營銷模式，對於記者這樣不請自來的客戶，他們顯得特別驚訝。
“我們接待的像妳這樣的散客很少，大部分都是‘看房團’。”銀灘某新房銷售人員坦言，由於壹個工作日沒有“看房團”，擺滿桌椅板凳的售樓部顯得空蕩蕩的。
各地遊客，在信息不對稱的情況下，在銀灘買了壹套新房，比周邊二手房貴壹倍多。
從高速發展到“蕭條”
為什麽銀灘二手房價格只有新房的壹半？答案很簡單——供過於求！銀灘有多少海景房？“把乳山市的人全填了還不夠。”壹位乳山市民這樣告訴記者。
據記者了解，乳山銀灘在2000年後加快了建設海景房的步伐，在20多公裏的海岸線上，自西向東先後建設了200多個海景房項目。在乳山市，國家商報記者看到最多的是裝修、建材、家具等店面，據說靠的就是來自銀灘的生意。
從2000年到2005年，乳山年鑒描述了房地產行業的快速發展，房地產投資總額從8800萬元飆升至7.53億元。
隨著海景房的大規模開發，全國各地大量購房者湧入銀灘。《乳山年鑒》描述:“2006年，銀灘旅遊度假區房地產市場發展和銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民進入該地區購房和投資自住，房地產市場開發量和房價持續上漲。”
2007年到2010，是乳山房地產開發的高峰期。2007年，乳山完成房地產投資35億元，比上年增長116.05%，銷售面積1192500平方米。此後壹直高位運行，直至2010。2010年完成投資3365438萬元，銷售面積達到1.28萬平方米。
據記者統計，2007年至2010年，乳山地產總竣工面積高達562.34萬平方米。顯然，市場很難壹次性消化這麽多房子。壹路高歌猛進之後，銀灘出現了退市的問題。
2010年後，銀灘海景房快速發展的隱患開始顯現。
2011年後，《乳山市年鑒》不再披露全年房地產銷售面積和金額，竣工面積日益萎縮。當年，乳山市政府也停止了普通海景房的規劃審批和開發建設。
2013年，乳山市房地產竣工面積僅為885200平方米，不到2010年高峰期的壹半。
2014，乳山官方用“市場形勢低迷”來形容房地產市場。
“爛尾”海景房重新入市
2013前後，銀灘不景氣的海景房市場出現了壹批爛尾樓。
比如乳山光谷新力置業有限公司(以下簡稱光谷新力)開發的銀龍灣，本應在2013交房。來自安徽的業主準備收房時，得到的回應是“不知道什麽時候能交房”。此時，距離業主買房已經過去兩年了。同樣，哈爾濱陽光房地產開發有限公司(以下簡稱哈爾濱陽光)開發的海景城也曾是“爛攤子”，兩家公司屬於同壹個老板——丁文華。
此後，政府采取了行動。第壹，丁文華因合同詐騙入獄。隨即，光谷新力和哈爾濱陽光進入破產清算程序。
在政府“合理引導地方有能力的開發企業接手部分具備振興條件的爛尾項目，註入二次資金，規劃調整”的政策下，這些項目由金鼎地產接手，這兩個項目的發行公司為金鼎。
經過壹系列整合，銀灘新房銷售又開始了。多年後，“蓮花銀灘海景花園”變成了“生活在國際都市”。《國家商報》記者近日走進該小區，看到的依然是雜草叢生、半成品別墅。
新房子的審批已經暫停。目前銀灘能讓本地“看房團”買到的新房，大部分都是前期盤活的項目。正是在金鼎的重新包裝下，這些爛尾樓才能在市場上重新銷售。
“我們不敢賣金鼎的新房和二手房。”中介小王告訴記者:“人家不讓賣，我們買不起。”記者也詢問了其他中介，得到了同樣的答案。此後，記者也通過各種二手房平臺搜索，發現金鼎的二手房非常少。
這可能也是銀灘新房和二手房價格如此分化的原因之壹。
二手房價格退到10年前。
銀灘的生活方式和其他地方不壹樣，業主候鳥壹般來來回回，這也讓它缺乏發展的動力。雖然乳山市政府壹再強調完善基礎設施和便民服務設施，但改善仍不明顯。路上很少看到公共汽車。人們出行的主要方式是滿街行駛的電動迷妳四輪車，起價5元。
"在銀灘，賣房子的人比賣蔬菜的人多."這是中介張先生的壹句玩笑話，但並不誇張。走在銀灘的大街小巷，看到最多的店就是房屋中介。
沒有多少超市提前關門。晚上8點，記者想去超市買水，下班後被告知不再營業。到了晚上，稍微熱鬧的馬路兩邊開始擺攤賣壹些蔬菜水果之類的生活必需品。
無處不在的老舊海景房在潮汐的侵蝕下斑駁不堪，就像這裏悠閑的老人。小區的安全系數似乎也不高。在記者走訪銀灘的兩天時間裏，他可以自由出入各個小區，從未遇到過物管的阻撓。
“現在這裏的天氣很涼爽。我只是來這裏過暑假，過完國慶節就回去。冬天這裏沒有暖氣，很冷。”徐大爺是石家莊人。2003年在這裏買房後，他過著候鳥式的生活。對於記者詢問的小區入住率問題，徐大爺表示，“我們還是願意住在這裏，但是這裏入住率很低。夏天好壹點，可能是10%，冬天恐怕連1%都不會。”
壹位出租車司機在壹次聊天中告訴國家商報記者，他曾經在銀灘這裏開過餐館，但很快就轉行了:“夏天旅遊的時候會有些人氣，其他時間就沒人了，沒法在那裏做生意。”
“除了房子還是房子，銀灘很多人買的時候都沒住。二手房和新房沒什麽區別，所以這裏空置房多，可以交易的房子也多，價格壹直沒上去。”房屋中介張先生說。
比如張先生告訴記者，10年前是銀灘海景房火熱的時候，當時的房價大概是3500元/平方米。10年後的今天，價格大致在4000元/平方米，可以說基本不變。“只有樓層低壹點的房子，比如3層以下的房子，價格漲了壹點，樓層高壹點的房子，價格比10年前還要差。”張先生說。
隨即，記者在電話中聽說他促成了壹套復式的交易，價格是1800元/平方米。記者從安居客官網查詢到，距離乳山100公裏的威海二手房6月均價為10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房價格堪比“白菜”。
中介低價收房也是銀灘房價停滯的原因之壹。“賣給其他買家可能會虧壹半，賣給收房的中介要打五折。”陳先生告訴記者。
中介張先生也說:“我手裏有6套房子，在銀灘很少見。”如果全款收下房子，價格肯定會更低，我們還要盈利。"
但張先生告訴記者，除非房子的地段和質量特別好，否則他不願意收房子，因為有的房子已經跌破價格了。
當記者即將離開銀灘時，鏟車和運輸車輛正在清理沙灘上的滸苔，因為每年銀灘最熱鬧的旅遊旺季即將到來。正在沙灘上散步的徐大爺對記者說:“我不在乎房子的價格。我壹個人住。附近沒什麽生意，人老了喜歡清靜。”中介小王說:“我願意趁著便宜多收房。旅遊旺季快到了，估計還會漲壹點。”
夜晚，銀灘的壹個廣場上，大爺大媽們從四面八方趕來，在霓虹燈下隨著音樂跳著廣場舞，盡管周圍的居民樓裏還很少有燈光。
文章來源:國家商報