壹、基本了解:北京按區劃分的四個梯隊。
二、樓市特點:明白這四點，在北京買房很容易。
三、學區:不了解北京就不要碰學區。
第四，購買地區的選擇
5.二手房貸款和稅收:最劃算的貸款方式是什麽？
不及物動詞對北京樓市的幾點看法
壹、基本了解:北京按區劃分的四個梯隊。
崇文和宣武合並後，北京市共有16個區，根據各區的發展和定位，可分為四個梯隊:
第壹梯隊，北京核心區(老城區):東城區和西城區。
這裏是北京的核心地段，也是老北京口中的城區。在老北京的概念裏，只有進了東西城，才算北京人。自然也是北京歷史最悠久，房價最貴的地方。
第二梯隊，拓展區域(新城):朝陽、海澱、石景山、豐臺。
新城區圍繞東西城。北京壹半的人口在這四個地區，也是外來人口的主要目的地。其中朝陽區和海澱區發展最好。
石景山只比西城大壹點點。這裏以前是工業基地，現在是居民區。豐臺比較亂，城南二到五環大部分屬於豐臺。相比海澱和朝陽，豐臺的發展相對落後。
第三梯隊發展新區:昌平、順義、通州、大興、房山。
這五個區是北京的郊區，居住著30%的人口。房價不到市區的壹半，是剛買房子“性價比”最高的地方。
第四梯隊是北京遠郊(所謂的生態涵養發展區):門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶。
連地鐵邊都到不了，住郊區的人都以為是郊區，屬於奶奶不親，叔叔不愛的角落區域。
現在，北京市區泛指六城區。在核心的東西城區基礎上，新增四個城區，北京80%的教育、商業、醫療資源都集中在小六城區。
二、樓市特點:明白這四點，在北京買房很容易。
1.六個城區的四個不同發展方向
以前有壹句關於北京老城區的話“東富西貴，南窮北賤”。
在北京的東部，有壹條著名的京杭大運河，這裏商賈雲集，富人雲集。
西部環境好，很多達官貴人住在那裏。南方老百姓多，北方很多人都是勤勞的勞動者，所以有“南窮北賤”之稱。
現在當然不壹樣了，也可以簡單用壹句話來概括:“東商西學，南輕北重。”東部有很多商業、金融和娛樂場所，國茂和三裏屯都在這個方向。
西方的教育很強大。從小學到初中，高中到大學，西城和海澱占了北京頂級教育資源的大部分，清華北大等壹大批頂尖高校都在這裏。
東西兩側整體變化不大，壹直是優勢聚集地。北方近年來發展迅速。中關村、上地都在這裏，騰訊、新浪、網易、華為、聯想、百度、清華同方等壹大批知名科技企業聚集，在科技的驅動下，大量相關產業搬遷過去。
從四環開始，北優於北京其他三個方向。南方雖然也發展起來了，但是和東、西、北相比還是比較落後的。它的核心功能主要是居住，在教育、醫療、工業方面都有劣勢，是四個方向中最差的，而且越靠近市中心，這種現象越明顯。
這四個不同的發展方向體現在城六區，在城六區之外並不適用。
2.四環是老房子的世界。
壹個國家的首都北京，首先想到的是高樓大廈。
然而，由於歷史和政治等各種原因，國茂周圍實際上只有大量的高層建築。北京越靠近市中心，房子越小。
想在中心買房，不能太在意房子的環境、房齡、戶型，因為99%的房子都不會讓人滿意。
四環以內，十年以內的房子很難找。
在二環內，90年代的房子可以稱為“新房”，50、60年代的房子還在上市交易。可想而知，這些古色古香的房子，無論是戶型還是住宅設計，都是落伍的。買老城區的話，不能太糾結這些東西。
與新城相比，老城區環境差且亂，房屋破舊。他們中的很多人，有窮有富，空著幾千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質。
雖然居住和外出方便，但是居住舒適度很低，房價很高。
對很多人來說，四環外的商場、醫院、學校如雨後春筍般湧現，地鐵延伸。與老城區的配套設施和交通差距越來越小，居住環境更加舒適。看來四環的新房會比二三環的老房子好。
但是四環外還有很多地要開發，老城區那麽多地方，能建的都建了。房子再老，也是核心區的絕版資源。老城區的配套可以完善，但四環外到北京市中心的距離永遠無法縮短。
3.北京市中心不壹定更難買。
越靠近市中心和CBD，房價越貴，買房門檻越高。這似乎是我們默認的規則，但在北京只說對了壹半。中心區的房價會貴壹些，但不壹定更高。
(1)東西城買房門檻更低。
雖然東西城是北京房價最高的地方，但東西城有壹種“特產”——公房。
購買公房可以按實價貸款，普通商品房壹般需要半價以下貸款。買公房，東西城買房實際首付比朝陽海澱低。
具體是什麽公房？第五部分將詳細介紹。
(2)北京南部是價格窪地。
註意價格窪地，而不是價值窪地。北京南部由於教育、工業、醫療等資源的劣勢，加上傳統區域觀念的影響，同樣的壹環比東西北三個方向便宜幾萬，北三環二手房賣9萬，南三環才6萬多，差價近3萬。與價格相對應的是，城南除了近，沒有任何優勢。
(3)北京CBD房價不高。
北京CBD國貿，位於東三環，8萬已經可以買到不錯的二手房了，而且是2004年以後的房子。在三環，是新房子。
廣州CBD珠江新城二手房全部接近8萬，是全市最高價。北京的CBD只賣8萬，和東西城的11萬相差甚遠。
如果能接受商住混合，6萬套房子就有了。在北京，CBD絕對便宜！
通州雖然遠，但是門檻不低。
通州雖然去了五環外，靠近六環，但是中心區的二手房價格還是5萬多。同樣的距離，往南只要三萬多，往北四萬多，往西四萬。通州作為城市副中心的價值已經開始體現在房價上。
另壹方面，通州的購房資格也是最嚴格的。不僅需要北京5年社保，已經擁有1套住房的非北京市人和北京市其他區縣戶籍居民，還要在通州連續繳納最近3年社保，才能在通州買房。
四、學區:不了解北京就不要碰學區。
今年4月，北京各區陸續出臺多校劃片、電腦派位、“壹個學位六年”等各項教育政策。各種政策的轟炸下，學區房會怎麽樣？讓我們來看看。
1.多校劃片已成趨勢，重新定義學區。
北京教育質量最好的三個區按實力排名:西城、東城、海澱。其中，東城區、海澱區、豐臺區都確定了“多校劃片”的政策。
多校劃片:孩子入學時不再對應壹所小學，而是對應多所小學，通過隨機派位來決定去哪所小學。
“多校劃片”就是這些區的學區不再對應某個學校。就算這個房子以前對應的是壹流學校，妳的孩子也有可能被分到三流學校。
雖然其他區的進度不如這三個區，但根據北京市教委2018提出的“穩步推進單校劃片與多校劃片相結合的招生方式”，以及教育部明確提出的大城市推進“多校劃片”的政策，多校劃片遲早會鋪開，並會逐步取代單校劃片，買房當小學將成為歷史。
東西城和海澱區的學區劃片具體範圍可在文末查看。
2.選學校選學區，西城是最好的選擇。
東城區和西城區是北京優質教育資源最集中的區域，各個學校的實力都不弱。即使實行“多校劃片”，這個名校也上不了，還有其他名校可以上，不會像其他區那樣影響學區房價。
但是，對於教育資源不均衡的地區，學區房是危險的。比如豐臺的好學校就那麽幾個，大部分都是普通或者差的學校，大家都不願意為學區房出高溢價。
海澱雖然有人大附中、清華附中、北大附中、中關村壹、二、三小學等頂級小學，但普通小學更多，整體教育質量不如東西部。教育質量的不均衡也會對海澱的學區房產生影響。
綜合來看，最好的學區還是西城區:
(1)西城整體教育質量最好。
西城的教育質量是北京公認的最好的，即使是區內的窮學校也比區外的大部分學校好。不說最好的金融街和德勝學區，以月壇學區為例，學區對應的五所學校中最差的第二實驗小學白雲路分校和復興門外第壹小學，也有北京小學的中等水平。
(2)西城仍以單校劃片為主，多校劃片為輔，以單校為主。
按照目前的政策，西城只有在房子對應的學校招生名額滿了之後，才會在學區內進行多校劃片進行調整。
另壹方面，西城整體生源少，不缺學位。只要不是和金融街，德勝頂尖的第二實驗小學，玉祥小學等競爭。，以房地產為例，單校招生基本沒有問題。
就連我剛才說的月壇學區最好的裕民小學，西城區前五的小學，去年都不用調了。
(3)西城沒有“六年壹學位”。
東城和海澱實行的是“六年壹學位”，即房子在六年內只能對應壹個學位，西城沒有具體的相關規定。
也就是說，在現行政策下，即使房子原主人的子女還在讀書，妳買房後還是可以上學的，而且理論上只要沒有學校家訪調查，完全可以中途換房。
但保險起見，為了防止政策變化，如果在西城買房，最好選擇學位沒人的學區房，前兩年不要賣房。
3.買學區房，小學比初中重要。
(1)初中學區房影響不大。
小學和初中哪個更重要不好說，但是買學區房的話，肯定是小學學區房。
目前北京的初中政策是全區申請入學，學區內隨機派位，也就是說即使妳所在學區的初中不好，妳也有機會申請妳所在行政區域內其他學區的好初中。
而且小升初在本區換學區房不需要另壹套房產。只要他有本區的小學學籍，就可以讀本區的初中。
另壹方面，小升初按照學籍統壹了就近原則，即使在西城，也沒有單壹對應學區的概念。
其實妳只能選擇小學，初中最多能保證是“菜單”上的菜，誰也不知道最後上的是哪道菜。初中的學區再好，功能也不如小學。
(2)政策年年變，初中太遠，只爭朝夕。
近年來，北京的學區房相關政策每年都有變化。就算妳初中選了最好的學區，六年讀完小學，也沒人能說妳的房子是不是屬於這個學區。
與其了解遙遠的初中，不如先把握眼前的小學。
(三)特殊小升初
有的小學會有兩種升初中的方式，分別是“九年壹貫制”和“對口直升”。兩者的區別在於，“九年壹貫制”是100%直接，“對口直接”是比例直接。
九年壹貫制:從高壹到九年級，初中開始沒有擇校的環節。
直接對口:在初中階段，將壹定比例的小學生直接升入強初中。
通過這兩種方式，可以達到升初中的目的，但是會出現強中有弱(弱小學強初中)的情況。如果對九年壹貫制小學或者對應的直屬初中感興趣，要關註對應的初中質量。
文末附上東西城、海澱區九年義務小學對應的初中和對口直屬小學。
4.租房也有學區房，但是只有低保。
整個北京已經可以租房入學了，即使是東西城區，租房也可以享受學位。
但是租房條件比較嚴格，真正符合條件的家庭並不多。
北京戶籍家庭的具體規定包括:租房者在市區連續繳納社保滿三年，繳費無效；家庭在北京沒有任何房產，三年內不能有交易記錄；出租房屋正規合法，車庫、過道房、公租房無效；嚴格審查戶籍，全家不在壹個戶口本的情況無效。非京籍需五證:在京工作的就業證明、在京實際居住的居住證明、全家戶口簿、北京市居住證明(或有效期內的居住登記卡)、戶籍所在地無監護條件證明。
無論北京戶籍與否，考試條件都相當嚴格，租房的人多，符合條件的人少。
而且北京六大城區的租房入學只能分多個學校。就算在西城區租房，也只能等有房的人進了單校再電腦派位。
而且租房入學順序最低，以西城為例:
西城區優先保證房產由父母持有的北京籍子女單校劃片；
其次是房產為四位長輩(爺爺、奶奶、外公、外婆)所有的京籍子女；
剩下的是第三位，租房人群是優先級最低的。
學區滿了，就把學生轉到其他學區。
至於會不會轉到更好的學校？做夢吧。
5.教育趨於平均，學區房的價值更加凸顯。
北京平衡教育資源的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。
但是，教育資源的區域分布不均衡是無法改變的。隨著多校劃片的推進，會出現這兩種變化:
(1)大量非優質學區房的價值將大打折扣。
既然不能對應學校，購房者就不會願意出這麽高的學區房溢價。
只有兩種學區房還是有人願意出高溢價的:壹種是用保底來強化教育區；二是有頂尖學校的學區值得爭取，比如海澱的中關村小學。
(2)東西區的學區房會更受歡迎。在其他區，不再保證能上好學校。想上壹個好學校，該怎麽做？
妳只能選擇教育實力最均衡最好的東西城區，運氣差的學校都比妳外面的好。
6.想上好學校，就得買學區房。
多校劃片最終會成為大趨勢，但學區房還是學區房，還是得買。
因為:有學區房，不壹定能讀到好學校；但是如果沒有學區，那妳就沒法好好學習。
如果整個學區沒有好學校，就算讓妳找幕後關系，也畫不出好學校。想上好學校，除了在學區讀書，別無選擇。
動詞 （verb的縮寫）采購區域的選擇
1.關註教育:首選西城，其次東城、海澱。如果有疑問，請詳細閱讀前面的部分。
2.妳只需要在妳生活和工作的地區買壹套房子。在此基礎上，可以結合以下兩點:
(1)想靠近市區:考慮南邊，比其他三個方向便宜。
(2)想有好的居住體驗:到了四五環，地鐵和商業配套都在上升。房子比老城區新，環境更好。只要在地鐵邊上買，往返市中心還是挺方便的。
3.安全投資:不差錢必然是東西城的首選，這不僅是地段的核心，也是學區的優勢。
其次，考慮海澱、朝陽、通州。海澱和朝陽是除東、西之外發展最好、位置最近的兩個區。通州是城市副中心，但是限購比較嚴格。
要想獲得大的收益，可以賭城南的未來。
地段總是稀缺的，只要配套能跟上，城南的發展肯定不會差。關鍵是城南的配套能不能完善，什麽時候完善。選擇南邊有地鐵，學區好，商場附近的房子，潛力最大。
5.如果資金實力差，就在新開發區地鐵旁邊買:房山、大興、順義、昌平。
這些地方以剛需為主，註重“性價比”，意思是便宜，但不稀缺，優勢不明顯，投資有風險。
6.偏遠的郊區。除了本地居民，根本不用考慮。
六、二手房貸款和稅收:最劃算的貸款方式是什麽？
1.北京市稅收征收條例
在說如何獲得最劃算的貸款之前，有必要明確壹下北京的貸款和稅收征收規定。
(1)普通住所和非普通住所
首先要先搞清楚“普通住宅”的概念，因為北京的普通住宅大多不符合規定的“普通住宅”標準。
北京普通住宅必須同時滿足三個條件:
①居住建築容積率在1.0(含)以上；
②單體建築面積在140平方米(含)以下；
(3)價格應低於該區域住房指導價，且單價和總價中至少有壹項低於該標準。
很明顯，北京五環內四萬以下的房子哪裏來的？
單看價格標準，就知道99%的房子都不是普通房子。
那麽普通住宅和非普通住宅的貸款和稅收有什麽區別呢？
(2)首付比例和稅費
首先，貸款金額不同:
首套普通住房最低首付比例為3.5%，二套最低首付比例為60%。
首套非普通住房最低首付比例為40%，第二套最低首付比例為80%。
其次，稅費不同:
二手房交易主要包括契稅、增值稅、個人所得稅三個稅種。
契稅:普通住宅同普通住宅，90平米以下首套1%，90平米以上首套1.5%，第二套3%。所有非普通住宅為3%。
增值稅:普通住宅2年後免征，非普通住宅2年後差額5.6%。不足2年的全部全額收取。
個人所得稅:65438+普通住宅和非普通住宅總價的0%或利潤的20%。
註:①所有稅率的稅基都是按照網簽價格計算，而不是實際成交價格；
②除以1.05快速換算成不含稅價格；
③賣方承擔的稅費實際會落到買方身上；
很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通房都比非普通房優惠。
所以在北京買房，把網簽價格控制在普通住宅指導價以下，繳納的稅費會低很多，第二套實際貸款金額往往會高壹些。
對於經濟適用房和公共住房，還有額外的土地出讓金和綜合地價。
壹類保障房(兩限房，限房價和現地價，5年後方可交易)需要繳納綜合地價款，其他稅費按商品房標準計算:
二類經適房(回遷房、集資房)和公房需要繳納土地出讓金，不分價格和面積，交易稅費統壹按照普通住宅計算:
需要註意的是，經濟適用房和公有住房首次交易後，住房性質將轉變為普通商品房。
接下來才是重點。
2.二手房貸款什麽最劃算？
根據有關貸款和稅收征收的規定，可以整理出以下幾點:
(1)除了所有普通住宅購房者，購買二類保障房(安置房、集資房)和公房更劃算。
因為沒有經濟適用房和公房的交易記錄，所以基本上是按照總價的1%來計算稅收，低於商品房按照利潤的20%來計算。
而且二類經適房和公房，無論面積和價格，都是按普通住宅計算的，不會因為面積太大而增加稅率。首套可按實際價格6.5折貸款。
(2)普通商品房按照指導價網簽最劃算，唯壹壹套滿五的房子可以選擇按照真實價格網簽，減輕首付壓力。
①低於2%的普通商品房，是指導價最劃算的貸款。
以五環內房價700萬為基準，作為普通住宅，以指導價468萬簽約。原價大體差不多，這裏也算468萬。
根據指導價網簽，首套實際貸款情況為:契稅、增值稅、個人所得稅(差額為0)首付:700-468 * 0.65+468/1.05 *(1.5%+5.6%)= 427.4萬，其中貸款304.2萬。如果網簽價格700萬，評估價90%:契稅、增值稅、個人所得稅首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 *(1.5%+5.6%)+(700-468)*。
算下來，網上標價高。雖然貸款金額74萬，首付因為稅費高沒有太大變化，但實際首付並沒有減少多少，月供壓力會更大。
②普通商品2以上5以下按指導價還是最劃算的。
同樣，根據剛才的案例列表:
根據指導價:契稅和個人所得稅(差額為0)，首付:700-468 * 0.65+468/1.05 * 1.5% = 402.5萬，貸款304.2萬，稅6.7萬。如果網簽價格700萬，契稅、增值稅、個人所得稅首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 * 1.5%+(700-468)*(20%+5.6%)= 30。
滿2的情況下，稅費增加63萬，首付放寬11萬，按照指導價顯然更劃算。
③最好是網簽唯壹5以上的普通商品房，實價；
同樣是上面的案例:
按照指導價:只需要交契稅首付:700-468 * 0.65+468/1.05 * 1.5% = 402.5萬。貸款304.2萬，稅6.7萬。如果網簽價格700萬，契稅和增值稅首付700-700 * 0.9 * 0.6+700/1.05 * 1.5%+(700-468)* 5.6% = 345萬，貸款378萬，稅23萬。
在5以上的獨特情況下，稅費增加65.438+0.7萬，首付放寬57.5萬。對於首付不足但還款能力充足的，可以選擇實價網簽。
但需要註意的是，真實價格網簽意味著成為非普通住宅，轉手時稅費會更高。需要五年時間才能把影響降到最低。對於投資者來說，有能力以指導價網簽是最合理的。
具體來說，總價越高，對於唯壹壹套有五套房子的房子，簽實價的貸款優勢越大。總價越低，指導價的折扣就越明顯。
(3)網簽價格越低越好。
對於全款買房的土豪，不用考慮貸款，只考慮稅費。自然，網簽價格越低，他們繳稅越少。
但是不同的小區，不同的房子會有最低的指導價，就算送人也不會讓妳簽到0。但無論如何，價格最低的才是最好的。
不及物動詞對北京樓市的幾點看法
1.提高掙紮支撐，只需要不能動。
京六區購房主體是改善人群，通過賣壹買壹的方式提升樓盤檔次。只有少數人是剛需買第壹套房子。在各種政策的調控下，買房不僅有額度，連資金門檻都比表面上高很多。
房價越來越高，限制越來越多。不難想象，在北京買房會越來越難，需要盡早上車。
房價再貴，也永遠不缺有錢人。
北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。北京聚集了無數的頂尖大學和頂尖企業，永遠不缺買得起房的人。
買得起的人在往下看，買不起的人在往上看。千萬不要用窮人的心態去揣測北京的樓市，否則妳永遠看不清楚北京。
3.低房價，下手的機會
相比去年的3.17新政，北京房價下調了30%左右。六城區下調10%-15%，郊區下調20%-40%。
經過壹年半的下調，房價已經接近低點，不可能再跌了。如果妳想開始，現在是個好時機。
千言萬語，最後只有壹句話:北京能買，北京難買。
不僅北京買房難，國內房價已經漲到高點，買房限制也很多。中國所有的大城市都很難買到房子。
如果我們放眼海外，我們可能會有所收獲。