國內外房地產企業成本控制研究動態
壹、房地產開發企業決策不當對成本的影響目前,我國房地產開發市場的投資環境日趨復雜,各種風險層出不窮。稍有不慎就會導致決策失誤,給企業帶來巨大的投資風險。在企業管理體制下,風險的存在將直接影響項目的開發成本。房地產開發企業決策不當對項目成本的影響主要體現在以下幾個方面。1.經濟形勢的變化影響項目的開發成本。經濟形勢的變化會導致房地產商的巨大經濟損失,比如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。從可行性研究到樓盤上市期間,市場需求很可能會發生變化,消費者對戶型結構和單位面積的偏好也會發生變化。在原有的細分市場中,這類物業仍然供不應求,但可能很快就會大量積壓,必然會使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期,貨幣貶值,物價全面上漲。雖然房地產有壹定的抗通脹能力,但其價格也會上漲。但是,人們手裏有壹定的錢,購買力相對降低,可能無法支付上漲的房地產,導致房地產企業開發的項目很難賣出去,承擔風險。2.法律政策風險影響項目開發成本。法律政策風險是指壹個國家所處的國際國內政治環境的變化以及相應的政策和法律的調整(如金融政策和財政政策的變化、土地使用制度改革、住房制度改革等),導致房地產開發商遭受經濟損失。對房地產商最直接的影響就是金融政策和財政政策。就金融政策而言,實行從緊的貨幣政策還是寬松的貨幣政策,直接影響開發商和購房者持有的資金,影響項目的開發和銷售,進而影響企業項目開發的成本。例如,2007年,壹系列針對房地產開發的土地增值稅規定和相關措施,大大增加了房地產項目的開發成本。3.相關決策者素質低,增加了開發成本。首先,在我國的房地產企業中,從事項目調研和項目估算的人員素質普遍不高。根據這些人員指定的項目方案的投資分析,決策者很難做出正確的決策,從而造成項目投資失誤,給企業帶來壹定的損失,計入企業的開發成本。其次,企業發展決策者本身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光,對項目的預期不準確,盲目開發、盲目建設,導致項目開發後難以銷售或售後難以得到預期效果,成本難以收回或收回緩慢。二、房地產開發企業決策不當的原因1。外部環境變化帶來的投資風險。房地產開發企業的外部市場環境往往會發生意想不到的不利變化,從而引發各種風險,主要表現為:壹是嚴重的通貨膨脹和物價上漲誘發建築材料價格上漲,工程成本隨之上升;第二,貨幣發行政策和銀行信貸政策。如果銀行收緊銀根,對地產商來說,意味著融資或變現的風險。第三,房地產供求形勢的變化。房地產供應嚴重不足已經成為過去。現在的情況是供大於求,房價自然會跌,銷售難度加大,推廣成本增加,幾乎不可能賣得更快。第四,房地產政策和由此產生的氣候。比如,目前銀行對房地產行業的支持重點已經從開發轉向購買,不利於剛剛開發、需要持續投入的房地產項目的發展。2.開發商主觀投資失誤房地產開發商主觀上對房地產市場的供求狀況、房地產政策、金融政策的理解、判斷或把握存在偏差。如果有些開發商過於相信他們會輕易轉讓項目,但他們並沒有這樣做;有的開發商在項目決策時只考慮和分析暫時的市場供求情況,而沒有考慮到開發周期因素,或者對市場的預估和項目自身優勢的判斷過於樂觀,最終導致銷售困難;其他開發商運營實力(開發實力、管理能力、營銷能力)不足,項目運營難以達到預期的經營業績。3.由於信息不對稱或不準確,成本預期不準確,由於房地產開發企業信息化水平較低,缺乏先進的信息獲取和收集手段,許多房地產開發企業基於不準確的信息,或前期研究不詳細,對項目的購買力和銷售前景過於樂觀,在應用中會導致與原來的估計產生較大偏差,從而導致後期的成本變動,在預期的基礎上增加項目的開發成本。三、提高房地產開發企業決策控制和成本管理的措施1。降低房地產開發的投資風險(1)進行充分的市場調研和分析。風險是指在投資和經營過程中,由於各種不確定因素,導致實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏差,最好的辦法就是通過市場調研,充分利用信息技術,獲取盡可能詳細、準確的信息,把不確定性降到最低,從而更好地控制房地產投資過程中的風險。通過對房地產市場供求狀況和趨勢的全面調查分析,選擇社會最需要的、能取得較大回報的投資項目。這部分工作可以由投資企業的有關部門進行調查,也可以委托咨詢公司等中介機構進行。(2)組合投資多元化的房地產開發企業可以有選擇地將資金投入不同類型的房地產開發項目,投資於不同收入水平的居民所需的不同類型的住宅、寫字樓、商鋪、賭場等,以減少未來收入的不確定性。因為不同類型房地產的開發風險不同,收益水平也相應不同。壹般來說,開發項目收益率相對較高的風險大,開發項目收益率相對較低的風險小。如果將資金投向不同的房地產開發項目,整體開發風險會降低。其本質是用個人房地產開發的高收益來彌補個人低收益房地產的損失,最終獲得壹個更平均的收益。房地產多元化投資的關鍵是如何合理確定不同類型房地產的資金投入比例,從而降低開發風險,獲得較高的收益率。(3)提前與租戶、客戶簽訂租賃或預售合同後,可以通過預租、預售的安排,規避房產空置、租金下跌、售價下跌的風險。當然,在預租、預售的時候,還要註意壹個問題,就是開發商的風險降低,意味著與之交易的客戶的風險增加。因此,開發周期越長,其他行業的客戶就越不願意與開發商簽訂固定價格合同。如果要預租或預售,租金和售價都會保持在較低水平。2.房地產開發項目(1)的有效成本控制通過保險手段轉移風險。通過向保險公司投保,以支付保險費為代價,將風險轉移給保險公司。保險作為壹種及時、有效、合理的分擔損失和實施經濟補償的方式,壹直是應對風險的主要手段,但保險的使用仍然受到限制,因為並不是所有的風險都可以投保,而且在很多情況下,保險並不能提供足夠的補償。(2)通過非保險手段轉移風險。房地產開發企業可以通過起草合法、合法的合同條款,將開發風險轉移給其他經濟單位。比如,房地產開發商將施工中的高風險工作轉包給其他專業施工單位,從而降低自身的風險責任。再比如實行項目股份化,將經營風險分散給所有股東。這種方式在壹些超出開發商能力的風險,或者無法提供保險的情況下,發揮著獨特的作用。(3)直接承擔風險損失的賠償責任,如直接將預期可能發生的損失攤入日常經營成本,或建立風險損失賠償基金,或建立自保公司。近年來,以設立專業自保公司為主要形式的自留風險手段已成為國內外極具吸引力和發展前景的手段,而這種主動自留風險手段的選擇和實踐應遵循法律規定。比如法定保險和強制保險的風險標的能否保留,受到很大的限制,也受到自身經濟實力的制約。3.參照目標成本控制方案進行投資決策。開發企業在進行房地產開發項目前,應進行可行性研究。如果他們盲目投資,企業的利潤將得不到保證,並可能導致企業虧損甚至破產。因此,利用目標建築成本控制方案進行投資決策是科學可行的。在立項之前,必須反復計算。如果建設總成本低於建設成本控制數,則投資項目是可行的。如果高於建設成本控制數,說明沒有達到預期利潤,項目不可行。通過系統全面的計算,可以保證企業開發項目的目的性,減少盲目開發帶來的經營風險和不必要的開發成本。