華夏幸福的情況引起了廣泛關註。6月65438+10月21日，上交所向華夏幸福發出監管函。
其實從65438+2020年2月，華夏幸福和中國平安就開始商量對策了。他們壹方面增加銷售和回款緩解現金壓力，另壹方面與平安商討相關資產的交易價格。自2018以來，中國平安對華夏幸福的投資超過300億元。
自救的同時，河北也開始幫助華夏走出困境。第壹個動作是幫助95億元現金。“我們不是沒錢，而是產業新城的賬還不回來。”另壹位幸福中國的人士認為，幸福中國暫時的困難是北京周邊限購、疫情等因素直接造成的。
危機
65438年10月20日，華夏幸福發布公告稱，“16華夏債券”1.48億元債券全部回售，債券在65438年10月23日前回售。截止發稿前，華夏幸福尚未發布進壹步消息。
此前有消息稱，河北省將有條件以95億元現金援助華夏幸福，前30億元中的15億元將用於回售“16華夏債”。
這筆2023年到期的債務，投資者在回售期間沒有選擇繼續持有，壹定程度上說明投資者對華夏幸福償債能力的擔憂。
據企業預警數據顯示，華夏幸福及子公司現有債券余額為522億元，2021到期債券接近200億元，其中2021年3月待償還債券為78億元。
除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債務，其中6543.8美元+0.67億美元需要在6個月內償還。綜合來看，2021年，華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計超過300億元。
信用債只是華夏幸福短期負債的壹部分。2020年三季報顯示，截至2020年9月末，華夏幸福的有息負債為2226億元，其中壹年內到期的負債為1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。
華夏幸福現金對短期負債的覆蓋率約為0.33，較2020年進壹步惡化。2020年中報數據顯示，在42家主要房企中，華夏幸福的現金短期負債率僅高於恒大和R&F，低於其他39家房企。
短期現金負債比作為企業的財務指標，反映的是企業的償債能力，壹般房企會通過增加銷售回款來彌補現金流的不足。但對於華夏幸福來說，由於2020年北京周邊重災區限購和疫情影響，銷售回款乏力。
從5438年6月到2020年9月，雖然華夏幸福產業園回款同比增長37%，但房地產簽約銷售額同比下降60%，使得最終當期銷售額僅為600億元，下降超過40%。
在房地產銷售貢獻方面，雖然其他地區貢獻逐漸增加，但京津冀地區仍然是最重要的糧倉，銷售面積占比超過40%，結算占比47%。
華夏幸福多位人士透露，2017年，北京周邊限購對華夏幸福的影響壹直持續到現在。雖然近年來，華夏幸福壹直在不斷調整區域和業務布局，以緩解北京周邊限購帶來的壓力，但調整發揮作用還需要時間。
2020年三季報顯示，在華夏幸福產業新城土地儲備中，京津冀待開發面積和壹級土地整理面積占比在下降，但在850萬平方米的土儲面積中，京津冀占比仍接近80%。
而2021是房企還債的高峰期。據機構統計，2021年，房地產行業到期債務達到10909億元，為近年來的峰值，其中信用債到期總量約為80%。
華夏幸福也是如此，其償債高峰在2021。目前市場傳言華夏幸福向中融信托發放的兩筆信托貸款逾期。
如何面對數千億的到期債務，是華夏幸福的壹道難題。華夏幸福表示，公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。
拯救自己
2020年第三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復正常，個別房企的業績也有較大增長。華夏幸福是為數不多的業績下滑的企業。
三季度業績出來後，華夏幸福的管理層和第二大股東中國平安開始積極溝通，試圖尋找更具性價比的解決方案。
據多位華夏幸福人士證實，大股東中國平安和以王為首的管理層已經多次討論華夏幸福的現狀和救助方案，推斷可能出現的情況，並討論了不同情況下的解決方案和措施，包括:
壹是針對部分優質產業新城項目，加大與第二大股東中國平安、華夏幸福南方總部的協同，變現部分重資產。2020年，該模式已率先在固安產業新城落地。
二是針對部分三四線產業新城項目，加速平臺化進程，從土地、地產項目、公共設施運營等多維度引入合作夥伴，加速資產變現。
這些措施和計劃的實施，是基於平安的意願和外部資源，以及幸福中國的實際情況。在不同的條件下，資源配置的方式和力度是不同的。
華夏幸福壹位人士表示，原產業新城的地產項目全部由華夏幸福開發，外部開發商從2017開始合作。目前已有約20家房企合作的案例。
華夏幸福之前的合作僅限於地產項目的合作開發，但未來無論是深度還是廣度都將進壹步拓展。包括不排除外部房企獨立開發行業內的房地產項目和商業項目，以及相關資產的資產證券化。“主要看了哪壹步。”上述華夏幸福人士表示，“在討論過程中，幾位老板推演了不同情況下采取的措施，並不是說我們會壹次性賣掉所有資產。”
在華夏幸福實施自救的同時，河北也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元資金支持只是其中之壹。
多方消息顯示，河北目前正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構溝通，以避免出現墊底降薪的極端情況，包括:
第壹，與銀行等機構溝通，避免停貸、撤貸、停貸。對於中國幸福而脆弱的財政狀況來說，類似的極端情況顯然是難以承受的。截至2020年年中，華夏幸福仍有2824億元銀行授信額度未使用；
二是與華夏幸福債權機構協調，對部分到期或即將到期無法償還的債務進行展期，避免集中支付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務占利息和負債的壹半左右，在房企中占比較高。
截至2020年6月5438+2月65438+2月，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中非並表公司擔保金額不足5億元。華夏幸福人士也表示，相比同業，華夏幸福沒有太多的表外負債，隱形風險相對較小。
資產幾何
截至2020年三季度末，華夏幸福在全國擁有52個產業新城項目，其中河北省項目18，尤其是固安、大廠、香河等北京周邊項目，支撐了華夏幸福收入的半壁江山。
2016年，華夏幸福銷售額首次進入千億房企陣營，在全國百強房企榜單中排名第八。2017年5月，北京周邊調控政策縣級出臺，華夏幸福首當其沖。
2018在河北的幫助下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和於堅介入華夏幸福管理層，共同主導華夏幸福的組織架構和人事考核變革，並與平安深度協同成立南方總部。
為了解決京津冀的重倉風險，華夏幸福有意識地加大了對非京津冀區域的投入，南京、杭州、鄭州、武漢周邊的區域貢獻比例開始上升，同時減少了對壹些低效項目的投入。
另壹方面，以吳向東為首的南方總部，專註於壹二線城市核心區域集商務、辦公、居住於壹體的綜合體項目開發。目前已在武漢、南京、哈爾濱、桂林落地項目，廣泛參與珠三角城市更新項目。
上述華夏幸福人士表示，南方總部和吳向東團隊的加入，讓華夏幸福在新興工業城市的發展內涵更加多元化，與地方政府有了更大的議價權和話語權。
產業新城本身回款周期長，回款慢。在房地產市場上行過程中，產業新城回款慢可以通過房地產銷售來彌補。壹旦樓市轉冷，這個短板的影響也會加劇。
相比其他房企，華夏幸福的簽約資產規模更大，截至2020年9月末以6543.8+0343億元位居房地產行業第二。二是應收賬款規模大。同期，華夏幸福以547億元位列房地產行業第三。萬科等典型房企的這兩個指標都在幾十億元量級。
按照中國幸福人的說法，產業新城園區回款慢。通常從結算到付款需要壹到兩年的時間。“落戶完成後，需要地方兩會批準。這兩個會議將每年舉行壹次。錯過了就拿第二年，批了就得有政府的錢。”
華夏幸福的合同負債大部分是已完成且未結算的產業服務收入，而應收賬款大部分是已結算且未結算的收入。華夏幸福應收賬款的債務人幾乎都是地方政府。
2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款的前五大債務人分別是固安新興示範區財政局、沙城經濟開發區管委會、溧水經濟開發區管委會、嘉善商業服務區管委會和大廠縣財政局，負債總額近280億元。
華夏幸福也在用部分應收賬款做抵押進行融資。2020年，華夏幸福以多地產業新城綜合咨詢服務費應收賬款12億元作為抵押，獲得廊坊銀行10億元融資。這次被舉報違約的中融信托貸款的抵押物之壹是大廠財政局的應收賬款。
截至2020年三季度末，華夏幸福待開發土地588萬平方米，壹級土地開發11120000平方米，建築面積1168000平方米，總投資超5000億元。其中31.7萬平方米為商業綜合體項目。
此外，由於產業新城涉及地塊開發，除了已經取得的土地，華夏幸福權益範圍內還有很多土地和基建相關的資產，這些都成為華夏幸福的重要砝碼。